《不动产登记资料查询暂行办法》之亮点与不足
《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）已经于近日颁布实施，其作为不动产统一登记以来的第一个关于登记资料查询的部门规章的作用是不言而喻的，也引发了广泛的关注。而对《办法》的具体内容笔者也有自己的看法。
笔者认为《办法》最大的亮点就是对不动产登记资料查询主体的详细划分，原来的《房屋登记簿查询暂行管理办法》《不动产登记操作规范（试行）》中虽然也有类似的规定，但是并不具体。
《办法》将查询主体分成三个层次。所谓三个层次的主体为权利人、利害关系人、准利害关系人三类。并具体明确了各类主体的范围和可查询的内容。
一、查询主体的三个类型
1、权利人
第一种即按所有权、使用权、抵押权、地役权、承包经营权等不同权利类型的权利人。《办法》第14条明确规定“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”
因此在具体操作时，应当根据申请人所对应的权利类型来判断，如是所有权人申请的，则范围最广，其可以查询所有的登记资料，如是抵押权人申请的，则其仅仅只能查询抵押权登记的结果和原始资料，而不能查询其他类型的。
第二种是《办法》第17条规定“继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。”此条规定在《办法》征求意见时尚无规定，正式版将其加入是一大进步。根据《继承法》第2条和《物权法》第29条的规定，继承人和受遗赠人其已经可以视同为权利人本人，因此建议将其查询权利等同于权利人。因为不是所有的继承人或者受遗赠人都知道被继承人拥有的不动产到底有多少。也不是全部的被继承人都会写遗嘱，或者遗赠文书，遗嘱或者遗赠文书中也有可能没有明确写明全部的财产。原来还有地方不动产登记机构因为拒绝继承人以人查房而败诉过的案例。笔者也写过评论文章，该登记机构就是没有很好的把握继承人的法律地位而导致了败诉的结果。
第三种是《办法》第18条规定：“清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。”以上主体的法律地位是根据《公司法》《破产法》《民法总则》等法律法规的规定，其均有代表权利人的法律地位，因此自然也可以按照权利人的规则来行使查询权。
并且《办法》第15条的规定简化了其查询的条件，权利人只需提供“权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息；不动产具体坐落位置信息；不动产权属证书号；不动产单元号。”四种信息之一的即可查询相关内容。这也就突破了不能以人查房的规定。
2、利害关系人。
《办法》第19条第一次明确了不动产登记中所谓利害关系人的范围。
第一类因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；即申请人即不属于权利人的，但与申请查询的不动产存在着利害关系，比如有签订买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同等，而抵押不动产则可能其为该不动产抵押的借款人、保证人等，也均构成法律上的利害关系。因此只有提供了相应合同能够证明存在利害关系的，方可按照利害关系人的身份来查询不动产登记资料，而其所可查询的不动产登记结果和内容，则也与其提供的利害关系符合方可，而不能超范围查询。其与权利人最大的不同就在于《办法》第24条所规定的查询索引之不同，删除了可以以特定主体身份信息查询的条件，即利害关系人不能以人查房。
3、准利害关系人
《办法》第21条创新的提出了一个准利害关系人的概念，其解决了尚未签订正式合同，又准备与该不动产权利人签订相应合同的当事人一个查询途径，以达到减少损失和避免纠纷的作用。
但实务中需要注意的是，准利害关系人可查询的范围是最小的，不动产登记机构仅能按照《办法》21条的规定出具缩减后的不动产登记结果而不能提供整个不动产登记簿的内容。即只能提供“自然情况；共有情况；抵押、预告、异议情况、查封、其他限制情况”需要注意的是，所谓“自然情况”就是该不动产的层次、面积这些状况。而具体的房屋坐落、房号等信息则是申请人需要提供的。
三种主体除了查询范围、查询索引条件、查询结果不同以往，还有一个不同就是，权利人可以一个申请查询多个结果，而利害关系人和准利害关系人则需一个申请对应一个结果。
二、查询主体的两个例外
《办法》第4条第2款规定“不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。”
无论是普通的受托人还是律师，其的具体查询权限是来自于第三人的委托授权以及当事人的法律地位，即其为权利人、还是利害关系人、准利害关系人。
如是准利害关系人委托律师查询的，《办法》第22条赋予了律师比准利害关系人查询范围更大的权利，律师还可以查询“申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；不动产的共有形式；要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。”
需要特别注意的是，如律师持法院调查令来查询的，其为受法院委托查询，具有等同于法院的查询权利，不能等同于普通的委托查询。
三、《办法》的不足
《办法》第9条规定：“不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。”
此规定显然与上位法冲突，也不符合实务操作。《民法总则》的代理章节明确规定了代理的法律效力，而如申请人伪造委托文书和滥用查询结果的，《办法》也明确规定了法律后果。如均要求当事人携带委托人的身份证明原件来申请查询基本上无可操作性。如当事人提供的是公证过的委托书，是否也要求当事人提供委托人的身份证原件呢？如此规定的意义何在？
总体上来说，《办法》的出台和进步是明显的，其可操作性也大于以往。
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