长岭居有没有“睡城价值”？
刚刚过去的小长假，姨哪儿都没去，就窝在广州“葛优躺”，唯一值得说道的事情是，去了一趟遥远而美丽的长岭居（对，就是要把“踩盘”说得这么清新脱俗）。
定位“广州东部山水新城生态宜居示范区”的长岭居，是近两年的热门板块，姨早就想一睹芳容，这次终于实现了。
出发前，我们满怀期待，心情比真的去度假还晴朗。回家的路上，姨在想一个问题：是不是任何一个山旮旯，只要距离珠城一小时内，都能变废为宝、点石成金？
珠城的魔力咋这么大？
01.
从珠江新城自驾到长岭居，一路上不堵车，大概花了40分钟。
同行中有个妹子特别森系，喜欢山水花草，人生终极理想就是住世外桃源，每天春暖花开。得知姨要来长岭居，她是第一个举手报名的。
尽管很多人没去过长岭居，但稍微关注广州楼市的人都知道有这么个地方，毕竟这里拍过2.7万一平米的“地王”呢。
老实说，在萝岗的三个热门板块（科学城、知识城、长岭居）中，长岭居是垫底的那个。
科学城不用说，到主城区最近，而且汇聚了无数的科技公司，代言着广州的先进生产力。知识城现在是国家级的产业园区，产城融合，环境优美，地铁也修过来了。
然鹅，长岭居有什么？
生态——这是板块内几乎所有楼盘的一致说辞。
一般来说，这句话说了还不如不说，熟悉销售术语的人都知道，“生态”的潜台词其实就是“啥也没有，除了生态”。
不过，在姨看来，这句话放在黄埔就不一样。
黄埔是什么地方？
广州第一大工业区，工业生产总值占了全市的1/3，无论是老黄埔，还是新萝岗，厂房和烟囱都是避不开的。
姨常常说，黄埔买房有两个原则，第一是靠地铁，第二是避工厂。
长岭居在山上，不适合发展制造业，到今天反而成了一个优势。所以，生态好，没有厂房和烟囱，的确是长岭居的一个卖点。
在看楼的过程中，销售人员也一直强调长岭居有不少高端的疗养院和养老公寓，看中的就是这里生态好。
不过，当我们越来越靠近长岭居时，朋友们都有些失望——明明春光肆意，远可望山，道路两旁大煞风景，杂乱的小树林、城中村，窗外尘土飞扬，泥头车比私家车还多，说好的绿色生态宜居呢？
姨只好安慰这些年轻的朋友，这里还在建房子，到处是工地，尘土飞扬很正常，等到以后什么都搞好了，再来看，房子就不是这价格了。
02.
安抚好妹子们躁动的心，我们进入“探房”环节。为了契合板块宜居的主调子，我们这次重点看了几个定位中高端的楼盘，它们的共同点是有“墅”或复式产品。
小区环境镁姨就不多说了，重点说说产品。这里的“墅”，主要指叠墅和联排别墅。值得一提的是，这些墅产品在用地性质、容积率等方面都区别于传统意义上的别墅，只能算“类别墅”，或者就是高档洋房。
这类产品的最大卖点，说白了就是超大赠送面积，大到什么程度呢？100来平的墅实用面积可做到300多平；不到140平的复式，实用面积接近130%。
怎么做到的呢？据说这些墅产品的设计理念来自乐高，就是通过积木的堆叠排布，实现实用面积与舒适体验的最佳平衡。复式的设计原理就简单了，通过双层、中空、挑高，高端大气上档次的感觉就出来了。
一分价钱一分货，如此多的赠送面积，当然不是白送，最终还是体现到价格里的了。所以，按建筑面积计算，单价往往就四五万了，但如果按照使用面积算，一般也就三万左右，和周边二手差别不大。
例如，姨看到的一些墅类产品，报价都是七八百万上下，折合单价5-6万元/平，另一楼盘的复式产品吹风价是5万/平，而周边二手房成交价在2.5万左右。
听上去，一二手差价很大，但如果算上赠送面积，差别其实不大的。
03.
