观音桥，核心商圈的更新与“向心”｜重庆
改革开放以来，土地财政作为一种融资模式，造就了中国城市的大规模开发与经济增长。而今，增量开发难以为继，寻找土地财政之外的经济驱动力成为我国经济发展战略的根本变化。
建设热潮褪去后，“城市更新”是眼下毋庸置疑的关键词和热点。当我们谈论城市更新，脑海中总能浮现不少优秀的空间微更新、微改造案例。它们以较小的介入达到了城市有机更新的效果，也从视觉层面让老旧街区焕然新生。但我们必须承认，存量更新的规模相比增量开发十分有限，难以接续土地财政的融资能力。
面对疫情冲击和放缓的经济增长速度，若要更大程度发挥城市更新在经济发展中的作用，就需要从市场机制层面寻找到能够“四两拨千斤”的城市转型思路。其中，我们或许能从围绕“消费”的一系列国家方针里寻找到城市更新的一种重要驱动力。
党的二十大报告中，“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”成为当前面对国内外发展环境的一种现实选择。建设“现代化都市圈”和“国际消费中心城市”，则在空间结构层面为这一新发展格局提供了支持。在联通性上，都市圈和城市群将更好地打通区域内的经济和人口等要素；在聚集性上，区域核心城市及“国际消费中心城市”将通过高质量的城市转型拉动内需，放大都市圈及城市群的影响力。
城市更新如何与更深层城市转型相结合，而非仅停留在规模有限的“空间美化”层面？我们可以先将目光放在和“消费”最密切相关的城市核心商圈更新议题。
国际消费中心城市与核心商圈的“向心”
2019年，商务部发布《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》，提出培育若干个国际消费中心城市。2021年7月，上海、北京、广州、天津、重庆成为首批国际消费中心城市。其中，重庆作为唯一的内陆中西部城市，寄托了成渝双城经济圈的发展愿景。而面对核心商圈的提质升级，重庆则承载了有别于其他几座城市的压力。
为什么是重庆？《指导意见》中，重庆的目标为“打造富有巴渝特色、辐射西部地区、面向东南亚南亚的特色型国际消费中心城市”。实际上，重庆的特殊性不仅在于文化和区位，更在于城市自身的结构形态——山水环绕的重庆与平原城市的圈层结构有根本的不同，且复杂的治理层级也使之呈现出“多组团”的形态。
如果说，大多数城市都有两到三个公认的核心商圈，在重庆，不同城区的人或许会给出不一样的答案。解放碑作为城市老牌商圈自然有毋庸置疑的地位，但作为这座城市“对外”的面孔，城市传播的符号价值在“游客凝视”中被强化，而丧失了一部分本地性（延伸阅读：消费空间之于全球城市的两幅面孔）。在更“重庆”的日常里，居民的休闲与消费长期被分散在“多组团、多中心”的商圈结构中，主城各区都围绕其核心商圈自成一派。
重庆独特的山城风貌使之拥有了“魔幻8D城市”的称呼，也带来了相对分散的城市形态（图片来源：香港置地）
成为国际消费中心城市，重庆是否需要更加集聚的中心？答案是肯定的。
首先，“消费”并非单纯的“买货”。随着中国人均GDP迈过一万美元的门槛，传统商品消费的比重将会逐渐降低，而服务消费的比重将随着人均GDP的升高而增加。在上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭教授看来，服务消费具有两种特点，其一是追求消费的体验感，高度依赖“在地消费”；其二是会催生出对多样性的偏好——如更丰富的体验、更多的画展、小众品牌、业态等等。（延伸阅读：国际消费中心城市与西部“向心” ）
从城市宏观发展视角来看，城市中心区的“向心”、“聚集”也是城市未来的主要方向。因为只有当一个区域的能级更高、容量更大，才能够更好的满足服务消费对多样性的需要。而核心商圈的升级，包括区域整体服务供给的提升、空间品质的优化、消费选择的多样化等，将进一步吸引人口向城市中心的聚集，拉动更多的消费需求。由此可见，中心城区核心商圈的进一步“向心”将是成为国际消费中心城市必不可少的一步。
中心的自发性与多样性
对当前的重庆来说，这座城市已迈过主城区版图的扩张发展阶段，城市中心的提质升级是当下《重庆市中心城区城市更新规划》等各类规划文件的重点。各区虽然分散出现了不少优秀的商业项目，其有限的辐射力却都一定程度限制了商圈的发展潜力。在各种意义上，强化城市核心、提升核心商圈能级都成为一项重要发展方向。
一个更棘手的问题在于，中心是如何诞生的？老牌商圈往往抢占了城市发展初期的区位核心，并随着时代发展积累起它之于城市的历史价值。但我们也不得不承认，不少区域并无老牌商圈的历史厚重感，却在一轮轮不同的更新建设和消费风潮中以轻盈的姿态野蛮生长了起来。
中环万象城商业及电测村住宅项目坐落于观音桥的电测村片区，将极大提升商圈能级，图为电测村地块城市设计意境图（图片来源：重庆市规划设计研究院）
