商住这么火，该去哪里买一套？
“地铁房才一百万，不限购！”边码着字，新一酱这头接到中介电话。差不多同一时候，“11月30日对商住实行限购政策，外地人在上海缴纳社保满3年才能购买”的传言在新一酱加入的购房群里又刷了一遍。
2016年3月25日，上海正式取代北京，成为全国最严厉限购城市——根据新颁布的调控政策，外地人在上海购买住宅，需满足连续5年以上的社保或个税缴纳门槛。于是，不限购的“商住酒店式公寓”成了沪漂们买房的最后机会。
商住房到底有多火？根据上海中原市场研究部的数据，过去7个月，上海卖出了22592套商住房：平均每天市场上有106套房子被1.3亿元人民币买走——平均每小时至少有4套商住房完成交易，这扫货速度是去年同期的2.5倍。
从数字来看，价格涨得也不是很夸张……？并不。上海外围低价的房子占据了大部分的成交量，因此拖低了整体均价。
国家统计局的数据倒是很符合吃瓜群众对房价暴涨的直观感受：过去半年上海商住房均价涨了30%以上。上海中原市场研究部分析师卫欢告诉新一酱，浦东张江、周康版块商住房在过去的3个月之内从3.7万元/平方米直接跳到4.5万元/平方米。
如果11月真的开始限购，这涨价的末班车该跟着上吗，限购后房子会不会砸在自己的手里？新一酱发动了万能的朋友圈一起来算算。
在静安工作的摄影师小月，最近从产生购房想法到买完房子，只用了半个月。“按预算来的，目标很明确，所以很快”。对小月来说，在理财和股市都不靠谱的当下，购买商住房是稳健而保险的投资。他仔细研究了同地方的住宅和商住涨幅，“前房东2013年100万买下来的房子，现在卖给我们不到130万，还含所有税负中介费和交易成本”。小月认为，商住涨幅肯定不如住宅，但自己主要靠租金而非房价涨幅获得收益，“租金基本已经抵扣了房贷，这样我们还贷款没有压力。”
如何像小月一样速战速决？限定预算→选好大致区域→考察具体项目→计算综合成本和可能的长期收益→下手。
新一酱拿到一堆数据，套路学起来！
在上海买商住，手里要有多少钱？
上海的商住房平均每套要126万，即使是在崇明县也要71万一套。按贷款规定，商住房首付最低5成。也就是说，首先你手头要有30-40万才能“买票上车”。想上“市区专列”？按每套面积约45平方米计算，手上没有160万，进内环就非常困难了。
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比起买一手住宅，商住的门槛还是低很多，例如在杨浦区和奉贤区，7月的商住均价只是同区一手住宅的四成左右。
当然，你可以考虑市区的二手商住，这要实惠很多。今年上半年，上海链家挂牌成交的商住房中，出现了静安区4.08万元每平方米的二手商住。
商住房到底升值慢不慢？
即使为限购所迫，很多人还是不想选择价格更低的商住房。除了产权只有40至50年（住宅有70年）、水电费高等因素外，最重要是大部分人认为商住房作为过渡性居所升值太慢。
商住房价涨速如何？我们用上海中原市场研究部的住宅和商住数据作个对比。
想要仔细看看某个区？请轻推动图
可以看出，浦东新区（含南汇）、老闸北、徐汇、青浦北（近虹桥）等商务金融聚集区域的商住房涨价速度更快，过去半年的涨幅和一手住宅持平（甚至超过）。
在奉贤、嘉定、宝山等单价较低的外围区域，商住也吸引了不少因为刚需而购房的家庭，因此也出现了不同程度的涨幅。
相比追赶一手住宅，商住房追赶二手住宅的涨幅成功率要稍高一点，但依然偏低。
2015年7月之后的12个月中，在绝大多数区域内，二手住宅涨幅有6个月或以上超过同区商住。比如在崇明，只有3个月，商住房的涨幅小幅超过二手住宅。当崇明一手住宅和二手住宅在2016年上半年分别涨了25%和13%时，商住房仅仅涨了3%。
2013年在杨浦黄兴路买了商住房的霍卉，有点后悔当时的决定。尽管有购房资格和足够预算，她还是选择了不限购的商住：“当时自己一个人买住宅比较吃力，商住的精装和物业服务比较好。另外，我考虑到结婚后再买房可以算首套房，贷款利率比较低”。
当时她以2.8万元/平方米购入这套房子，3年后，周边的商住房仍在3.2万元/平方米左右徘徊，而同区二手住宅已直奔4万元/平方米。
霍卉婚后搬离商住房，并将这套房子出租。这套40平方米的房子每个月的租金是5800元，尽管这个价格已经不低，但她仍需另交2000多元才能完全覆盖月供。
霍卉也想过把房子转手，换到更靠中心、升值更快的地区，但最后决定还是继续放租，“一来现在房价太高，卖了付首付都不够，二来也是期待以后租金上涨。”由于这套商住临近五角场，周边交通和商业比较便利，霍卉仍然期待未来租金有升值空间。
过去一年中，如果你购买了浦东、虹口、徐汇、杨浦、闵行以及外围的奉贤、金山、松江的商住房，当月收获比二手住宅更大涨幅的可能性有4成。而虹口的商住新房，同样时间区间内的价格都比同区二手住宅高。
一年前在浦东买商住自住的倪斌，已经获得50万元的溢价。由于夫妻在浦西已经有一套房，倪斌转向不限购的商住。2015年夏天，以300万总价在BPC陆家嘴创业街区购买了55平复式小公寓。过去半年，浦东的商住和二手住宅的涨幅也整体持平。
