查看原文
其他

接手一家“转让中”门店,你必须对着这张清单逐条核对!

2016-07-27 李新洲 餐饮老板内参


这是内参君为您分享的第1009期内容;新朋友点标题下蓝字或搜索微信号cylbnc关注。


从来真情留不住,总是套路得人心。 接盘一个二手餐厅,有无数看上去很美的套路。一旦你真正走进去,转让理由、债务、合同、房东、客流……可能就是一个个让你头破血流的坑。 这不是所谓的《降龙十八掌》或《九阳真经》之类的高深秘笈,而是类似少林寺入门级罗汉拳的“常识”。
整理几位餐饮老炮儿的血泪经历,内参君制作了一份“接盘坑”清单,给打算接手餐厅的你提个醒。


♨ 餐饮老板内参  李新洲  发自郑州



 


不要相信天上掉馅饼的美事


餐饮小白虎妹接手了某大学附近小吃一条街上的面馆,“前任”四川夫妻给的理由是要回家养老,结果交了3.5万的转让费连店铺带锅碗瓢盆接手的当晚,邻居店家“好心”来提醒,几个月后这里要改造拆迁,你们太天真了吧……虎妹瞬间欲哭无泪。

 

“旺铺资源,挥泪转租”、“去国外发展,忍痛盘店,希望有同好者接手”、“结婚生娃,赢利旺铺割爱转让”……


这些理由一概归为假不免武断,但你真需要找孙大圣借一双“火眼金睛”好好观察。

 

参评:天上不会掉馅饼,即使掉了也可能是毒药味儿的。不要单方面听信转让者的话,最好多渠道摸摸底。






选址要慎重考虑周边各方面是否阻碍顾客进店


85后美女老板jenny的快时尚餐厅开在购物中心美食街的三楼。接盘时商场招商处许诺整层有XX、XXX等几个人气品牌为邻。


结果开业后却一直是自家一个大店在撑,400平的店每个月近5万元租金,物业水电费另算。


而商场之前承诺的品牌要么撤场要么没进驻,如果不是在产品上下功夫,紧跟潮流加上社群营销,月营业额做到近30万,否则很可能就壮烈了。

 

盘下餐馆换新品牌选址得慎重。购物中心美食街有“金角”(临街入口类似肯德基、星巴克所在位置)、“银边”(紧邻金角的次黄金位置)、“草肚皮”(位于街道中间客流分散、购物兴趣下降部分)之说,临街店的选择也有类似规律。


参评:选址是门大学问,接盘二手餐厅有些忌讳,比如进深过深的店让人懒得进,要爬7层以上台阶的、要穿马路、没有停车位等因素都会阻碍进店。






每个老板都要切记产权证的重要性


已经有几十家门店的老炮儿对内参君爆料,他最早在某购物中心店租200多平方的门店,产权竟然归五、六个房东所有,很多人甚至闹不清哪儿是自己的铺(前期开发商切割卖铺后遗症),在装修以及很多问题上留下隐患。

 

如果是房东出租场地,那么请房东拿出有效的产权证,并根据产权证,对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查,避免张冠李戴,以假乱真。

 

参评:租赁者转让的店铺要看房东是否同意,房东不同意就存在合同到期没法续租,及房东随时收回出租权的风险;如果是在房东不知情的情况下接手,将来如果转让也很难。

 





盘店之前要搞清背后所有的猫腻


小A接盘一个位置很好客流不错的餐馆,一番重新装修和布置之后,锣鼓喧天开门迎宾,眼看人流红火,首日流水也不错,忽然有一波儿储值卡会员找上门来,因为找不到原老板,也不知道房东是谁只能找他。


开业首日碰上这种情况很影响新客进门。好一番沟通,对方才同意用法律途径找原老板解决。

 

接店之前,记得看是否有已经售出的储值卡或团购,盘点清楚可以在转让费谈判上掌握主动。


另外,最好到自来水公司、电业局、环保局、煤气公司、供热公司等单位了解水、电、煤气、供热等费用缴纳情况。如果未交清,请转手者将剩余部分缴纳完毕,并出示发票,复印留存。毕竟水、电、气,无论停哪一样,餐馆都无法营业。

 

参评:如果需要消化“前任”已售出的储值卡或团购,那转让费就需要降一个层级。

 



 


