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中央怒了！不许刁难买房者，那又能怎样？

四部委拍案而起：不许刁难买房者！

面对消费者以公积金贷款购房屡遭开发商拒绝、刁难，今天（12月26日），住建部、财政部、国土资源部与央行彻底怒了，拍案而起，联合下发了关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知。

这份《通知》，甚至还会影响明年楼市调控的走向。

《通知》文件过长，本号提取其中的几点核心（具体内容可以点击文章左下角“阅读原文”）：

1、压缩贷款审批时限。住房公积金管理中心和受托银行要努力减少审批环节，压缩审批时限。审批时长在10日以内，准予贷款的，通知受托银行办理贷款手续；不准予贷款的，应当说明理由。

2、严格委贷业务考核。住房公积金管理中心和受托银行应在委托贷款协议中明确约定职责分工和办理时限。受托银行要按照协议约定，及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续。住房公积金管理中心要加强对受托银行的考核，对不履行委贷协议约定事项的，应扣减贷款手续费；情节严重的，可暂停或取消住房公积金业务办理资格。

3、提高抵押登记效率。不动产登记机构应当严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记 40 36264 40 14784 0 0 7207 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 7208续，要应用信息化等技术手段进一步提升住房公积金贷款抵押登记效率。

4、畅通投诉举报渠道。住房公积金缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道，投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。根据投诉举报线索，住房城乡建设部门和住房公积金管理中心要快速响应，及时查处。

5、集中开展专项整治。各地住房城乡建设部门和住房公积金管理中心要联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动，严厉打击房地产开发企业和房屋销售中介机构违规行为。

整个文件看下来，核心其实就两点：一是明确要求开发商不得拒绝公积金购房贷款；二是要求银行压缩贷款审批流程。其他条款都是在围绕着这两点要求。

开发商之所以拒绝一些人用公积金贷款购房，是因为审批流程太慢，比商业银行审批流程还要长，而且，在中心城市房价高企的现在，公积金贷款额度根本不够买一套房，一般都是采用“公积金+商业银行”组合型贷款，既要等公积金中心审批，又要等商业银行审批，手续更繁琐，审批周期更长，开发商要的是快速回款，不乐意等那么久。

相比于商业银行，公积金贷款利率非常低，对于刚需购房客来说，能省下不少。

商业银行贷款基准利率是4.9%，公积金贷款基准利率是3.25%。以100万贷款30年计算，商业银行的利息是91万元，而选择公积金贷款利息为56.7万元，相比之下少了34.3万元。在各城市首套房利率上浮的现在，二者之间的差值更大。

但公积金贷款额度不高，一般都只有几十万，北京在全国最高，额度上限为120万，上海、广州以家庭为单位公积金贷款上限是100万，深圳是90万。

对于北上深房价高企的城市，随便一套房就是四、五百万，贷款300万起步，公积金贷款不够用，一般都选择组合贷，用公积金贷款一部分，剩下的用商业贷款，也能剩下不少利息。

但这种方式审批流程长，对于在调控中继续回款的开发商来说，最喜欢的就是客户全款购房，其次是商业贷款，公积金贷款不怎么受待见。网上最近流传的一个购房鄙视链段子，就是这类现象的写照。

购房鄙视链段子：全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把共享单车挪走！

公积金额度虽不多，但聊胜于无，对于省吃俭用买房的刚需客来说，能省一分是一分。政府现在明令开发商不得拒绝消费者以公积金贷款方式购房，并公布了投诉举报渠道、并集中开展整治、监督，最获益的便是首套置业的刚需客。

换句话说，住建部联合财政部、国土资源部、央行联合发布的这份通知释放的最大信号就是，明年楼市的政策将对刚需客、改善性需求的人群购房给予支持。

12月23日上午，全国住房城乡建设会议召开，住建部部长王蒙徽提出：

2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

2017年，当首套房利率一而再再而三地上浮时，所以人都在疑惑，楼市调控到底是打压炒房客还是刚需？

2018年，政府释放的信号已非常明确，楼市调控将差异化，不再眉毛胡子一把抓。继续打击炒房客，刚需和改善性需求将得到支持。

可以预测，明年会针对一些严重伤害到刚需、改善性需求的政策作出调整，比如首套房贷款利率，可能会有所下调，刚需客的购房成本会下降。在房产税的制定的征收方式中，也会着重考虑到刚需和改善性需求，可能会采用人均免征面积的方式征收。

总而言之，楼市调控政策将进入差异化时代：炒房客一个都不放过，刚需客、改善性需求，尽可能支持。政府始终走在为底层人民谋幸福的路上。

“买房鄙视链”背后，是楼市的重大变局！

最近流行鄙视链，相亲有，楼市也不甘落后。

今年8月25日，发现了一个活生生的“买房鄙视链”案例，新闻大致内容为：

杭州B女士想买某楼盘，愿意7成首付买房，但事与愿违，被全款付清的购房者给挤掉，B女士感叹：这些人真有钱。我可以付7成首付，但我还是买不到心仪的房子。

C先生看了好几个盘，但开发商只接受全款买房，C先生无力付款，但在金融朋友的指点下，选择抵押贷筹集到全款资金。

调查发现：现在“全款付清”的购房者中，除了拆迁户、卖掉一套房子凑钱的购房者外，还有不少选择“房抵贷”的方式购买新房。这样既能通过一次性付款买到房子，又能使用银行杠杆。

银行人员：目前房贷的额度普遍吃紧，像我们除了合作的开发商还会有一定额度外，都不放款。银行按揭贷款额度降低后，“房抵贷”业务很吃香。

这个新闻的重点在于：去杠杆的背景下，购房者贷款难、开放商融资难、银行“房抵贷”业务成为重点，抵押贷成为不同人的共同选择。案例里面的买房鄙视链，也揭露了楼市的两大变局。