有购买住宅的资格当然买住宅更好，尤其考虑到以后换房，涨速要快才可以加速换入核心地带。在上海龙湖营销总监钟嘉看来，商住单论投资涨幅还是很难跟一手住宅比，税收和手续也比住宅复杂得多，它主要是投资和过渡性自住可以考虑的稳健选项。“今年类住宅市场是3月25日限购后一把火起来的，他们（被限购的自住者）已经不敢再等又一个五年了。”钟嘉说。
买哪里才能更保值？什么区域最火？
由于商住房面积小、一般价格更低，买商住不失为保值+过渡性居住的好选择，只要区域和项目选择功课做足，先上车依然可以获得与住宅媲美的回报率。
买房首要的因素依然是地段、地段、地段，毫无疑问，买在核心区位涨得更快。
除了地段，还看哪些因素？在中原分析师卫欢看来，判断一个区域商住的价格是否合理、上涨潜力大不大，主要是看几个数字：供应、成交量、价格、存量。“一般来讲，供应和存量都较低，价格上行就有很大概率。”卫欢说。
近8个月里，徐汇、闵行、浦东（不含南汇）的商住房子库存下降超过60%。不仅如此，这些区域现存积压的房子在3个月内就可以被抢空，选这些区域买商住，以后可能更容易转手。
嘉定、青浦虽然是全市最多商住房扎堆的地方，由于买的人特别多，库存也下降了近6成。相比起来，商住房第三多的奉贤，根据以往的速度估计，区内的房子卖完需要超过一年，金山需要22个月，虹口、卢湾这些市中心区域因为单价很高容易有价无市。
上半年人气高最高的商住房集中在宝山顾村、嘉定主城区板块和嘉定北部、奉贤的奉城和南桥新城、南汇惠南、松江新城东版块——6个月里这些板块的商住涨幅超过了14%，区内都有成交套数占全市TOP 20的代表项目。
在青浦北部，今年上半年商住涨幅达到了83.75%！普陀光新、浦东川沙、徐汇枫林的商住房，上半年涨幅也妥妥的达到2成至6成，只不过这些地方太贵，放出来的房子比较少，所以只见价格涨，不见人头汹涌。
有时个别板块的表现会远好于整个区的整体情况。宝山是区域和版块人气一淡一旺的反差特例。宝山区过去半年，全上海最多人买的的商住项目龙湖北城天街就在宝山顾村。我们找开发商聊了聊是怎么回事。
天街项目营销总监周健明认为项目成功的原因之一是“区域内缺超大商业体量综合体，竞品较少”。“闸北静安合并后，在外环旁边北城天街是近市区唯一的价值洼地”，周健明说。“宝山地铁沿线的类住宅一直是稀缺的。”
龙湖看重的，是拥有25万常住人口的顾村（新顾城）板块最大的空白点：静安区以北的七号线沿线缺乏一个优质的大型商业综合体，因此将10万平方米体量的天街MALL引进到顾村。
不同于往常的分期开发模式，北城天街同时启动南北两区共计40万平方米体量的商业开发，将综合体上盖的商住房入住时间和购物中心开业时间差压缩到一年内。“尽可能缩短客户等待商业氛围成熟的痛苦期。” 周健明说。
根据钟嘉的说法，由于往商住产品添加了更多的住宅属性，龙湖的商住项目和周边一手住宅的价差不会很大。“一般上海商住价格是住宅的6到7折，越是地段好稀缺的地方价差越少，普遍也就在8折左右，龙湖的商住价格在松江可以做到住宅的8-9成。”钟嘉说。
商住买了容易转手吗？
不少人担心，买了商住以后不好换房。在上海，商住的市场接受度并不是很高，转手速度也比住宅慢很多。但在北京，每卖出两套房子，已经有一套以上是商住房。由于北京市中心动辄七八万元的住宅均价实在难以承受，加上被限购政策门槛所限，刚需购房者大批转向商住公寓。
这种趋势有可能在上海的外环首先体现。
难以预言如果上海11月商住真的限购会发生什么，但北京的情况可以参考。今年5月5日，北京郊区通州地区宣布进行商住限购，来看看这段时间发生了什么：
通州宣布建立北京副中心以来，商住成交一路走高；5月限购后，通州的商住成交量瞬间从顶峰时期的每月卖6000套骤降到19套。存货不断堆积，价格却毫无下跌迹象，两个月内，均价从2.5万/平方米飙至3.6万/平方米。
这也是小月不担心上海商住限购的原因，“所有稀缺的东西都保值，限购只会让商住保值。”
想要仔细看看某个月？请轻推动图
通州商住限购后两月，成交量暴跌了99.7%，而同在五环、六环间的房山、顺义、大兴区，短时间内成交量大涨，商住实在卖太火，以致于传出会和通州一样限购的风声。如果上海也宣布商住限购，周边的昆山等地，商住也有可能迎来一大波“被迫出走”的购房者。
注:
1. 本文所指“商住公寓”，土地性质为“商业/商服用地”，不动产权证上表述为“办公楼”，不限购、产权40-50年，官方定义为“单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑”。其他在住宅用地上盖的70年产权“酒店式公寓”、酒店房间拆售并托管租赁的“产权式酒店”等产品，均不纳入统计。
2. 文中上海区域表述参照上海市房地产交易中心官方网站“网上房地产”所使用划区系统，仍保留卢湾、南汇、闸北等老行政区名
3. 应采访对象要求，文中倪斌、霍卉、小月为化名。
文/卓宇晶 视觉/王方宏
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