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本文发表于《中国自然资源报》2019年12月21日
2015年不动产统一登记启动，土地、房产、林权、海域、草原等不动产的登记工作统一由国土资源部门即现在的自然资源管理部门行使。不动产价值巨大，在居民资产中所占比例较大，近年来不断增值，群众对不动产的权利意识增强，加上若干年前不动产登记存在较多不规范的地方，分散登记时期遗留下来许多不动产登记问题。各地都遇到相对人要求更正不动产登记证书乃至撤销不动产登记的要求。很多申请都是十几二十年前的，尤其是发生在城市郊区的农村，由于征地拆迁，原先和平相处的兄弟亲戚反目成仇，为争夺征地拆迁补偿款，认为当初登记的权利人错误，纷纷要求不动产登记机构更正登记。若不妥善处理，轻则侵犯权利人权利，重则引起社会动荡。特别是更正登记与撤销登记的区别，尚有诸多不明确的地方。笔者试从区分登记簿记载事项错误类型入手，结合不动产登记的物权公示效力，讨论分类处理不同类型的登记簿记载事项错误。
目前法律并未对不动产登记簿的定义予以明确规定，一般认为，不动产登记簿是指不动产登记机构制作和管理的，用于记载不动产自然状况、权属状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿记载事项包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他需要注明的事项。这些登记簿记载事项可以分为与权属有关的权利事项和非权利事项。权利事项是不动产登记簿的核心内容，涉及到权利人不动产权利的归属和内容，是不动产登记物权公示效力的主要内容。《物权法》规定不动产物权登记生效的原则后，进一步明确不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项与登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。物权法对登记簿效力的规定，全国人大法工委编的《物权法释义》一书中明确指出，是指权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权，法律推定物权的登记状态与物权的真实状态及实体法上的权利一致，其权利内容以不动产登记簿上证明为准。除非有相反证据证明，法律推定记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这是通过不动产物权公示制度建立客观公正的交易秩序的重要途径。最高人民法院物权法司法解释进一步明确，不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这是建立不动产登记制度的各国普遍承认的原则。如德国民法典规定，在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。土地登记簿上所记载的内容应视为是正确的。瑞士民法典规定，出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。不动产登记簿的推定力是一种法律推定而非事实推定，即使与事实不一致，也必须依据一定的法律程序如更正登记或民事诉讼、仲裁等司法程序推翻，不动产登记机构不能直接推翻其登记推定力。但是应注意的是不动产登记簿的公信力所保护的是登记的权利内容，而不是面积等自然状态的记载。不动产的自然状况等非权利事项本质上是一种客观真实，由权籍调查单位通过不动产测量取得，无论登记前后都不会改变，不属于不动产权利推定的内容。不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况记载错误的，不动产登记机构可以根据权籍调查材料依职权予以更正。从这个意义上讲，国务院《不动产登记暂行条例》第33条规定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。应当是从登记簿的权利推定力来考虑的。我国采取债权形式主义的物权变动模式，物权法将物权变动模式分为依法律行为进行和非依法律行为发生两种。