以重庆观音桥商圈为例。2003年，重庆提出向北发展的整体策略；同年，观音桥步行街开街。2012年的《重庆市观音桥商圈产业发展规划》，进一步将商圈从2平方公里扩张到6.8平方公里，当年观音桥商圈总销售额达到1370亿元，成为重庆首个千亿商圈。2022年4月，在“江北区建设国际消费中心城市首选区重大项目集中启动仪式”上，总投资约 700 亿元的中环万象城落户观音桥，成为重庆首个百亿级高端商业综合体。不断改造升级的同时，重庆老工业基地的历史文脉在北仓文创街区（原重庆江北纺织厂仓库）被延续下来，九街、观音桥好吃街则用新潮的体验与多样的美食吸引人们的前往。回顾前文所述的服务消费的“多样性特征”，在观音桥，无论历史与现代，还是小众与国际，似乎都能在这里找到答案。
但这一切并非城市开发的一日之功，而是观音桥二十年来与城市共同成长的过程中，渐进、自发形成的一种都市生活“原真性”。人们对观音桥的理解或许正如莎伦•佐金在《裸城》一书中所写：“原真性并非纽约SoHo区舞台布景般的历史建筑，或者是时代广场的灯光秀，它是一种生活和工作的连续过程，是一种日常体验的逐步累积，一种人们对眼前房子、身边社区每天依然如故的期待。”（延伸阅读：城市更新“网红化”）
夜晚的九街是观音桥片区乃至重庆最热门的目的地（图片来源:香港置地）
目前，观音桥所在的江北区正以建设国际消费中心城市首选区为目标，助力重庆市培育国际消费中心城市。这一背景下，已拥有成熟商业氛围和中心性的观音桥，将有机会成为重庆消费的强有力支点，真正代表重庆核心商圈的能级。
走向“壮年”，商业驱动城市更新
当然，观音桥发展至今二十年，已度过了定位开发的“青年”时期，走向它的“壮年”。在变得更具影响力的同时，问题和不足也同步显现，这就又回到了文章开头所抛出的议题——核心商圈的城市更新。
首先，观音桥商圈整体视觉面貌和消费体验较为老旧。新世纪百货和北城天街作为观音桥步行街一东一西的两大门户，虽然对奠定观音桥商业氛围功不可没，却也无法承接人们不断变化的、更多元的消费诉求。此外，观音桥的交通路网以环道的单向进出为核心，交通路网单一、拥堵。当然，更本质的问题在于商圈的容量限制，周边的老旧社区很大程度为观音桥的能级划定了边界。
新世纪百货等老牌商场难以承接人们对消费场景、多元业态的需求（图片来源：香港置地）
对此，核心商圈更新最重要的切入点必然是商业本身，即以雄厚的资本力量来撬动更多关于空间、视觉层面的更新，乃至“烟火气”的聚集。在城市更新阶段，商业对城市的意义不再只是土地和税收。国际一流的大企业不仅是城市开发者，更是城市运营者。商业的提档升级不仅关于商场、写字楼本身，更是区域在市民生活、文化艺术、公共服务等维度的全面提升。
当然，要使商业能真正驱动城市更新，有三点必不可少。其一是上位规划政策的大力支持。对于观音桥的物理扩容，在电测村片区，观音桥电测村住宅项目（观宸）和中环万象城商业项目共计将开发100亩观音桥核心用地，其中规划住宅10万方，商业14万方。这一项目在规划之初便被政府定位为国际消费中心城市示范区、中西部国际大都市时尚消费地标。同时，交通路网的升级也将很大程度提升观音桥之于城市的意义。即将完工的蚂蝗梁立交将实现商圈的快速疏散和分流，北大道、西大道地下路网的打通则能很大程度缓解目前的路面交通压力。
电测村片区的城市设计一定程度延续了旧城肌理（图片来源：香港置地、重庆市规划设计研究院）
其二是设计阶段对城市文脉的深层理解。城市更新的对象是一个成熟丰富的城区，需要对既有的地形地貌、肌理、历史记忆进行全盘考量。对此，电测村片区城市设计中通过详细梳理建筑现状，划分了有机更新区域，制定了功能、设施、交通、建筑、空间五大更新策略，保留了原有道路肌理、老路名以及无线电仪器厂水塔等城市记忆。同时也对极具特色的浅丘地形进行了保留，建筑布局与原始地形自然融合，“傍丘而城、亦城亦丘”。
其三，是资本与运营者本身。当前的地产行业正处于转型沉淀阶段，大浪淘沙之下，只有真正有实力的品牌能够肩负城市转型的重任。眼下，观音桥中环万象城商业及电测村住宅项目由城市投资开发运营商华润置地、百年房企香港置地联手打造。华润置地坚持“品质给城市更多改变”的企业使命，多年来打造了不少地标性的商业空间，如“深圳万象天地”。而香港置地在百年前便创造了“中环核心“概念，所到之处皆为城市地标与价值极核点。
深圳万象天地的户外大象艺术装置Bubblecoat Elephant（图片来源：网络）
相信在不久的将来，电测村片区的发展将为观音桥带来更丰富的内涵与活力，以商业驱动城市中心的更新和“向心”
文/城市中国研究中心[UCRC]
内容合作联络 cgcuiguo@urbanchina.com.cn
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