新房成为土豪、赌徒、开发商、银行的游戏

首先我们先评估下新闻的主要背景：

项目楼盘：新盘，中高端盘。

A女士+B先生是一、二线城市典型的中产阶层，至少一套住房，能承担的起7成首付。按照这样的经济实力再加上开发商要求全款“底气”，项目楼盘绝对是中高端以上的新盘。

人物：开发商、银行、购房者。

现在的情况是：政策规定，买二套房要首付7成。除了土豪，很多人无力偿还。但楼市调控到现在，出现了一种尴尬局面：

普通换房者有名额，市场上也有新盘可选，但是无力偿还7成首付，出局。

能承担起7成首付的中产阶层，银行名额紧缺或者拒贷。现在的模式是，首套房基本上都要上浮10%——20%，并且价高者得，二套房动辄上浮30%，但银行会选择拒贷或者放款缓慢。

再加上部分开发商追求快速回款，7成首付的不要，公积金贷款想都不要想。出局。

借杠杆的投资客，出局。

也就是说，去年市场上常见的购房者，接下来就剩下高级玩家，要么财力雄厚，要么勇气可嘉。

比如新闻里说的拆迁户，土豪，属于财力雄厚的玩家。（不仅仅是杭州，前几天的深圳的华润悦府二期，坊间传言：想进场内选房的人必须要有800万的现金存款证明。）

还有一种勇气可嘉的玩家，敢于买掉核心城市的自住房，去拼抢新盘的玩家，另一种就是在抵押贷的灰色地带游走，铤而走险博楼市红利的购房者。

也就是说，现在的新房门槛越来越高，大盘里的游戏玩家只有：土豪、“赌徒”、开发商、银行。尤其是核心城市的中高端稀缺盘，已经告别了低配玩家，开始对大部分置业者关上了大门。

买房鄙视链，就是楼市变局的开始

第一次爆出全款买房的时候，出现了这么一个段子：“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”

今天的案例证实了这一点，并且不在少数，新房的门槛在走高的同时，我们可以看出：全款买房很可能成为常态，银行房贷额度越来越紧张，买房者加杠杆越来越难，购房成本越来越高。

第一、开放商需要回款：

其实比起购房者、炒房客，开发商更不好高。

截至到2017年6月底，存量的房地产债券市场尚有1.34万亿元的规模。但是，2017年前7个月，房企融资渠道被压缩，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降了71.7%。

一句话，银行收紧贷款，再加上楼市遇冷，开发商融资困难，资金链问题严峻，尤其是一些地王。

加上限价、禁止捂盘等政策条例下，开放商只能降价卖。

现在的开发商寻求的是快速回款，贷款满足不了，普通购房者几个月批不下款很正常。但去抢新盘的购房者都明白：因为降价，买到就是赚到。以前买负债就等于增值，但现在全款卖降价的新盘也一样。

这种情况下，开发商当然择优选择。并且只要资金不放松，捆绑销售、全款买房的案例不会减少。实际上和银行的议价模式如出一辙。

第二、银行是最大赢家：

看房团此前粗略统计过北上广深杭的利率情况，发现：

北京半年内五次上调首套房利率，上浮10%—15%，二套房上浮在20%。

上海二套房上浮在10%—20%。但首套房仍然有9折优惠。

广州半年内四次上调，首套房利率上浮在5%—10%，二套房上浮20%。

深圳四大行全面回归基准利率，平均房贷利率为4.80%，部分银行首套房甚至上浮10%。

杭州首套房贷利率上浮5%-10%，甚至个别银行上浮到20%。

银行的房贷额度很少，主要原因是今年资金有限，增量货币很少。另外一点就是国家要求去杠杆。

但是，银行今年过的并不差。相反，很多中小银行最吃香的业务还是在楼市上，只是换了一种模式，就是新闻中“房抵贷”，也是楼市与银行中的灰色地带。

很多购房者通过用房子抵押获得贷款，获得一笔巨额消费贷，用以买房。

尽管消费贷用来买房是被明文禁止的，但由于贷款额度不大，所以抵押房产被没收的可能性很小，再加上银行心照不宣，监管力度很小，即便购房者被查处，只要换上贷款也能免于责罚。

对于银行来说：以消费贷款、企业流动资金贷款等名目抵押房产，获得资金，银行贷款利率一般上浮30%——40%，甚至比去年的房贷业务更赚钱。

某银行客户经理直言：因为少了一大块原本热门的房贷业务，为了完成业务指标，“房抵贷”是目前的主要业务模式之一。银行成为了最大赢家，买到新房的次之，开发商最后。

这条买房鄙视链，是楼市现在绕不开的怪圈。但也总结出这几点：

第一、新房市场，尤其是一线城市+核心二线城市的中心城区，由于稀缺感+限价，将成为抢手货。但由于政策限制、银行惜贷、加上开发商设门槛，实际上以及和多数人挥手告别，并且将成为常态。未来的新房市场，可能将彻底轮为土豪和换房者、投机者的市场。

第二、在银行不差赚钱的“业务”时，正常的房贷业务可能会被暂时搁置一边，并且利率会越来越高，甚至加入停贷的银行还会更多。

第三、核心城市的中心片区，限价下的新盘，可能在一轮调控下，销量反而会更好。

第四、仍然提醒一下非刚需、非土豪的玩家。除了核心地段降价盘、几年无涨幅的价值笋盘，选择全款买房、抵押贷不是毫无风险，当市场沦为高级玩家的市场时，看不准形式的购房者更应该量力而行。

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