依法律行为进行的物权变动发生效力则需要具备“合意+公示（在不动产为登记，动产为交付）”两个条件，属于赋权登记。合同当事人对物权变动的意思表示（约定），是物权变动的登记原因。不动产登记发生物权效力是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不是登记机关赋予的。登记机构的登记行为是基于申请人提交的申请材料，是一种缺乏意思表示成分的事实行为。物权登记只会与所依附的登记原因行为同样效力。如果出让合同或买卖合同等债权合同无效，登记原因行为无效，则该不动产权利即使已经登记于登记簿，也仅有形式上的效力，不发生物权变动的效力。在依法律事实发生物权变动的情形，其登记原因来自导致物权变动的法律事实。登记原因行为的瑕疵就导致了登记簿权利事项记载错误。但登记机构没有司法裁判权，既无权力也无能力判断登记原因行为的效力，只能依据《不动产登记暂行条例》等相关规定，审查当事人申请材料的齐备性、表面一致性。笔者遇过一个案例，法院对买卖合同效力经过一审、二审、再审三次反复，这种情况下登记机构如何审查合同。实际工作中有些部门有这样的迷思：登记机构要审查合同的合法性、不动产的合规性等，比如套路贷、违章搭盖等，导致登记人员背离登记的初衷，要不然对可能引起风险的一概不予登记，要不然就违规要求提供更多材料，将其他部门的行政管理职能与登记混为一谈，都是对登记机构审查职权的误解。有学者认为不动产登记具有产权确定的功能，涉及公共利益，应当为登记机构主动更正登记预留空间。这个说法混淆了登记与确权的关系，也没有考虑到我国和国外登记人员的构成、登记法律制度完善程度等的差距。德国由法院作为登记机构，登记人员要参加司法辅助人考试，登记簿法官加以监督。我国登记人员很多是临聘的，学历不高，大多没有学习过法律，有的连基本的物权、债权都分不清楚，缺乏判断申请人提交的证据是否能够证明登记确有错误的能力。目前《不动产登记暂行条例》及相关规定对依职权更正登记的规定失之过宽，甚至有观点认为撤销登记也属于依职权更正登记范畴。在当前登记机构法律素养和依法行政意识未有效提高的情形下，过于强调登记的行政性，没有对登记机构依职权更正登记予以程序和实体的限制，无异于打开了潘多拉魔盒，有可能侵害相对人的权益，损害物权公示效力，破坏稳定的不动产物权关系。台湾地区《土地法》规定，“登记人员或利害关系人，在登记完毕后发现登记错误或遗漏时，非以书面申请上级机构查明核准后，不得更正。”后《土地登记规则》有所放宽，登记错误或遗漏，如纯属登记人员记载时之疏忽，并有原始登记原因证明文件可稽者，上级地政机关得授权登记机构径行登记之。2005年“大法官”释字第598号认为此条违反《土地法》，不符合法律优位和法律保留原则，故删去。但2011年《土地法》修正时在原规定后增加一款：但登记错误2017年修订时改为登记证明文件经该主管机关认定属于伪造，错误或遗漏，纯属登记人员记载时之疏忽，并有原始登记原因证明文件可稽者，由登记机关径行更正之。该规定正视登记机构的依职权更正登记的必要性和合理性，但依据登记机构性质和职权予以谨慎放开。一般认为台湾是实质审查，其对更正登记的态度值得借鉴。按照发生时间可以将登记簿权利事项错误分为三类：一是登记时发生的登记错误，即基于虚假登记原因或登记原因有效，因登记人员错误或者遗漏导致的登记错误；二是登记时登记原因有效，但嗣后被确认无效，导致登记簿上的登记与登记的原始事实状态不符，比如不动产转让合同具有胁迫、欺诈等情形被法院判定为无效，则原先依据不动产转让合同办理的不动产转移登记也仅有形式上的效力，不发生物权变动的效力；三是不动产登记完成后物权发生变动，导致登记簿记载与事实权利状态不一致的情况。比如法院作出的确定当事人一方享有某项不动产的判决，具有与登记、交付等公示方法相同的效力，虽然未经登记也可直接发生物权变动，从而导致登记簿上记载与事实权利状态不一致。这三种登记错误的更正方式是不同的。不动产登记机构可以依据现有的技术手段比如人脸识别、政府信息共享等比对核实假人假材料的情况。如果登记时没有发现，但嗣后有证据证明存在假人假材料的情况，属于虚假登记原因，登记机构应可撤销登记，但应有公安机关等有关部门的认定，或由自然资源局对假人假材料进行调查处理后作出撤销登记的行政决定，由登记机构予以依职权撤销。