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又一起！楼盘5折开卖，老业主“炸”了！官方最新回应

南都惠州 南方都市报 2023-10-10


刚刚过去的十一小长假期间，广东惠州楼市被保利阳光城5折甩卖送上热搜。

南都记者核实，保利阳光城项目以返首付21%的名义降价促销，若以此前2021年5月份最高价16300元/平方米来计算，降至均价8500元/平方米左右发售，降幅高达7800元/平方米。


在中介5折的宣传攻势下，随即引发前期业主大规模的群诉事件。

10月3日上午，惠阳住建局责成开发商清退违规销售13套房源，并锁盘停止销售。

这已经是从9月至今，第二个因为降价引发的群诉事件。

9月8日上午，金山新城标志性大盘德威江誉城三期，以天地楼清货为由，直接把三期折后12300元/平方米，降至均价9300元/平方米，降幅3000元，也随即引发前期业主维权，9月9日上午，即关停样板间，停止上客销售。

此前惠阳的东方·铂悦府、大亚湾的海伦堡·臻悦府项目也是因为降价，引发群诉被锁盘。

惠州住建局相关负责人解释，备案价格放松确定属实，但要审批后有序降价，住建部门也会根据楼盘的实际情况进行考虑，结合具体楼盘具体研判，楼盘不得不备案就进行无序降价，进而引发群诉事件。

均价降7800元/平方米，保利甩锅给中介？

央企保利阳光城以返首付21%的名义降价，现楼5折甩卖，遭前期业主锁门。


宣传5折甩卖的楼盘是央企保利旗下公司开发的保利阳光城，位于惠州市惠阳区淡水片区，其最大的卖点是距离深圳市坪山区沙田地铁站仅15分钟左右的车程，项目总占地约21万平方米，总建面达86万平方米，分4期开发，1-3期已售罄，在售是4期现房。

10月1日，批量中介朋友圈发出海报，阳光城四期单价7800元起，有中介称，这一消息放出之后，惠湾、深圳中介四处揽客，售楼处人声鼎沸。

有中介证实，保利阳光城是以返首付的形式变相降价，简单说，以阳光城99平方米的房源为例，降价之前是单价13000元，总价128.7万元。这一次客户缴纳定金之后，按照8500元均价，开发商返还27.02万元。

惠州一位资深地产中介行业负责人解释，这种以返现形式的降价，风险比较高，小开发商还不敢用，涉及税票，如果是开发商的自有资金，也需要10个点左右的成本。至于为何用返首付的方式，因为这样购房者会觉得最直接，返还之后，首付基本就够了。

但并没有持续太久，10月2日，保利阳光城的老业主就把售楼处给围堵了，有参与的业主证实，愤怒的业主直接把营销中心大门锁了。


南都记者查询近两年，保利阳光城项目从2021年5月份最高点16300元的价格，降至2023年10月份的8500元均价，降幅高达7800元/平方米，以当前的备案价12000元均价计算，降至8500元/平方米，降幅为3500元/平方米。


一位参与维权的业主说，这些维权的业主，有11000元买的，有14000元买的，还有17000元买的，现在8500元的均价，相当于没收了他们半套房。“开发商恶意的降价行为扰乱了市场秩序，业主要求开发商停止降价行为，并赔偿业主的损失。”

10月3日，惠阳住建局下发责令整改通知书，通知书显示，在中秋国庆销售期间，阳光城的合作中介以高额返佣形式宣传，引发小区老业主不满。责令惠阳保利建业房地产开发有限公司关停售楼处，清场锁盘，清退13户房源定金，并要求开发商做出书面整改承诺。


随即，保利阳光城项目公司惠阳保利建业房地产开发有限公司做出书面承诺函，清退13套房源定金，关停营销中心，停止相关中介机构的销售合约。


对此，要求匿名的中介销售经理称，保利的承诺函，是推责、中止、承诺三件套，一件不少。直接否认了降价，把一切责任都推给中介，怪中介欺骗误导消费者，“合作的中介机构，如果没有开发商的许诺，没有人敢往外发价格宣传单，去找客户，毕竟中介经纪人邀约客户是需要成本的。”

10月8日，保利阳光城相关负责人回复南都记者称，目前公司正在积极配合惠阳区住建局处理相关工作，最终处理意见，以官方发布为准。

该负责人否认“五折卖房”， 他解释，销售时间、户型、方位等不同，售价都会有所不同，公司一直以来严格按照政府备案价及折扣等相关政策要求进行定价及销售，认购、签约情况也会及时在住建局备案，网传的部分信息不属实。整个项目的销售备案价都是经审批且对外公示的，也是在网上能查到的，每个时期价格会不一样，该负责人坦言，“对于当前的房地产市场，随行就市，制定合理、合规的销售价格，属于正常的市场行为。”

降价即引发老业主维权

纵观当下的惠州楼市，高折扣牵引再配合降价已是开发商走货的常规手段。
但基本可见的事实即是，只要开发商一降价，前期业主随即开始维权，要求开发商停止销售，赔偿损失，进而引发群诉事件。

9月8日上午，金山新城标志性大盘德威江誉城，以天地楼清货为名，直接把三期折后12300元/平方米，降至均价9300元/平方米，降幅达3000元/平方米，也随即引发前期业主维权，9月10日上午，德威集团即向中介渠道发出，三期停止上客停止报备，停止推售，关停样板间的信息。

