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放松房产销售限购能起多大作用

伊洛 2024-02-06

Editor's Note

过去地产高血压,本应在高线城市加大供应满足需求,结果蒙古大夫开出药方是“三道红线”断水断食往心脏捅刀子放血减压。 现在地产人要么已在ICU要么已进太平间,蒙古大夫开的药方是文火滋补乌鸡汤。 ——有感于沪上外环外对缴五年社保单身开放限购。

The following article is from 上海金融与法律研究院 Author SIFL

文 | 韩毓祥(深圳峡湾资本合伙人)
注 | 本文节选自作者在第208期【鸿儒论道】的演讲

讲完楼市过往运行逻辑,现在回到大家最关心的问题:现在楼市到底怎样,为什么中央政府救了三年没有救起来?

在我看来,目前楼市碰到最大的问题就是“两个低估”。
即:首先低估了房地产行业的重要性;其次低估了房地产危机的严重性。这两个问题直接导致我们目前看到的救市政策力度有限,预期效果没有体现。

房地产行业对中国的重要性究竟多大呢?

2021年12月,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆,在“2021-2022中国经济年会”上时隔4年重申“房地产是支柱产业”。而事实上房地产对经济的影响,还远远超过一般的支柱产业。我们从四个方面来具体说明:

1、居住方面,住宅市场改革后,仅仅用了十几二十年的时间,就带来的大陆住房面积和质量的双重提升。而且这是在城镇化过程中,城市人口倍增又倍增的情况下完成的。9亿人的居住质量出现质和量的巨大提升,这是人类史上从未有过的成果。

2、政府财政方面,房地产行业给政府提供了大量卖地收入和行业税收。2020年,全国税收收入154310亿元,土地和房地产相关税收中19687亿,占13%。国有土地使用权出让收入8.4万亿元。占全国政府性基金预算收入的90%。以上合计10.4万亿,约占地方政府财政的一半。

3、家庭财富方面,房地产也很重要。2020年我国城镇家庭住房资产市值约420万亿、是同期GDP的4.1倍。意味着全国住宅价格每下跌1%,居民资产缩水约4.2万亿,约为城镇户籍人口收入15%。

4、劳动力方面,房地产解决了大量上下游行业的就业。2018年底我国房地产业就业人数达到1263.5万人;与房地产业联系密切的建筑业5808.9万人,房地产业与建筑业合计7000万,约占当年全国非农业就业人数约15%。

由此可见,房地产业对中国家庭部门和政府部门来说都是极为关键的。但是目前中国房地产的危机正在加剧。

中国房地产行业现在的危机程度有多严重呢?

刚才颜教授讲到了,从销售来看,2022年房地产销售额全年下跌26.7%,今年又在去年基础上又下降了5%。而占市场份额五成左右的地产百强企业,其销量下降幅度更是远超平均。2022年全国房地产销售额下降26.7%的时候,我们看到前百强的销售额下降了42%。2023年统计局数据下降5%的时候,前百强企业下降15%。

房地产到位资金和投资额也出现较大下降,并直接带动了土地购置量的下降。2021年全国峰值土地购置8.4万亿,2022年土地购置官方数据只有6.6万亿,今年前十个月只有3.5万亿。另外以前民企在土地市场占80%的份额,现在很多地方甚至一块地都不拿。现在的3.5万亿的出让金额主要是国企央企和地方城投公司下场拿地的成果。但是城投拿地相当于地方政府左手卖给右手,并不能有效改善地方政府财政。
此外,据媒体报道现在有超过50家房企的商票或债务出现问题,涉及总资产超过20万亿。部分投资者估算的问题资产规模可能更高。此外,各地还出现大量项目停工、逾期、无法交楼的问题。

