佛山地段分析与买房指南
文｜孙不熟
上周写了一篇东莞的地段分析——《东莞没有市中心，因为到处都是市中心》 ，今天写一下佛山。
同样的问题：佛山的中心在哪里？
无论是看城区人口、经济总量还是建成区面积，佛山都是一个不折不扣的大城市。
根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》 ，佛山归类为特大城市，与武汉、成都、南京等声名赫赫的省会城市平起平坐，高于中西部大部分省会城市。
然而，去过佛山的人，又能明显地感觉到，这个城市没有大城市的feel，没有大城市那种霓虹闪烁、高楼林立的感觉，虽然它很富裕，但就是少一点大都市的气象。
原因何在？很简单，因为佛山一个大拼盘城市，一直缺乏一个像广州天河、深圳福田那样对全市具备统领效应的中心城区。
01.
名义上，佛山的市区是禅城区，但其只是行政中心，其他无论是高楼指数、产业辐射力、交通枢纽度、商业活力，在全市的首位度都不高。
今天的佛山由禅城、南海、顺德、高明、三水五大组团组成，虽然不像东莞那么碎片化，但这五个组团，相互依存度不高，各自自成一体。
禅城是佛山的老城区，也是全市的行政中心，自然也是全市的科教文卫中心，但还不是全市的经济中心、人居中心。
顺德和南海原本是两个独立的县城，最初和中山、东莞的体量相当，并称“广东四小龙”，后来中山和东莞升格为地级，顺德和南海则合并到佛山市，因为有这两员猛将的加盟，当时的佛山一度有挑战广州、深圳的实力。
南海本身是个经济重镇，又靠近广州，其对禅城区的依赖度当然不会太高，目前有两个产业重心。
一个是千灯湖，这是一个省级金融高新区，都市指数较高，是佛山临广片区的中心。另一个是狮山镇，经济总量超过1000亿，超过省内好几个地级市，是中国第一经济强镇。
顺德和佛山市区的关系就更疏离了，其经济管理一度是省直管，佛山无权干涉。顺德自己也有两个强中心，一个是顺德新城，也就是区府所在的大良-容桂片区。另一个是北滘镇，这个镇因为有美的、碧桂园两家世界500强，再加上靠近广州南站，未来还接入广州地铁7号线延长线，自然也是一个炙手可热的片区。
高明和三水的实力相对较弱，但也不算差，特别是高明，现在有珠三角新干线机场的横空出世，其在佛山的地位直线攀升。众所周知，新干线机场是广东省重点打造的“5+4”骨干机场之一，也是全国为数的不多的十几个4F级机场之一，未来有潜力打造一个高大上的空港经济区。
三水也一直是富庶之区，经济总量超过千亿元，和清远、梅州相当。三水的地理位置也十分优越，为北江、西江与绥江三江汇聚之地，三水也因此而得名。众所周知，西江、北江是珠江水系最为重要的组成部分，二者相聚于三水，足见三水得天独厚的区位价值。
除了这五大组团，佛山还在东平河南岸的顺德建设了一个滨水CBD——佛山新城，其定位相当于广州的珠江新城。佛山新城还是中德合作示范区，是广东省内唯一一个与德国展开全方面合作的平台，定位颇高。
这么罗列下来，佛山的资源可谓遍地开花，其城市结构呈现出一个中心度较低、扁平度较高的形态。
02.
