见习记者 ｜ 杨佳琪

限购，堪称楼市调控的最后一道堡垒。

我国的楼市调控政策，最为核心的当属“四限”：限购、限贷、限售、限价。

9月11日，济南市住房城乡建设局方面消息称，济南市对当前房地产调控政策措施进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。

同日，据“青岛住房和城乡建设”消息，青岛将市南区、市北区 (原四方区域除外) 移出限购区域，全域取消限购政策。同时在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。

强二线城市中心城区全面松绑，意味着实行了七八年之久的限购政策不复存在。

据不完全统计，截至目前，有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛、兰州等大中城市全面取消限购政策。

限购、限售同步取消，标志着“史上最严楼市调控”正在沦为过去，大城市集体奔向“裸奔”模式。

“零调控”时代，楼市会如何走呢？

取消限购意味着什么？

济南一房地产开发商的项目部副总经理张凯在接受经济导报记者采访时表示，从现在情况看，全面放开限购可以说是“政策底”了，但需要注意的，房地产的“市场底”向来是慢于“政策底”的，“所以，不要指望市场立马反弹。”

而据经济导报记者了解，就在新政出台后，张凯所在的公司正在开会商讨是否调整售楼政策。“我们肯定会借这个机会对销售策略进行调整，借政策之手加快清库存。”

尽管看好新政带来的效果，但张凯表示，房地产的市场底向来是慢于政策底的，所以不要指望市场立马反弹。“房地产市场的恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。”

过去10多年来，限购一直都是楼市调控的标配，最具代表性，政策信号最为强烈。

限购第一次出现，是在2010年。当时，面对四万亿大投资带来的房价上涨热潮，北京版的“国十条实施细则”里，首次出现了“限购”的字眼。

自此，限购成了楼市调控的标配。虽然2014年一度遭遇全面取消的浪潮，但在2016年又全部加了回来，且力度更胜于以往。

高峰时期，全国出台限购的城市超过100个。从政策威力来看，限购最具杀伤力。限购政策，着眼的是遏制需求，直接且有力，以户籍和购房套数作为门槛，将绝大多数炒房团都拒之门外。

这一次取消限购，相当于打破了楼市调控最后的堡垒，自此房地产可谓大门洞开。

三四线城市将会形成更大的利空

那取消限购限售，影响究竟有多大？

一二线城市集体松绑，会否带动楼市全面回暖，存在极大的不确定性，但这一举措，对三四线城市将会形成更大的利空。

当全国房地产濒临见顶，楼市从过去的普涨模式变成零和博弈，就那么多人，就那么多资金，一地的飙升必然会另一地的收缩为代价。

当然，取消限购和限售，只是将市场潜在的需求释放出来，而这些需求是否真正落地，还要取决于宏观大环境和对未来的预期。

值得一提的是，当限购、限售、限贷都不复存在，各大城市必然要回归基本面的竞争。届时，只有经济增长强劲、人口持续涌入的城市，还有向上的可能，楼市超级大分化，不可避免。

济南：二手房供应量或将增加

在山东合富辉煌房地产顾问有限公司副总经理许传明看来，相比于取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易的影响力度更大。

许传明告诉经济导报记者，济南市很多的准购房者属于改善型需求，特点就是以旧换新。虽然今年新房市场表现的比较冷清，但二手房市场一直处于活跃的状态，可能就会导致二手房的存量消化很多。“在这种情况下，允许新拿房产证的房子上市交易，就保证了二手房市场的供应排量，稳定了二手房市场的持续活跃，激发卖旧换新的改善性诉求，同时又会带动新建商品房的消化。”

在济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫看来，此次济南解除二环内历下区和市中区的限购，对新房影响不大，因为二环内历下市中的新楼盘本身就不太多，寥寥无几。

“不过新政有利于老城区核心地段的房产交易和流通。而下证两年就可以上市交易，也会促使更多的二手房挂牌交易，增加二手房市场的供应量。但同样的，短期内会出现二手房的降价潮，同质化严重的二手房如果想快速成交，哪怕是次新房依然难逃降价的结果。尤其是同一个小区谁先降价，谁就能率先卖出旧房换新房，二手房市场或将进入混战时代。”初鑫分析道。

在初鑫看来，再结合财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(下称《公告》)，也会在一定程度上降低改善型购房者的成本支持。“换房可以享受‘认房不认贷’政策还可以享受退税政策,这有助于持续释放改善型需求,也有助于盘活二手房市场,真正促进一二手房联动发展。”初鑫分析道。

本文整合自经济导报“聚焦济青楼市新政”系列报道、国民经略