这一次，“老破小”真的可以买
对于老旧小区的居民来说，一个激动人心的时刻来了！
近日，国家重要会议提出加快改造城镇老旧小区、解决6000万农村人口饮水等问题。
“会议作出部署，要重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。同时，还要促进住户户内改造并带动消费。“
”对于老旧小区改造工作面临的资金问题，此次会议明确，今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。此外，还要鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。”
01
简单来说，老旧小区改造被定义为“群众愿望强烈的重大民生工程”，已牵动着高层领导的心，它不再只是小区内部事务，也不只是城市工程，而已上升为国家战略。
官方数据统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。国常会称，“涉及居民上亿人”。
涉及面如此之广，称老旧小区改造是国家战略，毫不为过。
老旧小区改造的一大痛点是什么？钱。
对此，国家已做出明确部署，一方面，中央会安排专门的补助基金，另一方面，国家还鼓励金融机构支持旧改。
这阵仗，着实让人想起当初的棚改，也是国家直接推动，也是金融机构踊跃参与。那场规模盛大的棚改计划，既改善了老百姓的居住环境，也完美地消化了市场库存，还拉动了经济增长。
如今，房地产投资被摁住，“铁公基”已告别高峰期，棚改也走向尾声 ，轮也该轮到旧改了，这会是又一个摧枯拉朽的大工程吗？
国务院参事仇保兴曾指出，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。我国尚有约5千亿左右的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。
也就是说，老旧小区改造有望成为一项投资体量高达4万亿的超级工程，这已经不仅仅是民生工程，还是拉动经济增长的国之大政。
02
之前，很多文章对老城区以及“老破小”这类物业表示担忧，认为它们会陷入“不可挽回的衰败”。
现在看来，国家不会对老城区的衰败坐视不管，会尽力保证老旧小区的体面。
没想到，备受嫌弃的“老破小”，这一次居然站在了风口上。
关于“老破小”的缺点，不必多说，大家都能看到，但这类物业的优点，却常常被忽略，这里再说一次。
相信我，随着你的人生阅历见长，这些优点会越来越值钱。
1、安全感。老城区祖祖辈辈都是用来住人的，房子下面的土地是没有污染的，周边也不会允许存在污染型厂房和仓库，这比那些旧厂改造过来的一手房，住着更踏实。
另一方面，老城区往往人口密度大，人口来源也比较稳定，又大多为开放式街区，小商业丰富，人来人往，走夜路时有一种郊区没有的安全感。
2、生活质量高。老小区内部虽然破破烂烂，但外面的世界精彩啊，只要一下楼，就能快速融入城市的海洋，随便走两步都是活色生香的生活，几乎所有日常的生活需求都可以靠走路来搞掂。早上起床上班前，还能比住在郊区多睡半个小时。
3、核心资源。老城区往往聚集了一个城市最优质的教育、医疗、文化等公共资源，而且分别比较均衡，不容易转移，随便买一套房子，它的学位都不会太差，至少不用担心你娃上个村小吧。
总结来说，郊区新房是“有社区而无城市”，而老城老房则是“有城市而无社区”。如果既要社区又要城市，那就只能去CBD买豪宅，大部分人只能在二者之间做一个选择。
03
当然，老破小这个市场参差不齐，如果要买，一定要铭记这样几条军规（以下内容摘选自公众号“镁地产”）：
必须是大城市，只有大城市，房价才会足够贵，不贵的地方，大家都很挑剔，老破小是没有人买的。
必须是市中心，中轴线或者靠近CBD的最佳，市中心的房子老了，还有各种核心的城市资源撑着，政府还可能因为城市形象的考虑，会给老房子“穿衣戴帽”，但郊区的房子老了，就什么都不是了。
以广州为例，“老破小”的首选毫无疑问就是位于中轴线的六运小区，这里占据全市最好的地理位置，是广州城市形象的重要组成部分，政府不会允许这个小区太差，而一般小区是没有这种待遇的。
必须要品相较好，老破小参差不齐，一定要慢慢看、认真挑，找一些建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业公司管理的小区，品相太差的不能要。
不要买溢价过高的学区房，虽说优质学区是老破小的，但有些过于炒作的名校，溢价往往过高，学区政策稍有风吹草动，价格就有断崖式下跌的风险。
所以，老破小，可以买。
但同时也要注意到，老破小是一个小众市场，只有在大城市、中心区、房价极贵的情况下，才有价值。
硬广又来了……
本文摘选自孙不熟团队新开的地产号“镁地产“，非常感谢各位熟友一直以来的厚爱，也期待大家认可这个新号。
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