疫情期间商业物业租金减免事宜之探讨
2019年12月以来，全国各地出现了新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”或“疫情”），各地政府相继出台延长春节假期推迟复工、暂停娱乐场所等公共场所经营等方面的措施，众多企业因此遭受程度不一的损失，疫情期间商业物业租金是否因此减免是大多数企业关注的重点。我们根据国家相关法律法规、政策以及案例就此进行探讨。
一、疫情期间租金减免的依据
(一) 法律依据
疫情对商业物业租赁合同履行、合同责任产生何种法律效果，首先应遵从当事人的约定。
如果当事人没有约定或者约定不明，则疫情可能对商业物业租赁双方构成不可抗力或情势变更。
最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（以下简称“《2003最高院72号通知》”）规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”根据该表述，因疫情影响引发的合同纠纷案件，对于因疫情影响导致原合同的继续履行会对一方当事人的权益产生重大影响的按类似情势变更处理；因疫情影响致使合同不能履行的，认定为不可抗力。
1. 不可抗力
根据《合同法》第117条及第118条规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
基于《2003最高院72号通知》的原则，并结合《合同法》及其司法解释，如果因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行，则疫情对租赁合同的不能履行构成不可抗力。例如，某地区网吧、KTV、酒吧、商场、电影院、超市、餐饮场所、农贸市场被政府强制关停，或因政府出台政策延长假期导致工厂无法开工并进行正常生产经营等情况。
疫情在构成不可抗力的情况下，将产生以下法律效果：
(1) 部分或全部免除违约责任。《合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，免责范围与程度应与不可抗力的影响相适应。
(2) 不可抗力致使合同目的不能实现时，可以解除合同。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，但须注意的是，仅当不可抗力的影响程度达到合同目的不能实现时，才能解除合同，且双方均享有合同解除权。
需注意的是，《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”受到疫情影响的承租人，及时通知出租人和提供证明是出租人减免责任、减小损失的重要条件，证明内容一般应包括政府部门通知、公告、命令等，以证明因疫情防控措施导致合同不能履行。
2. 情势变更
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（以下简称“《合同法解释二》”）第二十六条规定[注1]，构成情势变更应满足以下几个条件：(1) 合同成立后，合同成立后的客观情况发生重大变化；(2) 重大变化在当事人订立合同时无法预见；(3) 重大变化不属于商业风险；(4) 继续履行合同对于一方当事人明显不公平。
在疫情期间，如果承租人一直占有并使用租赁物用于经营活动，或在无政府强制措施情况下自行关停的，此时不构成不可抗力。但是因疫情对生产经营产生了明显的影响，如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少，或因疫情导致物流、交通不畅严重影响生产经营，而导致承租人收益明显减少甚至亏损的，承租人可以“情势变更”为由要求减少疫情期间部分租金。
在疫情构成情势变更的前提下，结合《合同法解释二》第26条和《民法典》（草案）第533条的规定，将主要发生以下两项法律效果：
(1) 受疫情不利影响的当事人可以与对方重新协商。如果疫情构成情势变更，受影响一方当事人不愿继续履行原合同，则该当事人可与对方重新协商。
(2) 合理期限协商不成的，受疫情不利影响的当事人可以请求变更或者解除合同。需注意，因情势变更而请求变更或者解除合同，必须以提起诉讼或仲裁的方式进行，即当事人不能仅以通知等方式主张变更或者解除合同，否则可能构成违约。这也与不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以通知方式解除合同不同。
需注意，如疫情并未影响承租人生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如开设药店或销售防护用品的承租人获得了比往常更大的收益，或继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，承租人不可请求减免租金。
(二) 各地政府出台关于减免租金的规范性文件
1. 北京市人民政府办公厅发布关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响而出台的《促进中小微企业持续健康发展的若干措施》
文件规定：中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。鼓励在京中央企业参照执行。
2. 上海市国资委发布《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》
