查看原文
其他

去柬埔寨买房就像是一场豪赌

石榴叔 石榴询财 2019-07-03

点击关注「石榴询财」


我劝有些人别去希腊买房

喊你去泰国买房的 不是坏而是很坏


石榴叔写了数篇海外购房文章后,不少网友留言,都提到了柬埔寨,今天聊聊:


“柬埔寨,怎么就成为中国人海外置业的热门之选?”这是最近很多人给我出的考题。


是呀,在中国人的普遍意识里,柬埔寨就是一个弱小临邦,贫困落后,去柬埔寨旅游甚至连朋友圈都不好意思多发,为什么很多人喊着要去投资呢?


因为大量国人的涌入。


在柬埔寨置业投资的逻辑,和我之前给大家分析的泰国、希腊完全不一样。开篇不妨先抛出我的观点——这就是一场豪赌。


今天 石榴叔想说


 

1

 


最近几年,去柬埔寨的中国人数量,出现井喷。

据柬埔寨旅游部的报告,2017年柬埔寨共接待560万外国旅客人次,比2016年增长11%,中国旅客排名第一,达120万人次(同年,去泰国旅游的中国人数量950万人次)。


数据来源:柬埔寨国家银行

与泰国越南比起来,柬埔寨的旅游,只能说处于发展阶段。

暹粒、小吴哥、大吴哥确实很美,但配套设施不够完善。国人图的就是近+便宜,花三四千块就可以跟团玩上5天。

有一点必须说明的是,同期柬埔寨入境的美国人、日本人、韩国人数量并没有太大的增加。

说明什么?柬埔寨变火,这一波行情,导演和主演都是咱中国人。



 

2

 


有人说,现在的柬埔寨,就是98年的中国。这不是瞎扯淡嘛。

柬埔寨,大概就广东省那么大。这几年经济增速的确在7%,速度很快没错。但别忘了基数,要知道,柬埔寨是东南亚最穷的国家。


2017东南亚各国经济数据


目前的柬埔寨贫富差距太大,除了暹粒、金边、西哈努克港三个城市,基本全是贫穷落后的农村。

暹粒就在吴哥窟,只有旅游没有工业、鲜有投资、没有贸易,而且整个城区建筑物限高,基础建设严重落后。


西哈努克港是柬埔寨唯一深水港,有人说,当下地位相当于中国的深圳,在石榴叔看来,根本就是海外再造东莞。已经快被中国人占领了,到处可见捞一笔的打工仔和投机客。

娱乐业(马杀鸡、酒吧、bocai)很火,如果你有机会去看看,就会发现,离开海边风景区和闹市区,它就比贫穷落后的小渔村好那么一点点。

金边是首都,稍后会说。

网上大量推荐柬埔寨房地产的文章,大抵都是一个路数,就是把大吹特吹经济发展,什么金边是下一个深圳迪拜。

其实柬埔寨的经济不值得一提,基本还是农业社会,几乎没有工业基础,连轻工业也没有,基本生活用品都靠进口。所以,贸易长期逆差。


柬埔寨经常项目差额


柬埔寨的主要收入来源,就是旅游和农业。

虽然九年义务教育,但只上上午半天,下午选修需要收费,小孩一学期的费用为20-40美金,这对一个普通家庭根本就是天文数字,因为柬埔寨一家至少有4-6个孩子。

在我看来柬埔寨贫穷的最大原因,是多年战争,降低了人的欲望,而欲望才是经济发展的动力。

另外,一个每年高中毕业生仅千人的国家,经济能正常发展起来?