对于登记原因有效，因登记人员错误或者遗漏导致的登记错误，登记机构可以通过查阅原始登记原因证明文件来确定并依职权更正登记。但对于嗣后发生的登记原因行为无效，必须由司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人存在隐瞒真实情况、提交虚假材料等登记原因行为无效的情形，登记机构方可予以撤销登记，以维护登记的物权公示效力。登记机构对权利事项的依职权更正登记乃至撤销登记应予以严格限制。目前法律没有明确，可以借鉴司法判决。2017年最高法院行申6100号判决书认为，行政机关可以通过重新作出行政行为纠正错误，但行政程序的重开应满足必要的条件，如作为行政行为根据的事实或法律状态发生变化，行政行为作出后出现了足以推翻行政行为的新的证据等。但这都属于嗣后发生的，只有影响到登记原因行为的效力才能构成可以更正登记及撤销登记的理由。对于无法根据登记原因证明文件确定的权利事项错误，不宜由登记机构直接更正或者撤销，应根据法院、行政机关相关文书依嘱托登记或撤销。考虑到现状，也可以由自然资源主管部门通过行政复议、作出行政决定等法定方式推翻登记簿的权利推定力，予以更正或撤销登记，但应注意保护名义权利人的听证等程序性权利，否则很容易被法院以程序违法撤销登记机构的行政行为。台湾地区《土地登记规则》规定，除本规则另有规定外，非经法院判决涂销确定，登记机关不得为涂销登记。即登记机构只能依据原始登记证明文件更正登记。综上，《不动产登记法》应区分不动产登记簿记载事项错误的类型，根据登记簿记载错误的发生原因分类处理登记簿错误记载事项。（一）非权利事项的记载错误，比如合同编号、身份证号等，如果原来没有记载现在要求记载的，可以作为信息补录方式予以记载到登记簿。如果根据原始原因证明文件记载或者有关部门证明属于申请人错误填写或者登记人员错误录入、工作疏漏导致的，如名字打成同音字等，可以依申请或者依职权更正登记。如果界址点、面积等自然状况有错误，经审查权籍调查材料符合要求，可以依申请或依职权更正登记。（二）登记机构未按原始登记原因证明文件登记造成权利事项登记错误或疏漏的，比如抵押金额多了一个0等，登记机构可以根据原始登记原因证明文件依职权予以更正登记，也可以依申请或依嘱托更正登记。给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。（三）因登记的原因证明文件嗣后被确认无效导致登记簿权利事项记载与登记事实状态不符，比如转移登记中的买卖合同被宣告无效、首次登记中的行政审批文件被撤销等，登记机构应依申请或嘱托予以更正登记，如果原因证明文件的效力认定权力不属于登记机构，不宜依职权更正登记。因此导致的登记簿错误记载给他人造成损害的，登记机构不承担赔偿责任。（四）对于嗣后发生的登记簿记载于事实权利状态不一致的情况，比如法院形成判决，政府征收决定等，可直接发生物权变动，不宜作为更正登记类型，应告知申请人按照权利事项申请相应的登记类型。登记机构可以依嘱托登记，不宜依职权直接登记。给他人造成损害的，登记机构不承担赔偿责任。（五）登记原因证明文件被发生效力的司法机关、行政机关、仲裁委员会确认为无效或虚假的，可依嘱托撤销登记。自然资源局也可以经调查、听证等正当程序作出撤销登记的行政决定，登记局依嘱托予以撤销登记。（六）对于利害关系人对已登记土地提出权属争议，可以告知向县级以上自然资源部门申请，由自然资源部门调查处理并作出调解书或报地方政府作出处理决定，生效的调解书和处理决定可以作为登记机构更正登记的依据。（七）对于利害关系人因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议向登记机构申请更正登记的，可以告知先向法院提起民事诉讼。当事人可以向法院提出证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，凭法院确认其享有物权的判决依申请或依嘱托单方申请登记，但不宜依职权登记。（八）继承转移登记在非公证的情况下属于实体审查，登记机构认为发生错误的，也应按照正当法律程序予以依申请或依职权更正登记。