文件规定：对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业，各企业集团根据实际情况，明确减免缓收标准，进一步给予支持。对政策性减免租金其他未尽事项，由各监管企业、委托监管单位、区国资委，明确操作办法，根据实际情况采用“一企一策”“一事一议”方式予以支持。
3. 其他地区的减免租金政策
2月2日，苏州市印发苏十条，规定减免中小企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
2月3日，深圳福田区发布《深圳市福田区防控疫情同舟共济“福企”十一条》，规定区政府、区属国有企业物业对符合条件租户2020年1月份减租金50％、2月份租金全免，3月份减租金50％。国有物业带头减免租金，同时鼓励福田区15家股份合作公司对租户减免租金，对为符合条件的企业减免租金的，在2020年股份合作公司支持政策中依照减租规模予以专项支持；鼓励支持商业街区、园区、综合体业主减免租金，对为符合条件的企业减免租金的，在2020年产业资金政策中依照减租规模予以专项支持。
2月3日，宁波市鄞州区人民政府发布支持中小企业平稳发展十条政策意见，规定减免中小企业房租，对承租鄞州区国有资产类经营用房的中小企业（包括个体租户），房租免收2个月。
1月30日，广州市房地产租赁协会发出通知，建议所有业主（房东）2月1日至2月29日免租一个月，3月1日至4月30日租金减半两个月。
1月31日，长沙市房地产中介协会向全市业主、房东建议，免去2020年2月份一个月租金，3月份租金减半。
需注意，各地政府出台的租金减免政策仅对当地市属及区属国有物业具有强制性。
(三) 商业集团发布的租金减免公告
美凯龙、万达广场、招商蛇口、保利商业、红星美凯龙、大悦城控股、新城控股、美的置业、华润置地、星河控股等多家房地产企业纷纷发布减免租金的公告，商业集团发布的租金减免公告对其构成约束力。
二、司法实践中对于“非典”期间租金纠纷的裁量
司法实践中，关于“非典”疫情期间租金损失分担的裁判结果大致分为全部免除、各自分担50%、减免部分违约金及完全不予减免几种情形。我们理解，未来关于新冠肺炎疫情期间的租金纠纷在各地法院的自由裁量之下依然会存在不同的裁判结果，但认定疫情属于不可抗力或情势变更对疫情期间租金或违约金予以减免应为主流裁判观点。
(一) 酌情减免租金的案例
(二) 未减免租金，酌情减免违约金的案例
(三) 不支持减免租金及违约金的案例
三、应对疫情对房屋租赁合同履行造成影响的建议
基于上述分析，我们认为疫情可能对商业物业租赁合同构成不可抗力或情势变更，具体如何认定必须结合个案情况进行。对于租赁合同主体而言，一方面应当争取尽量通过友好协商解决相关问题，另一方面应当树立以诉讼或仲裁解决纠纷的底线思维，在此基础上做好各项应对和准备工作，争取最好结果。我们对于租赁合同主体在面对疫情期间租金纠纷给出如下建议：
1. 首先查阅租赁合同中是否有对特殊事件、特殊情况（如全国性重大事件、疫情等非一方可控制且不可避免发生的）下的租金协商或减免的约定。如有约定应从其约定。
2. 及时关注物业所在地政府出台的相关政策或文件，承租人应及时向出租人提交租金减免请求及减免所依据的政府规定，疫情对经营造成损失的相应证据（如证明损失的关于营业收入、经营支出等经审计的财务报表，证明客流减少的商场照片、视频等）。
3. 双方就租金支付及减免事宜进行协商。
(1) 根据各地政府具体规定确定各地物业的承租人遭受疫情影响的期间
目前，上海市、重庆市、浙江省、江苏省、广东省都已发布通知，要求各类型单位不得早于 2月9日24时前复工。北京市的要求[注2]与上述地区不同，北京市要求市区内除涉及疫情防控必需、群众生活必需、重点项目建设施工以及其他涉及重要国计民生企业的其他企业，2月9日24时前，如具备条件，应当安排职工在家上班；不具备条件的企业，应当采取错时、弹性等灵活计算工作时间的方式，不得造成人员汇聚、集中。
(2) 承租双方本着公平原则协商减免租金方案
双方协商减免房租时，可根据承租人因疫情遭受的损失及公平原则确定疫情期间房租损失的分担比例，如可以协商将2020年营业收入与2019年营业收入对比减少的财务指标比例作为支付前提条件，或参照各地国有出租人的租金减免比例，或协商免除疫情期间迟延交付租金的违约金。
4. 双方协商一致后应及时签署补充协议，如双方就租金调整、减免协商一致，可按协商后的约定执行；如双方无法协商一致，疫情过后，可将租金纠纷诉诸法院或仲裁机构，由司法机关根据具体情形裁判。
注释及参考文献：
[1] 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
[2] 1月31日北京市人民政府官网发布《北京市人民政府关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》，通知指出，在 2020 年 2 月 9 日 24 时 前，本市行政区域内疫情防控必需(药品、防护用品以及医疗器械生产、运输、销售等行业)、保障城市运行必需(供水、供电、油气、通讯、市政、市内公共交通等行业)、群众生活必需(超市卖场、食品生产和供应、物流配送、物业等行业)、重点项目建设施工以及其他涉及重要国计民生的相关企业应当安排职工正常到单位上班。在 2020 年 2 月 9 日 24 时前，其他企业具备条件的，应当安排职工通过电话、网络等灵活方式在家上班完成相应工作；不具备条件安排职工在家上班的企业，安排职工工作应当采取错时、弹性等灵活计算工作时间的方式，不得造成人员汇聚、集中。
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