房地产上下游企业还出现接连倒闭事件,部分中小银行和村镇银行受到波及。一些大城市也出现涉房的群体性事件,危机波及面不容忽视。

最后一个谈谈现阶段的解困思路和可行出路。

第一,目前很多救市资金和债务问题相比金额有限且执行力度不足。例如央行在2023年中货币政策报告中提到,央行出台两千亿保交楼贷款支持计划,经过一年仅仅只用出了五亿。在之前的讨论中,我们对不设政策目标、不经效果评估、不设终止期的“三不政策”进行了批评。央行这次披露,展示了管理部门出台无效政策的又一个实例。当然,保交楼也是多部委和各地方政府的职责。这些部委和地方的保交楼相关工作,尚未向公众做有效披露,更值得全社会持续关注。

第二,我们要高度重视危机企业的数量和范围。现在大家熟悉的爆雷企业如恒大、碧桂园,仅仅只是违约企业中一小部分。再往下走,其他不少中小地产企业也处在违约边缘。哪怕像万科这样的优质房企,我们都看到深铁在救万科。但是从深铁报表来看,年度利润仅仅八个亿。这意味着他要支援万科,也得举债。

第三,从危机影响的范围和深度来看,房地产上下游几十个行业都已被波及。部分上市公司,就是因为跟房企有业务往来,已经亏光过去多年利润。对银行来说,直接性贷款只占房地产融资10%左右。但房企债务很大一块是表外融资,主要来源是来自于中小银行、城投平台、地方国企。一旦债务违约势必对中小银行、国企和地方融资平台产生巨大的负面影响,削弱其融资能力并影响地方举债信用。

在上述情况下,现有几种纾困政策效果值得商榷。

第一个思路是放松销售管制,这个政策没错但是效果有限。楼市刚刚经历7年长红,居民购买力已经透支。虽然从数据看居民确实还可以加杠杆,但是空间极为有限。大体上居民还可以加五年杠杆,但五年之后怎么办?
其次的思路是通过并购解决问题项目。像之前中信并购了华融,华融有大量的不良地产。但是国企对不良资产消化能力是有限的。从市场份额来说,过去房地产市场民企占80%,国企占20%,按正常情况下,八至十家国企大概有能力救一家民企,20%国企并购只能解决2%的问题。那么剩下78%怎么办?

另外保交楼也是关键工作目前全国出险楼盘可能数以千计。如果这些债务和交付问题没有清晰的司法指引,那么势必使实际清偿工作陷入一事一议的慢性处理流程,进而导致整体处置工作的缓慢。因此如果只有保交房的口号而无足够的资金安排,最终清偿工作是难以有效推进的。以牺牲施工企业、银行等其他利益相关方的保交楼思路,只不过把当期的问题拖到未来。最终保交楼难以实现,痛点难消。

目前情况下,常规手段可能收效甚微。我们在2年前给出系统性的建议,到现在为止我们建议基本不变。

第一、解铃仍须系铃人,重中之重维持头部房地产资金、信心、团队不变,这些团队不是用来解散,而是用来救火。逐个解决项目还是成批量解决项目难度是不一样的。留住团队就有机会能批处理不良问题,因为这些不良问题就是这些人当年埋下的。当年的利害关系,当年的关节是一致的。一定要把团队保持住,但是现在很多房地产团队开始大面积流失。

第二,政府应该果断出手,快速止损,防止房地产危机演变成金融危机、金融危机蔓延成经济危机,进而变成系统性风险。

第三,“保交楼”是对的。但目前“保交楼”将购房者利益前置,相当于改变了现有债务清偿顺序,但是没有重建现有“保交楼”过程中债务清偿的顺序。“保交楼”政策给市场赢得2年多的时间,在稳定信心方面是有作用的。但是打破旧秩序,必须把新的秩序建立起来。中央政府前段时间说先立后破,其实是一样的道理。

去年初我在证券市场周刊上写了《走出楼市危机:止损第一,再求发展》谈楼市问题。现在房地产行业有近六十万亿债务,减值10%就六万亿损失。另外债务每过一年就会产生一年的利息。以6%计算,一年就是3.6万亿。现在危机爆发三年了,房地产商流动性下降,债务不断自我生长。很多问题可以通过时间淡化,但债务问题,绝不能拖,一定要设法行动、快速止损。

谢谢大家。


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