一份德威业主维权PPT显示，业主质疑，开发商降价的并非只是推售的天地楼层，而开发商解释，对天地楼尾盘进行促销，是公司正常的商业行为。

对此，惠州住建局相关负责人解释，德威江誉城是部分中介提前不当宣传，不当折扣，引发的业主群诉，现在由城区相关部门在牵头处理。

降价引发业主维权的，不仅仅是惠阳保利阳光城和惠城区金山新城片区的德威江誉城三期。

5月上旬，大亚湾在售楼盘海伦堡·臻悦府就因为4.8折销售事件刷屏，此前海伦堡·臻悦府备案均价约1.47万元/平方米，调整后售价在6800-7200元/平方米之间。

随即前期业主开始维权，项目迫于压力，只卖了几套之后，就被迫封盘。

对此，大亚湾相关部门解释，海伦堡项目此前是精装修发售，取消精装修之后再打折卖，被部分中介误读。

2023年5月19日晚间，位于惠阳淡水的东方·铂悦府被中介推出“有史以来最大优惠”——零首付、送车位，在售房源折后单价约8700-9700元/平方米。可供对比的是，该项目最高备案均价曾高达1.52万元/平方米，有中介朋友圈显示，当天吸引客户超过500批，有销售忙到凌晨5点。

由于降价幅度较大，东方·铂悦府引发投诉事件，促销活动被叫停。

5月23日，东方·铂悦府被勒令封盘，老业主代表和开发商们坐下来谈判。应业主们要求，开发商立下书面承诺：近几日打折卖出的153套房子作退款处理，赠送车位的协议全部作废。

对此，惠州资深地产策划人胡光宇解释，这是一个恶性循环，现在买房都要靠中介，但是中介为了找客户，确实会做一些不实的宣传，比如海伦堡的4.8折，实际上你不能拿此前的最高价与当下的最低价比，这样很容易造成误解，德威江誉城也是一样，中介打出去6折，实际上三期备案价此前是14350元/平方米，折后是12300元/平方米，打折之后，均价是9300元，有少数户型是8000多元均价，中介就说8字头，打6折，实际上就是搞噱头，对于客户也好，前期业主也好，都有极其不良的影响和误导。

惠阳5月就允许以特价、团购形式放开备案价

9月22日，惠州允许以团购优惠价格的形式放开备案价。实际上，惠州在2023年一直在开始探索，对于备案价监管的新政策。

2023年4月28日，惠阳区住建局在官网发布的《惠阳区购房最新优惠政策》明确，在辖区内购买商品房，单价不再受备案价限制，可通过特价、团购等方式折扣低至8折。


惠州此前折扣不能超过备案价的10%，即最多打9折。实际上，在市场下行的趋势下，惠阳以及惠州部分项目从2021年下半年开始采取送首付、返首付等一系列打折行为，来绕开备案价的限制。

彼时，惠州资深地产策划人胡光宇解释，这个政策应该更早出台，对规范市场促进销售意义更大，当下都在想办法绕开备案价限制 。

针对东方·铂悦府降价引发的维权事件，5月22日，惠阳区住房和城乡建设局近日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，指出，要严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统（锁盘），一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。


9月22日，惠州市住建局、惠州市自然资源局、惠州住房公积金管理中心联合印发《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，允许房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围。


这也被行业解读为一定程度上，惠州放开了对房企备案价的限制。

惠州资深地产策划人胡光宇解释，房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围，从一定程度上说，这是放开了备案价，理论上3个人以上就可以是团购，“这一政策，对于目前资金流短缺的开发商，是一个重大利好，意味着可以通过团购的方式，进行价格调整。”

实际上，惠州允许以团购的形式放开备案价也得到了官方的认可，对于惠阳保利阳光城5折卖房，被关停售楼处整顿的说法，惠阳区住建局相关负责人解释，说5折卖房被关停整顿，这不客观，会误导他人，保利阳光城楼盘降价本身并不违规，高额返佣扰乱市场秩序才是被责令整改的真正原因。

惠州住建局：
备案价政策确实放松了，但要审批后有序降价

针对保利阳光城项目降价后被封盘清退的事实，惠州住建局相关负责人在10月8日晚些时候回复称，阳光城被责令封盘是高额返佣扰乱市场，跟德威江誉城的性质不一样，德威的天地楼降价也属于正常，只是提前不当宣传造成了前期业主维权。

上述负责人解释，并不是不允许楼盘降价，而是要倡导有序降价，住建部门其实很早就在酝酿放松备案价这个事，结合当下的市场行情来看，一定程度上放开备案价已是大势所趋，我们政策促销期间团购折扣不计入跌幅控制，已经说得很明白了。

上述负责人还表示，开发商降价促销的同期，应该综合来考虑，既要提前交住建部门审批，也要有序地进行价格调整，把降价控制在一个合理的幅度内。住建部门会结合楼盘具体的情况进行研判，要是确实卖不动，降价也是合理的诉求，但不能无序降价，不能随意降价，扰乱市场秩序，可能会引发一些不必要的麻烦。

南方都市报（nddaily）、N视频报道
统筹：南都记者 蒋奇政
采写：南都记者 蒋奇政 黎秀敏


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