【特稿】内地可能拨地给香港吗？
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身兼港区全国人大代表的香港发展研究基金主席郑耀棠早前建议中央参照“横琴模式”拨地给香港，在临近区域建立新社区。他近日表示，收到人大常委办公厅回应，提及已将建议交至广东省政府会同港澳办办理，相信中央及广东省政府会着力研究方案及选址事宜。
同时，香港发展研究基金近日访问超过1000名市民，超过95%都认为香港土地和住屋不足问题严重，7成人同意要求中央政府在大湾区内9个城市拨地给香港发展新社区，首选深圳、中山及珠海。
地少人多、寸土寸金，可能是不少内地游客来香港时最直观的映象之一——不仅居住面积小，而且建筑物密集，分分钟要有密集恐惧症。
实际上，香港土地严重供应不足问题，不仅令香港的楼价高居全球榜首长达十年时间，也令香港发展处处受限，特别是对初创企业和小微企业而言，更是增加了在香港落户发展的负担。
（香港楼市有多逆天，点击上方视频号，看“总编辑话你知”）
也正因如此，长期以来，如何解决土地供应困难成为香港社会最为关注的社会问题之一。
问
那么，香港到底有多缺土地？
实际上，答案是不缺。
答
香港面积有1100多平方公里，但已经开发的土地只占了不到25%，其中供住宅用途的仅有7%，而剩下的75%都是农地、灌丛、林地和草地（其中42%为郊野公园、特别地区和米埔湿地）。换句话说，如果能够好好规划其中33%的土地，那么把香港建设成集环保与安居为一体的城市也并不是梦。
针对这个问题，香港在2017年9月专门成立了一个“土地供应专责小组”，由行政长官委任22名非官方成员及8名官方成员组成，界别涵盖规划、工程、建筑、测量、环境、学术、智库、社会服务、房屋发展及地区行政的代表，冀希望用一年半时间，凝聚社会最大共识、收集公众意见，向政府提出建议。
而土地供应专责小组亦提出了18个选项共公众咨询，包括发展棕地（泛指新界一些因农业活动衰落而该做其他用途的农地）、利用公私营合作的方式发展新界农地、利用私人游乐场地契约用地（例如发展粉岭高尔夫球场）、重置和整合占地广的康乐设施等。
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在土地大辩论咨询会期间，有反对发展郊野公园人士高举雀鸟及昆虫等纸牌丶播放鸟声，并投射“保卫郊野”标语到墙上
不出意外，以香港复杂的社会生态，这些提案总能遇到各种掣肘。如环保团体就反对发展郊野公园；有反对单程证制度的人士就认为，土地供应需求源于人口政策，开放每日150名持单程证人士来港定居才是“罪魁祸首”；甚至有高尔夫球爱好者亦认为收回高尔夫球场建屋会阻碍高尔夫球的发展……
问
重新规划道阻且长，填海可不可以？
2018年 ，特首林郑月娥就施政报告中提出了“明日大屿愿景”（简称“明日大屿”），简单来说就是在大屿山周边水域填海兴建人工岛，面积达1700公顷（相当于填出一个前海），对缓解土地供应问题所带来的房屋问题、社会经济发展问题，作用不可小觑。发展局局长黄伟伦指出，“明日大屿”首阶段位于交椅洲的填海工程完成后，最终整个项目能兴建26万至40万个住宅单位，可容纳70至110万人。
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明日大屿愿景计划在交椅洲和喜灵洲附近填海兴建人工岛，A为首阶段1000公顷，B为次阶段700公顷
不过，推行的难度，你懂得。
民建联立法会议员梁志祥认为，在香港境内填海造地阻碍重重，特区政府推出的“明日大屿”即使获得研究经费，需时起码三至四年，之后还要向立法会申请工程拨款，存在很大未知数。
（香港与深圳楼市惊人相似，填海可行吗？点击上方视频号，看“总编辑话你知”）
填海又不成，一些人将眼光瞄向了内地。希望在内地拨一块地给香港（俗称“飞地”）。
其实，香港想向内地“要地”，已经在民间讨论了三四年。除了深圳之外，香港西南侧、隶属于珠海的桂山岛，以及港珠澳大桥珠海一侧的海域，也都是选项。甚至还有人建议到广州南沙，或者中山、江门、惠州去搞一块飞地。