对此，佛山准备做出改变，未来将实施一个“强心战略”。
2017年6月，广东省政府在其官方网站上公布了“广东省人民政府关于印发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知”，其中有两句话言简意赅、意味深长：
第一句是：广州、深圳市严格开发规模、强度、边界管控，有序向周边城市疏解非核心功能。
第二句是：佛山、东莞、中山市实施强心战略，做大做强主城区。
也就是说，佛山的城市结构有望走向强中心模式，来看看佛山最新的城市总体规划：
根据《佛山市城市总体规划(2011-2020年)》，佛山将构建一个“1+2+5”的网络型城镇空间结构：
“1”指的是一个市级主中心，即361.66平方公里的中心城区。
“2”是指2个市级副中心，包括大良-容桂副中心（重点建设顺德新城）、狮山副中心（重点建设佛山国家高新区核心区）。
“5”是指5个区级中心，包括西南组团、高明组团、大沥组团、西樵组团、北滘-陈村组团。
重点是“1”，这个361.66平方公里的中心城区，又被细分为“一老三新”的结构，其中“老”指的是祖庙商业文化中心，“三新”分别是佛山新城中心、千灯湖金融服务中心、禅西新城中心。
也就是说，佛山会从目前的多中心城市变成一个像广州那样的强中心城市，这个“强心”就是361.66平方公里的“一老三新”。
如果和广州一一类比的话，祖庙商业文化中心，是佛山的政治与文化中心，相当于广州的越秀区。
千灯湖金融服务中心＋佛山新城，相当于广州的天河。
禅西新城与祖庙商业文化中心一水之隔，生态环境较好，且拥有佛山首个电商生态圈，可对标广州的海珠区。
两个市级副中心，顺德新城和狮山，分别相当于广州的万博与科学城。
五个区级中心则分别相当于广州的几个外围区中心，比如增城荔城、从化街口、花都新华等。
03.
下面来说说买房建议。
作为一个环大都会区城市，佛山和东莞的逻辑是相似的，其地产价值最高的仍然是临广片区，也就是限购区：
资料图，可能会有调整，仅供参考。
限购区中，千灯湖（属桂城街道）、北滘、大沥（金沙洲佛山片区）三个板块的价值最高。
千灯湖的发展最成熟，有产业、有地铁，和广州老城区的联系比较紧密，也是目前佛山房价最贵的板块。目前，周边二手房普遍3万＋水平，长期仍然看好，短期内不是最佳入手时机。
金沙洲是佛山与广州共管的一个江心岛屿，全岛很小，大约只有20多平方公里，但因为行政边界，广州片区房价接近4万，佛山片区（大沥镇、里水镇）才2万多，价差明显。长远来看，行政边界有望模糊化，两地房价有望拉平，相对更看好佛山片区的升值潜力。
图片来自房天下
当然，整个金沙洲最大的问题还是交通，再加上地处广州西部，周边缺少产业导入，整体不是置业的最优选择。
北滘位于顺德北部，毗邻广州番禺，靠近广州南站，广州地铁7号线延长线开通之后，北滘将与广州南站、长隆、万博、广州大学城、科学城串联在一起，交通便力度比之千灯湖，有过之而无不及，北滘也是现阶段我最看好的佛山板块。
再加上，北滘还有美的、碧桂园两家世界500强，这意味着北滘在顺德乃至佛山的话语权极强，未来还将吸纳更多优质资源和高端人才，配套设施不差钱。
非临广片区，目前比较热门的板块有佛山新城、绿岛湖、狮山、新干线机场。
佛山新城也被称为中德工业服务区，是佛山打造强心战略的核心部分，规划起点较高，周边环境优美，相当于广州的珠江新城，但因为缺少应有的高端服务业聚集，暂时还不能充当统揽全市的CBD角色，再加上对广州客吸引力不大，目前更适合本地改善客群。
佛山新城（中德工业服务区）图片来自搜狐网“中德工业服务区”。
绿岛湖属于禅西新城，也是规划中的“强中心”的组成部分，再加上聚集了几个大开发商，热度不低，但交通、产业、商业等均谈不上出众，不如佛山新城。
狮山是佛山首屈一指的产业中心，再加上有佛山西站，去到广州、深圳和香港，都比较方便，但因为距离广州较远，也缺乏高端服务业聚集，地产价值不如临广片区。
新干线机场是一个横空出世的新概念，空港经济区的故事讲得不错，但考虑机场建设周前长，且远离广佛都心区，人口和产业的导入需要一定的时间，不宜期待太高。
总体来说，佛山买房，首选临广片区（限购区），特别是北滘，目前处在价值上升期，未来几年有望价值重估，再然后是千灯湖、金沙洲佛山片区。
非临广片区，首推佛山新城，然后是狮山（佛山西站板块），其他片区估计也就跟着大盘走，应无局部行情。
编者注：孙不熟是公众号“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员、广东卫视《财经郎眼》特约嘉宾、华南城市研究会副会长。
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