思考题：万博和科学城，买哪个更有前途？
The following article is from 镁地产 Author 镁姨
放眼广州的楼市地图，存在不少王炸级的PK，例如珠江新城VS琶洲、科学城VS万博、南沙VS知识城、南站VS机场……
老实说，这些板块，个个都是有讲头的概念区，纠结于这类问题，其实有点类似于“选清华还是北大”，随便选一个都令人羡慕。
本文想说说科学城和万博，身边不少朋友都在这两个板块游移不定。
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先说说这两个板块的共同点。
一，都属于近郊新城，距离市中心都在20公里内，无论是开车还是地铁，都可以算作天河半小时生活圈。
二，都是政府重点打造的新城。万博是广州南部写字楼最密集的商务中心区，在新版的广州总体规划中，还被纳入了主城区。科学城定位高新园区，是广州东部上市公司最密集的科创中心区。二者都属于政策高地，成长空间巨大。
三，两个板块都不乏好的住宅产品，大开发商开发、产品比较新、环境较好，有社区氛围，靠地铁的盘不少，因此这几年吸引了不少中产阶层入住。
而且，两个板块在价格上堪称旗鼓相当，次新房均价都在3.5-4.5万/平的水平。
这些都是二者可以拿来比较的前提。也正因为有这么多共同点，镁姨的几个朋友都出现选择困难症。“你说了这么多，跟没说一样，到底怎么选？”
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姨就随便说，想到哪写到哪。
去郊区新城买房，很多人都会看它的规划、交通、教育，而我会首先看环境的整齐性，比如有没有大片的城中村或者批发市场。
有个朋友前几年在番禺买了一个靠地铁的小区，因为上班不用打卡，经常可以错开高峰期坐地铁，工作生活相安无事。没想到等她生娃、买车后，问题就来了，每次开车出门，城中村的小路是必经之地，各种脏乱差，那体验不是一般的差。
“我们小区就是被城中村围起来的一座孤岛，岛上千般好，难敌外头脏乱差。”更让她哭笑不得的是，有一次他接老家的父母过来，经过城中村的时候，老母亲心疼地说，“女儿，你怎么住在一个比我们村还差的地方啊！”
受她影响，另一个朋友本来看中了番禺一个在售新楼盘，后来得知旁边也有一片城中村，果断放弃了。
科学城呢？由于规划和开发比较整齐划一，城中村就少了很多。从天河区开车到科学城，很多人都对科学城宽阔的道路印象深刻，两侧楼盘林立，大片绿化公园。而且，板块内很多楼盘都分布在主干道和地铁沿线，不像番禺有那么多超级大盘。
科学城的大规模住宅开发，比番禺差不多晚了10年，后发优势还是挺明显的。
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当然，万博在环境上也有它的优势，它的规划属性是CBD，现代都市感更强。
走进万博中心区，高楼林立，楼宇密集，大型购物中心好几个，商业体量很大，周边人口密度高，给人一种小珠江新城的感觉。
相比而言，科学城毕竟是工业园区升级而来的，无论是楼宇密度、人口密度还是商业发展水平，都不如万博。
所以，如果你向往硅谷式的居住环境，选科学城。如果你喜欢珠江新城那种繁华的都市气息，选万博。
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与很多郊区板块相比，科学城还有一个优势，就是楼盘品质整体较高。原因很好理解，后发优势，而且进驻的很多都是大房企，出品稳定。
目前，科学城中心区的楼盘大多都分布在主干道两侧，可达性好，和地铁站也不远，比较热门的二手盘有新福港鼎峰、科城山庄、万科城、岭南山畔。
万博当然也不缺大房企，但楼龄较早，很多楼盘都是98年到2001年这年建设的，而且产品层次不齐。相比而言，科学城的大规模住宅开发是从08年左右才开始的，比万博足足晚了10年。
不过，万博近十年开发的楼盘普遍都还不错，比如金地壹阅府、剑桥郡、锦绣香江、金山谷、万科欧泊，产品都还可以的，二手交易也很活跃。
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再看看两个板块的居住人群。一般来说，万博板块的住户大部分来自天河的上班族，也有部分本地人，以及在周边上班的公务员和白领。
所以，番禺给人的感觉一直是天河的“睡城”。而科学城不一样，本地住户的比例更高，“职住分离”不像万博那么严重，因为科学城本身就是一个强势的就业中心，比如南方电网、雪松控股、英特尔、IBM、宝洁等大企业都在科学城办公了。
一个有趣的区别是，万博板块是先有住宅，后有商务区的，而科学城是先有产业，后有住宅开发的。这就导致了两个板块的居住人群有很大不同。
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做个简单的总结。
就交通而言，万博更占优势。首先，万博早在10年前就已开通了新光快速、华南快速两条快速路，从天河到万博，非常的便利。相比而言，科学城至今都没有一条直达快速路，从天河开车到科学城，要换好几次快速路。
说到地铁密度，番禺也远远超过黄埔，番禺早在10多年前就已开通了2、3、4三条地铁，科学城通地铁比万博足足晚了10年。如果再加上7号线、18号线（在建）、22号线（在建）、广佛环线（在建），番禺地铁密度毫不逊色于中心四区。
更重要的是，番禺还有全国最大火车站——广州南站，跨城交通的便利度，也是科学城远远不能比的。
就商业发展水平而言，万博无论是丰富性、均衡性、品牌档次，也都胜过科学城。要知道万博整体的商业体量超过10个天河城，而科学城除了一个万达，就没有什么特别大的亮点。
就产业而言，科学城的优势更大，毕竟黄埔是国家级的开发区，财力强，政策支持度高，产业结构新，这些都是万博比不了。
就城市规划而言，也是科学城更占优势，大马路、大公园、楼盘整体品质较高、城中村较少，都是科学城的优点。
就教育来说，番禺好的公办学校基本在市桥，而不是万博，但万博板块的那几个私立学校还不错。和万博不同，科学城在教育上选择的是名校办分校模式，像市二中、华附、广大附中等名校都到科学城办分校。所以，如果更看重公办学校，选科学城，更倾向于私立学校，选万博。
镁姨的观点是：如果投资，我更看好科学城，毕竟产业才是一个地区最根本的生命力，科学城对大企业特别是科技企业的虹吸效应是万博不能比的。如果是自住，万博性价比更高一些，毕竟这里地铁密度高，又靠近南站，而且商业成熟，等万博商务区成熟后，这个感觉会更明显。
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