只能依靠对外资过度开放,获得发展。至于未来,只能说,人在江湖,身不由己。



 

3

 


中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资。

根据一家海外置业机构的调查数据,出于投资需求,在泰国、马来西亚、柬埔寨买房的人数,比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

为什么柬埔寨比例会那么高?便宜呀。



首都金边市中心41平方的公寓,到手52万人民币,这在上海,也就买个小卫生间。

柬埔寨的房地产在2010年才开始崛起。因为2010年之前,柬埔寨不允许外国人,甚至地上产权都不能持有。

2010年5月份通过的《外国人持有产权法案》调整了游戏规则,只要不带土地,比如说一个公寓、一个大楼,只要你不买第一层,就是地面上的一层,从第二层开始往上,外国人爱怎么买怎么买,用护照就可以买。

所以这个法案一出台以后,柬埔寨的房地产火了。大家就像发现新蓝海,大量台湾和中国大陆的房地产开发商涌入,而且完全按照国人的审美和需求,走国际路线。

现在的金边就是一片工地,每条主街道上有十来个建筑工地在同时进行施工,东南北三个方向都在造新城。

房价都是每平方一两千美金,本地人根本买不起。当然,也不是卖给当地人的。

特别有意思的是,这些豪华公寓的广告,恨不得把金边所有主干道灯柱都贴满,无一例外都会有中文,而英文语法错的离谱,直接忽视柬埔寨人的感受。

和咱们国内一样,房子才打地基,售楼处就建起来了,而且花费巨资,必须高大上,恨不得门头贴金。

里面坐着一群白白胖胖的中国籍销售人员,你和他问路绝对是找错人了,但和他谈柬埔寨经济发展,能吹几个小时。

在金边,开发商想搞一个地产项目,哪怕只有20%的启动资金,能买到地,它就敢干了,接下来一边销售,一边筹资,一边施工。

根据柬埔寨当地的中介介绍,现在来金边买房的,几乎都是中国人,大多来自福建和浙江,还有来自上海和深圳的,有土豪甚至一次把一栋楼都给买了。

房价上涨的速度比早几年快,从17年下半年到现在,大概涨了8-10%,但只是部分中高端公寓楼盘。

可是,面向金边当地人销售的楼盘价格其实是在微跌的。



 

4

 


金边的房子究竟能不能买?看你的胆子。

之所以能得出这个结论,是结合全球领先的,私营房地产顾问服务公司,莱坊发布的2017年下半年金边市场报告,以及领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕关于金边市场2018年的预测报告。



就租金而言,金边中心地区公寓的总体租金收益在5-7%,绝非有些中介吹的10%+。

由于经济还在持续增长,长居外国人数量在增多,租赁市场需求只增不减。所以在金边买房,居住属性一定要远远大于投资,地势非常重要。

为什么我强调胆子?因为柬埔寨房地产的最大优势,是发展趋势。不会有人在金边买房子是为了养老或者独家,还不是为了获利。

虽然上升势头会保持,但肯定不会向2012年前后那么猛,什么时候到了顶点,房价什么时候就到头了。

与许多新兴市场一样,柬埔寨市场面临的最大风险之一,来自于政治风险。

大量中介在宣传的时候,反复强调美元、避险、成本低等关键字,别忘了,小国家的稳定永远都是相对的,如果真到了那一天,基本连跑路的机会都没有。

还有一个风险就是烂尾。柬埔寨这种案例不少,顺风顺水的时候,一切都好说。一旦遇到经济拐点,不怕它降价,就怕它建不起来。

 

今天这篇废话 石榴叔想说

目前在金边,总价10-12万美元,地势好的楼盘是最枪手的,一是租金高,二是好出手。长线投资?在我看来,这只是一个短线的投机。

赌,永远属于勇敢者的游戏。

另外,一位在柬埔寨生活了一年多的朋友告诉我,中国人现在在柬埔寨的口碑不太好。

另,问越南的别急,下周见。


-END-


作者:石榴叔,资深媒体人,从业二十年,持证法师,专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力,擅长挖掘新闻背后的真相,穿透产品。真相比真理更重要。


欢迎转发

这个满满干货的公众号



往期精彩

基金定投,看这篇就够了

保险怎么买划算

不懂贷款,你就不懂理财

当下买房,看完这几条你就清醒了

喊你去泰国买房的 不是坏而是很坏

学区房真要凉?

美国留学不为人知的那些事

    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存