接盘餐厅“证件关”一定要慎重


老B负责过某初创期时尚餐饮品牌的开发连锁,在开第二家形象店的后期加入。


这家门店之前是一家服装店,由于前期团队不专业,等到要办理相关证件了发现商铺属于集体产权,很多证件要么不好办,要么根本办不下来,办环保证做社区环保评估在业主那也没通过。

 

接盘购物中心店换品牌经营,牵涉到法人变更等一系列证件,最好重新办理。


接盘临街社区店,一定要查验证照是否齐全。比如卫生许可证、消防、餐饮许可证和环保许可证等(沿袭或者换品牌需重新办理证件的参考)。


据说现在开在居民区很难获批环保证,油烟、噪音都是居民投诉重点,天天投诉你就不用开店了。

 

参评:虽然国家一直在减轻办证手续,但接盘餐厅“证件关”一定要慎重。尤其是某些关键证件,如果最后办不下来,就成为扼喉杀手,进退两难。






发挥周围一切资源提前得到风声

 

做生意十几年的C君第一次跨界轻餐开水吧,在市区某黄金临街地段砸了十几万,刚开业不到一个月,办事处就宣布临街店全部拆迁还路于民,就算是每天按最高销量卖,除了部分设备返给总部之外,隔行如隔山让他的投资几乎打了水漂。

 

小白在接盘餐厅时,很容易吃市政规划信息不对称的亏。要赶上“天天挖沟”的城市建设节奏,盘个店动辄一两年没生意,那更是欲哭无泪。


而原房东或老板盘店往往提前收到拆迁或修路的风声,趁租约未到期再赚一把,至于接盘者的死活则不在他们考虑范围。

 

参评:接盘三百六十坑,没有最坑只有更坑。如果你没有足够的资源提前得到风声,那在接盘临街店时可能更要谨慎。要么进购物中心,要么多打几个问号,看看好好的旺铺为啥突然说转就转。






转租一定要跟房东沟通


陈先生在朋友的推荐下盘了某小区的临街铺,对方说是以朋友名义买的房不方便出面,租赁合同按照五年期来签,一次性先付半年租金加押金。


别人精心做局,陈先生交上一笔不菲的租金之后发现对方“人间蒸发”,直到装修好了真房东出面,才知道二房东原合同只剩三个月租约,临末坑了一把“接盘侠”远走高飞。

 

在餐饮租赁中经常会遇见许多二房东或三房东,这其中就存在转租的问题。转租涵盖了“转租”和“承租权转让”两种形式。


转租指前一租客租赁关系不解除,后一租客直接与前一租客建立租赁关系;而承租权转让是指后一租客直接替代前一租客与房东建立租赁关系。


转租必须取得房东的书面同意,承租权转让需要解除原租赁合同重签新租赁合同,也一定要征得房东的同意。要杜绝合同中的漏洞,最好请专业的律师把关。

 

参评:另外,在合同签订完毕、所有钥匙交接清楚之后再支付盘店转让费。餐馆的钥匙经手人多,接手以后,为保险起见,应立即换掉,一夜之间店被搬空的情况也不少见。






对自己盲目乐观,马失前蹄的几率就很大。


微信大V李先生,爱混各种圈层,饭局接连不断。看着餐饮业现金流充足,头脑一热就盘个店开餐厅。


结果那些口口声声要支持的红男绿女没来,反倒是平常交际不多的人充卡支持,最后,逼得他真正一头扎进来做产品研发,玩互联网推广,搞个性化服务,生意好不容易才起色。

 

有人对资源盲目乐观。“这么好的项目盘下来了算我一股”,“你开店我天天去捧场”……


等你真需要真金白银支持的时候,发现用嘴掏钱和用手掏钱是两码事,吃一两次是捧场,一两星期是交情,说天天来你也信,只能说图样图森破了。

 

参评:还有很多人对团队盲目乐观。总觉得团队里有做关系的,有做营销的,有做厨师的,有做财务的。且不说你拥有的是不是全明星阵容,就算是那么多牛人到一起真的能把事情做好么?《中国合伙人》你真没看懂么?


— 点击下列关键词,获取更多内参干货— 

500强为啥有麦当劳没肯德基星巴克要卖饭了

火锅黑马的商战一招打败90%对手

排队神店死了你为啥开餐厅神仙姐姐精算术

交通枢纽淘金术麦当劳革命降成本绝招




统筹:刘晓红|编辑:王艳艳|视觉:陈晓月

商务合作请加微信tinachenjiao

转载原创请加微信neicanmishu

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存