道可特视点 | “疫情”对房屋租赁合同履行有何影响？
摘 要:受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，这个春节假期变得格外长。自武汉1月23日“封城”，全国大部分省市做出重大突发公共卫生事件一级响应，各级政府全面部署各项防疫抗疫工作，出台防疫管理措施，疫情对于社会活动中的各类合同履行产生的影响正逐步显现。2月10日，全国人大常委会法工委表示，对于因疫情相应防控措施而不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
那么，在房屋租赁合同履行的过程中，合同相对方是否可以本次疫情为不可抗力为由，要求减免租金、免除违约责任或解除合同呢？北京市道可特律师事务所争议解决团队将主要针对房屋租赁合同当事人在合同履行中遇到的问题进行分析和讨论
《合同法》第212条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，房屋租赁合同就是将租赁物限定为房屋的出租合同。根据租赁房屋的性质和使用情况，租赁房屋可以分为两种类型。一是民用房屋，即房屋以承租人自住为主；二是商用房屋，即承租的房屋以生产经营为目的。本次疫情对于两类房屋的影响有相同的地方，但也存在差异。
如果房屋租赁合同履行期间遇到上述情况，若承租人、出租人一方或双方不再愿意继续按原合同履行，又无法就合同调整内容达成一致时则会引发以下纠纷：（1）承租人因无法使用房屋而要求减免租金引发的纠纷；（2）疫情期间承租人未按期缴纳租金，出租人提出解除合同并要求承租人承担违约金的纠纷；（3）承租人因无法使用房屋要求解除租赁合同的纠纷。根据纠纷类型，结合实际情况，我们作以下分析。
承租人因疫情防控导致其无法经营或使用租赁房屋，若仍依照原合同履行，存在明显不公，故要求减免租金。那么对于承租人而言，若以此为理由要求减免房租，需要注意以下几个方面：
因此对于承租人而言，在理由正当且证据充分的情况下，可以要求调整租金，但这一诉请的法律基础实际是基于公平原则，如果承租人将由疫情导致的自身损失全部要求出租人独立承担，则会有违公平原则，法律实务中则会难以得到全部支持。
当房屋租赁合同相对方要求解除合同时，主要是以合同目的无法实现为由。具体来说出租人多以承租人未按期足额缴纳房租，存在违约而要求解除合同；承租人则会因无法实际使用房屋，或受疫情影响经济受损，无法继续履行合同为由要求解除。无论是那种情形，解除合同的核心在于认定疫情防控与合同目的不能实现的因果关系，即疫情是否必然导致合同目的完全无法实现。
对于出租人而言，在承租人未按期足额缴纳租金时，出租人是否可以因承租人已违约而解除合同不可一概而论。如果承租人因感染病毒被隔离或进行医治，无法与出租人进行有效联系，未按期缴纳租金，此种情况下出租人要求解除合同的主张难以被支持。如果承租人因疫情防控导致经济受损，无力支付租金，从法律上来说不能认定疫情防控与承租人的违约行为之间有直接的因果关系，但承租人未缴纳租金的原因非恶意，只要承租人积极与出租人协商，后续补交房租，则不能认定承租人已构成根本违约，合同目的已无法实现，进而解除合同。但如果承租人不与出租人主动联系协商，无法举证证明受到了疫情防控的影响且经济严重受损，或在疫情防控措施解除后仍拖欠租金，则可以被认定为恶意违约，出租人可以对方根本违约为由解除租赁合同。
往期文章