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破“3”!南京房价,倒回2017年了!

余飞 钱生钱 2024-01-11 16:31 Posted on 北京

作者:余飞

01

南京房价跌破“3”字头

前两天写深圳楼市年终总结的文章中,说过,从2021年调整以来,三年时间里,深圳的房价从8字头跌入7字头,再跌入如今的6字头,房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示,目前深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%,比2022年跌12%。

这篇文章要说的南京,大抵也是如此。2021年见顶之后,一路下滑,如今南京的房价已经跌破了“3”字头。

南京我爱我家研究院披露的数据显示,2023年南京楼市表现:

二手房,量涨价跌。新房,量跌价跌。

从国家统计局披露的数据来看,南京无论新房还是二手房价格也都在下跌。2023年11月份,新房同比下跌2%,二手房同比下跌5.4%。

南京我爱我家研究院披露,2023年南京全市二手房成交量99353套(含高淳、溧水),其中主城9区成交量93300套,同比上涨30.3%。

均价跌至29978元/平方米,同比下跌5.6%,再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线,可以看到,价格已经回到了2017年年中的水平。

从各区来看,外围区跌大,核心区跌幅小。
六合、雨花台同比降幅均超过10%,其余各区跌幅则在3%-7%不等,鼓楼整体成交均价相对稳定
新房方面,去年全年成交了44404套(不含高淳、溧水),同比2022年下滑19.7%,也是自2013年以来成交新低;成交总面积536.1万㎡,同比也下滑23.2%,成交总金额(GMV)1718.1亿元,同比则下滑28.7%。
均价32049元/㎡,同比下滑7.1%。

02

二手房成交量为何优于新房

从上面数据可以看到,南京的二手房成交量整体比新房好很多。这不是南京一座城市的特点,深圳、广州、北京、上海等一众热点城市皆如此。
之前住建部披露的一组数据显示:
2023年1到11月,全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。
而从国家统计局披露的数据可以知道,前11个月新房成交面积同比下跌了8%。
据此可以知道,去年全国二手房成交面积上涨了不少。
去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%,较上年同期提高约10个百分点,部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。
关键问题来了,二手房为何成为了成交主力?主要两个因素:
第一,二手房价格跌幅更猛。
新房发行需要申请备案价,在地方政府限跌的背景下,备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。
去年,武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签,乃至对房企进行处罚的案例。
而二手房是业主的自主行为,在大环境推动下,越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌,大力度降价解套。
去年官媒对杭州楼市就有这样的报道。
11月份成交的8000多套二手房,绝大部分都是业主降价妥协的结果。

杭州贝壳数据研究院披露,在杭州11月已成交房源中,降价出售的房源占比达94.6%;从成交房源调价情况来看,降价10%以上占比为73.5%,降价5%-10%占比14.6%。

热点城市,皆如此。
根据诸葛找房披露的数据显示,11月份重点14城二手房调价房源中,94%以上都在降价。
第二,二手房和现房,比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下,买新房像买盲盒,不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
现在大家买房更倾向于二手房和现房,全国新房与二手房成交数据,就是购房者最好的心理映射。
新房一卖便成了二手房,在大调整周期当中,即便有限跌令,也根本挡不住。
去年年末,以苏州、广州、珠海为首的城市,正在放松限跌令。
逻辑很简单,从现状来看,限跌令不仅没有阻止房价下跌,土地成交下跌,反而加剧了房企的出险概率和速度,加大了房企的保交楼压力,得不偿失。
所以,本号预测,2024年将会是限跌令的松绑大年。

03

南京,中国楼市的缩影

南京房价为何一路下跌?
从大范围来看,南京其实可以视作中国楼市的缩影。在大周期力量之下,无论怎么托底,也托不起来。
2022年,南京是救市最猛的城市,发布了十多次救市措施,全国之最。去年也发布了很多救市措施,但始终无法改变趋势。
根由在于房价严重透支了城市本身的潜力和民众的购买力。
在上一轮牛市中,南京房价开启了跳跃式增长,与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。
到如今,这些城市都在疯狂挤泡沫。
本号在文章中多次强调过,对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,往后房价回调是必然选项。
区别只在于,下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强,下调慢一些,其余下调快一些。
南京下跌,还有自身的一些特定因素,比如人口竞争力偏弱。

相比于南京,杭州其实炒作程度更甚,成都、西安的炒作程度也不比南京弱,但在强二线城市中,南京市场的房价跌幅比它们都大,只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大,位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著的原因。

在中心城市疯狂增长的年代里,深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量,成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京,过去十年,没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年,增加了19.21万,大多数年份增量都只有几万人。

制图:城市财经;数据:南京市统计局

所谓没有对比,就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年,南京常住人口增加了10.34万人,增量位居内地第11位。
在去年全国人口见顶减少85万的背景下,南京增加了6.77万人,增量位居第14位。
排名没有很坏,当然更没有很好。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

如此中规中矩的人口增量,和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。

同时,也让南京作为江苏的省会,显得更加尴尬。本来GDP长期不如苏州已经够跌份了,就连人口也长期未能坐上第一把交椅。

制图:城市财经;数据:各城市统计局
这种GDP与常住人口两样在省(自治区)内均不是第一的省会与首府,只有南京、呼和浩特、济南。

比如石家庄GDP虽然不如唐山,但人口是第一。广州GDP不如深圳,但人口比深圳略多一些。福州人口不如泉州,但GDP已经超过了泉州。南昌人口不如赣州,GDP则高于后者。

南京人口竞争力偏弱,一方面是由于其落户门槛一直偏高。

之前南京的人才落户门槛一直是本科要求,2021年才降至大专。

去年年末,为了抢人,南京才又一次降低了落户门槛。降低了长三角城市群内部人口在南京的落户门槛。其他城市缴纳社保积累的积分,在南京落户,可以一并算上。

并放松了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制,上调了社保、居住积分。并将租房也能纳入了积分范畴。

另一方面,产业竞争力中规中矩。
南京的千亿产业数量不错,有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。

制图:城市财经;数据:南京2023年统计年鉴

然而,虽然有6个千亿产业,却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说,南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业,2022年该产业营业收入2318.6亿元,位居南京第一。

然而,就是这个位居第一的当家产业,其他城市比起来,不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据,所以统一用2021年数据对比。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

在这一产业上的霸主,是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元,位居全国第一。其次是苏州(12096亿元),东莞第三(11037亿元)。

南京的IT产业仅排名第16位。

此外南京另一个千亿产业汽车制造业,相比于其他汽车大城,也是不值一提。

同样以2021年数据来看,南京位居第15位。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

汽车制造业的霸主是上海,2021年的总产值为7553亿元。

04

南京房价下跌何时休

南京房价要调整到什么时候?

这个答案,其实只有时间能给予,没有谁能够准确预测任何节点。

从国际惯例和当前的经济形势来看,以及市场的预测,调整周期在5至10年。所有房价仍远透支本身潜力、购买力的城市,都还有调整空间。

短期内,还看不到停歇的趋势。

南京,从综合实力来看,当然属于全国前十。然而,即便如此也支撑不了其如今的房价,尤其是建邺、鼓楼、秦淮、玄武四大核心区的价格,还有很大的调整空间。

看看去年四个主城区的新房成交价,建邺、秦淮仍在5万以上,鼓楼、玄武都在4.5万左右。

如此高的价格,在收入缩水、预期和信心缺失的当下,怎么支撑?
还是那句话,所有德不配位的高房价城市,都还有相当大的调整空间。
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