近期以来，在“房住不炒”的主基调下，各地楼市调控政策密集出台，今年上半年，楼市调控依然延续从紧态势。中原地产研究中心的统计数据显示，今年1至5月份，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1至5月份增加60%。

　　记者梳理发现，今年以来，在热点城市的持续加码的同时，调控政策逐渐向三、四线城市延伸。在业内专家看来，一方面这与近期房价出现波动有关，另一方面也是各地落实中央“房住不炒”的定位，积极发挥地方政府调控主体责任的表现。　　

二、三、四线城市房价升温

　　国家统计局的数据显示，今年4月份，一线城市新建商品住宅价格和上月持平，二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比前一个月扩大0.2个百分点。

　　业内专家表示，虽然一、二线热点城市房价依然平稳，但三、四线城市房价出现波动，这是政策密集出台的核心原因。

　　以房价上涨幅度较大的丹东市为例，根据易居研究院智库中心的数据显示，丹东新房价格环比涨幅一直维持在0.5%左右，今年3月份，丹东的新房价格环比涨幅仅为0.4%，而4月份环比涨幅则升至2%。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，丹东近期的楼市“躁动”，实际上透露出当前房地产市场的一种心态，即很多购房者都在寻找“价格低估、政策宽松、有概念支撑”的城市，尤其在大城市购房机会不多的情况下，一些炒房客开始把目光转向地级市。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉《金融时报》记者，在一线城市房地产交易基本冷冻的情况之下，二线城市成为资金指向的中坚力量，加上以省会城市为首的一批“人才争夺战”，如落户宽松、首套房不限购、提供购房补贴等政策，推动了房地产市场交易行情。

　　谈及三、四线城市房价升温的现象，夏丹对记者表示，近几个月来，三、四线城市的房地产市场开始升温的主要原因是“热度外溢”，一些投资投机性资金开始寻找价格相对较低、调控政策较宽松的三、四线城市作为新的投资标的。

　　“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三、四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强表示，随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三、四线城市市场调整将会出现。

调控政策密集出台

　　一段时间以来，楼市调控不断加码，频繁出现“约谈式调控”，被业内解读为楼市新一轮调控的标志。日前，住建部约谈了12个城市的有关负责人，这些城市多为房价上涨较快的二线省会城市以及个别三线城市，如海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等均位列4月份房价环比涨幅榜前十位。

　　在约谈中，坚持房地产调控“目标不动摇、力度不放松”多次被强调，可见中央对于落实“房住不炒”、抑制房价过快上涨的态度坚决。夏丹表示，预计未来一段时间将迎来城市层面更为密集的调控政策，范围涉及“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。

　　5月份，楼市调控再次升级。据统计，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。同时，从空间布局上来看，调控城市从热点城市延伸至三、四线城市。例如，湖北宜昌市住建委日前发布的《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》明确，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，两年内不得上市交易。

　　对此，业内人士表示，宜昌此次出台限售政策，说明当前三、四线城市市场交易火热，出台限售政策是为了稳定房价和预期。

　　据记者了解，目前，全国已经有超过60个城市实行限售政策，在热点城市加码调控的同时，一些三、四线城市纷纷加入到限售队伍当中，限售也成为房价过快上涨城市的“标配”。

楼市调控将以“稳”为主

　　“面对三、四城市过热的地产市场，恰当的政策调控是必要的，也是及时的。” 财经专家王亚宏表示，通过整顿规范市场秩序，有助于市场长期健康发展。不过，在保持调控政策连续性和稳定性的同时，也应该结合各地具体情况，因地制宜、因城施策、分类调控，力求对扰乱市场等投机炒作行为进行“精确打击”。

　　严跃进对《金融时报》记者表示，三、四线城市的去库存周期降低到历史底部，且房价涨幅较大，背后的逻辑在于城镇化之下的购房需求开始释放，而且货币化安置带来了更多的市场需求和机会。总体上看，当前对于此类城市来说，积极去库存和控制房价都需要把控。

　　“对于目前三、四线城市房价上涨过快的现象，从稳定市场的角度来看，需要房企和购房者审慎对待此类市场，尤其要防范当前上涨过快，而后房价萧条等问题。” 严跃进强调。

　　社科院日前发布的《房地产蓝皮书》表示，展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

　　一方面，尽管热点一、二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定的上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。

　　另一方面，由于三、四线城市房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

　　“整体来看， 2018年楼市调控政策‘不放松’、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响。”《房地产蓝皮书》称，预计2018年开发投资额仍将保持低位运行，上半年开发投资增速存在小幅回升的可能，下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势，但全年难有抢眼表现，受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。

