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这些大城市需要“鬼城”

孙不熟 城市战争 2020-02-27


“空置率”、“鬼城”曾经都是臭名昭著的名词。


但在今天,特别是一些仍在长身体的大城市,它们的基础建设保持一定的超前性,是有必要的。


01.


似乎一说到“空置率”这个话题,就会引发群情激昂的批判,人们要么把开发商描述成囤积居奇的奸商,要么将空置房业主想像为贪得无厌的炒房客。


在世界范围内,这种声音都不绝于耳。例如,在英国、加拿大、法国、澳大利亚等国家,都推出了程度不等的住房“空置税”,比如房屋空置时间超过1年或者2年,就需要业主缴纳一定的空置税。


就连一向奉行自由市场经济的香港,也计划对开发商开征空置税,如果开发商捂盘惜售超过一年,就要对空置一年以上的单位征收空置税,税率为应课差饷租值的200%。


而在一些极少数欧洲国家,甚至还流行所谓的“占屋运动”。例如,在荷兰,如果有房屋空置超过1年,在一定条件内容许其他市民入住。在瑞典,政府有权征用部分空置单位廉租给无房家庭。


在今天中国,房屋空置也是非常普遍的现象,即使是北上广深等核心城市,不少写字楼和楼盘也存在很高的空置率。此前甚至有房地产行业人士认为北京有几十万套房子处在空置状态,他呼吁北京模仿香港出台空置税。


以下是各大城市甲级写字楼的空置率排名,大部分城市的空置率都超过10%,超过20%也非常普遍,不少媒体认为这是"泡沫经济"的体现。



02.


但其实,“物尽其用”只是一种想当然的理想状态。任何一个行业,只要搞市场经济,都不太可能存在“零空置”或者“零库存”现象,而几乎一定是适度过剩的,否则你晚上10点之后走到超市,什么都买不到。


如果一定要“物尽其用”,让房屋零空置,那么有外地人来到城市时,会面临无房可租的境地,企业想换写字楼,也没有腾挪的选择。


所以,“零空置”实际上是一种短缺状态,它不仅不会降房价,而会推高房价因为任何行业,市场上空置的商品越少,供求关系就越紧张,价格上涨动力就越大。


通过“征税”、“占屋运动”等方式降低空置率,一开始的确能把一部分空置房屋投放到市场,达到增加供给、调节价格的效果。但长期来看,这种做法从根本上打击了生产者和投资者的积极性,开发商不愿意多盖房子、投资者不愿意多买房子,进而导致一手市场和二手市场的供求关系进一步短缺,最终拉高价格。


中原地产创始人施永青在他的文章里曾对“空置率”有过这样一段精彩的阐述:


“只有计划经济才会零空置。世上除了行计划经济的地方,都不可能没有空置。市场经济需要有冗余才能有流转的余地。


如果没有空置,换楼,转租,装修都不易进行。若是一定要资源尽用,酒店就没有随时可供应的房间,巴士就没法中途上客。空不一定是浪费,而是带来方便。”


所以,“空置率”绝非洪水猛兽,它是市场经济的必然结果,在一个价格机制正常的市场,几乎任何商品最终都会出现适度的过剩。


特别是房地产市场,“适度空置”是完全有必要的,它既是保持市场正常流通性的必然需求,也是控制房价的必要工具,还是大城市容纳新增人口的物质基础。


03.


大约10年前,武汉、郑州等城市的“鬼城”现象引发媒体热议,很多人批评这些城市的空置率过高,经济泡沫化严重。但这几年来,这些城市的人口增长显著,每年几十万新增人口进城,所谓的“鬼城”基本被填满,有钱还不一定买得到房。


中国城市化的经验表明,大城市的基础建设,保持一定的超前性是非常需要的。中国的未来一定是大城市化,大城市对小城市的虹吸效应只会更强,未来一个省只剩下一个城市的情况很可能会普遍出现,每个强省会的城市规模会大到你想不到。


日前,武汉市提出,要推动城市人口从1000万向2000万跨越,这是多么波澜壮阔的城市化,有多少人意识到这里面的机会?


谁说中国的大规模城市化已经进入尾声?要我说,它才刚刚开始,因为过去的城市化本质上是城市对乡村的虹吸,今天和未来的城市化将是大城市对小城市的虹吸,后者比前者更为深刻。


所以,像武汉、成都、西安、郑州这类处在快速上升期的国家中心城市,无论是道路、地铁、房屋等基础建设,还是教育、医疗、文化等公共资源,都要给未来的新增人口留有充分的余地。


在此意义上,写字楼和住宅存在一定的空置率,只要在合理范围内,都是非常正常,也是很有必要的。


说句可能不正确的话,大城市何惧“鬼城”?真正的鬼城不一定是那些空置率高但积极进取的新城,而可能是那些抱守残缺、不思进取、人口不断空心化的老城。


所以,像武汉、郑州、成都、西安、南京、济南这些雄心壮志且正在长身体的大城市,基础设施和房地产开发保持适度的超前,我认为是非常有必要的。


在这个过程中,围绕这些城市的中心城区出现一些所谓的“鬼城”、“卧城”,真的不要大惊小怪。是不是“鬼城”不重要,重要的是这个城市的城市能级高不高、营商环境好不好、外地人想不想来?


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