因此，在今年5月，香港发展基金倡议中央拨地给予香港建设社区，参考澳门的横琴模式，由香港特区管辖，实行香港法律。
“横琴模式”
即中央授权澳门特区，对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区，依照澳门特区法律实施管辖。根据《关于授权澳门特别行政区对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区实施管辖的决定（草案）》，澳门获批准租用珠海横琴口岸的部分土地或建筑直至2049年，在规定的期限内，澳门对有关区域拥有管辖权。
有支持建议的内地地产商表示，内地如拨地给香港，一来，可以在短期内缓解香港恶劣的居住环境；二来，可以进一步凸显香港在粤港澳大湾区内的优势，如金融、国际化等；三来，有利于香港与内地在人文、文化、生活习惯等方面进一步交融。
但若要讨论香港飞地，虽然深圳占据天然地理位置优势，加之港深高铁的开通，令从深圳福田到香港西九龙的通勤时间缩短到14分钟，但深圳的用地比香港还要紧张，人口密度比香港还大，住房矛盾也比较尖锐，划出土地给香港基本上没有可能。
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深圳与香港土地开发对比
广东外语外贸大学粤港澳大湾区研究院院长申明浩表示，“深圳的土地开发强度已经达到了50%左右，土地资源确实比较稀缺。”（相较而言，香港的土地开发强度才不到25%。）
而随着港珠澳大桥的投入使用，车程仅30分钟的珠海成为了选项之一。其中位于珠海水域、与香港大屿山南端相距仅3海里的桂山岛成为了“香饽饽”，如果新建公路铁路两用大桥，往来中环及尖沙咀只需要20分钟船程。
现时，桂山岛与附近的中心岛和牛头岛陆地相连，总面积约10平方公里，但目前只有2000多人口，而岛屿西面及北面海域属浅水区，适合填海发展。有研究指出，桂山岛若能填海造地60平方公里，连同现有的10平方公里，面积相当于整个香港岛，不但有足够空间解决香港住屋问题，更可成为大湾区重点合作项目，提升整个大湾区竞争力。
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珠海市香洲区桂山岛
根据香港房地产协会的建议，桂山岛发展计划可参考新加坡淡马锡、挪威主权基金模式，粤港澳大湾区“9+2”城市可组成联合投资基金，开发土地。土地开发权由各地政府共同拥有，司法权及执法权则由香港代理。
一石激起千层浪。
赞成者认为，桂山岛或可成为珠海的另一个横琴，但也有声音对借地可行性提出质疑。
有立法会议员认为，桂山岛选址佳，除了可作公营房屋用途外，更可以将货柜码头迁至岛上，释放更多香港市区用地。
资深城市规划师、规划署前署长凌嘉勤说，桂山岛是大湾区无可替代的深水货柜码头选址，“住20万人的地方可能有其他选址，但桂山岛作为长远策略性发展选址，未必有第二个”，相关城市应该协商共同发展。
而中国银行（香港）经济及政策研究顾问谢国梁认为，桂山岛填海面积至少要有5000公顷才较“好用”，以容纳100万人口，该地日后可用“新社区”概念发展，即大湾区内地城市资格互认，为香港未来30年发展提供房屋及就业等机会。
不过，中央如愿意“派糖”固然是好事一桩。自2003年签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》以来，中央不断推出惠港措施帮助香港经济增长，包括今年在香港新冠肺炎疫情严峻期间派出医疗队免费为香港居民进行核酸检测，以期尽早恢复香港经济，但却遭到反对派的竭力抵制和传统势力的消极应付；再加上去年由反中乱港势力掀起的“修例风波”，令香港在内地人心中的形象大打折扣，如真要考虑让内地拨地给香港，也要考虑内地同胞们的感受吧。
你们说，内地会不会拨地给香港？
（文/本刊记者 彭玉洁）
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