新闻多一点

楼市热背后的新趋势

酷暑未至，楼市又热。

　　根据中原地产公布的数据，热点城市前5个月土地出让金同比涨幅明显。5月份单月，50个热点城市土地出让金额创年内最高纪录，合计金额高达3130亿元，同比上涨幅度高达111.5%；从1至5月来看，50个热点城市合计土地出让金高达1.5万元亿元，与2017年同期相比上涨幅度高达57.6%，增长4520亿元。

　　与土地市场火热同步的是“政策出台忙”。中原地产研究中心统计数据显示，2018年1至5月，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1至5月份增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

　　不断加码的调控之下，土地市场依然火爆，而杭州、西安、南京等热点城市传出的排长队抢房、“摇号”购房等事件更成为市场关注的焦点。那么，本轮“史上最严”且不断升级的调控难道又要陷入“越调控越涨价”的怪圈？

　　实际上，可能并非如此。

　　简单来说，土地市场与热点城市“抢房”并非主动而为，而是被动之选。开发商“抢地”来自做大规模后的比较优势。尽管龙头房企多称不以“规模”为目标，但中国指数研究院发布的研报显示，规模越大的房企，融资成本越低，同时风险防范能力越强。这对于当前多融资渠道受限的房企而言，是必须抓牢的竞争优势。

　　“抢房”的动力则更加复杂。“抢房”部分源自区域发展过程中房价的上升趋势，但另一个不容忽视的原因是新房与二手房价格倒挂。由于限价、限售等政策性因素，不少非刚需购房者拥入市场——吸引他们的不只是房子，更是低价出售的房子和“时不我待”的机会。

　　与这种被动选择形成鲜明对比的，则是一些更具意义的信号。

　　首先，不同城市处于不同的发展阶段，一线城市正在主动选择“去地产化”政策。

　　日前，深圳市政府发布《关于深化住房制度改革 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。根据《意见》，除市场化商品住房外，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房，将分别占深圳住房供应总量的20%。其中，人才住房的租售价为市场价的60%；安居型商品房的租售价为市场价的50%；公共租赁住房的租金为市场价的30%。

　　这一政策与新加坡的做法类似，即深圳将优先保障刚需的住房需求，同时由市场调节其他购买需求。作为一线城市，如此战略选择或具有示范效应。

　　同为一线城市的北京、上海虽然尚未有如此强震慑力的政策出炉，但趋严的调控方向、多层次住房体系的构建并未松动。实际上，50个热点城市的土地出让数据，与热火朝天的二、三线楼市相比，无论是土地出让金还是楼面均价均大幅下滑。这种趋势当然不意味着二、三线城市已经赶超北京、上海、深圳，而是传统一线城市的调控效应明显。

　　其次，“炒房”不再是资本的唯一选项。

　　长期以来，逐年攀升的房价让很多投资者形成这样一种认识：房地产是最稳定甚至是回报率最高的投资标的。这也是“热钱”容易流向楼市的原因。然而，随着我国多层次投融资体系逐步健全，这一趋势已有改变。

　　近期，引人关注的“独角兽”CDR以及“独角兽”基金显示，中国的资本市场正朝着更具包容性的方向发展。而资本流向的“分化”或将是楼市“退烧”的一个关键。随着战略新兴产业的发展以及多层次投融资体系的不断完善，未来这一趋势或将更加明显。

　　再次，与土地财政的刺激效应相比，人才的相对稀缺性更加凸显。

　　回顾过去几十年，尽管高端人才一直紧俏，但资本更加稀缺。在发展初期，资本的原始积累无法避免。在这种情况下，土地财政或明或暗成为区域发展的重要依赖。

　　随着中国经济从高速发展向高质量发展转变，人口拐点将至，人口红利渐失，随着核心技术、高品质产品成为制约未来发展的关键桎梏，人才的相对稀缺性更加凸显。深圳这样的城市已经开始“以房留人”，争取发展新优势，而雄安新区以及刚刚获得自贸港红利的海南等地也都把“人才吸引”视为核心战略。如果说此前热点城市的“高房价”成为人才进入的“高门槛”，那么未来越来越多的城市可能会把“特价房”作为吸引人才的“利器”。

　　总之，在这轮看似走了老路的楼市热背后，变化的是地方发展重点的转移，是资本选择的多样性，是中国发展的趋势性变化。而这种趋势，体现的绝不仅仅是政策意志，也将是市场的选择。