姨看房有个习惯，就是比较关心客群的来源，这直接关系到一个楼盘的圈层，以及它在二手市场的流动性。
销售告诉姨，长岭居的买家，特别是墅类产品，主要来自附近的科学城，其次是靠近萝岗的天河东，其它区的买家就很少了。
看来，长岭居是想做周边局部板块的“后花园”，对全城的吸引力还不够大。
这个“后花园”有什么卖点？自然生态这张牌是好，但配套才是更硬核。
买家首先关注的是交通，从天河中心区到科长岭居板块，大概是30多公里，自驾需花费40多分钟。这个距离呢，比起南沙、增城确实不算远，在一套房动辄300万+的今天，相信还是有不少人可以接受的。
如果是在科学城或黄埔上班的买家，距离长岭居可能就10来公里甚至不到10公里，这个通勤距离就让人感受好多了。姨有个在萝岗区上班的前同事，想住大房子，但买不起公司旁边的大户型，正考虑到长岭居买一套改善房。
但问题是，目前长岭居在售的几个一手楼盘，基本都和地铁无缘。姨这次看的几个盘，都是距离地铁21号线二期长平站（预计今年底开通）最近，但至少也有三四公里，肯定需要接驳。
为了解决这个问题，长岭居的方案是通过有轨电车接驳科学城。售楼小姐满怀信心地告诉我们，“等地铁和有轨电车全部开通，从地铁长平站出发，半小时能到珠江新城哦。”
听到这里，那个来找寻世外桃源的姑娘都坐不住了。她曾经为了一个漂亮的小复式，买在番禺一个不靠地铁的楼盘，从此陷入了公交-地铁-地铁-公交的循环。“你知道那几年我的生活是什么样的吗？郊区的公交车有多么不靠谱。”
04.
再来看看柴米油盐。
目前板块内没有大型商业综合体，日常买菜、买日杂可以在小区旁的社区店解决。但如果要去shopping和看电影，10公里外的萝岗万达是……最近的。
销售小姐看出我们的疑惑，马上说，别看现在配套不咋地，再过几年年，有轨电车开通，房子都建好了，人都住进来了，什么配套都不是问题。“这个板块规划了30多万居住人口，姐你想想，这里未来能发展不好吗？”
我查了一下资料《广州萝岗长岭居控制性详细规划》，规划居住人口应该是23万。当然这也是一个非常可观的数据了，如果都能住进来，再开一个万达广场的确不是问题，毕竟这是一个县城的体量了。
05.
教育、教育、教育呢？这是姨最关心的话题。
销售人员介绍，根据规划，未来的长岭居将拥有多所幼儿园、小学、初中、完全中学和国际学校。其实这些数字不重要，关键是有一批名校已进驻或意向进驻，包括省内名校如北师大广州实验学校、市二中苏元实验学校、铁英学校、长岭居小学等，以及国际名校——修仕倍励国际学校。
仅看规划，还是可以的，问题只是规划能不能落实、落实的时候会不会打折扣，就不知道了。
06.
总结一下，这个板块的生态是可以的，没有工厂和烟囱是一个卖点，教育资源也是OK的，但因为距离科学城有十公里，商业配套基本得从零开始。
交通的话，和科学城不算远，对科学城上班族有吸引力，但没有地铁，决定了它和天河中心区的联系度会很弱，能不能像当年的万博、今天的新塘那样成为天河的睡城，实在要打一个问号。
不过，花五六百万买一个豪华复式，或者花八九百万买一套别墅，听起来很诱人，也成功吸引了周边部分改善人群。
可是，在距离CBD30公里开外的地段，买套千万级的房子，多多少少心里是没底的。毕竟，整个广州，除了天河，千万级总价的房子，二手交易都是很差的。
我们买一套房子，不能只图当时的爽，还要从长计议，比如它以后作为二手房卖出时，有没有人买？
一个开发商的朋友跟姨说了句掏心窝子的话，长岭居之所以有不少墅和复式产品，根本原因是因为当时拍的地价太贵了。“地价就要两三万了，不做豪宅怎么卖到五六万，不做五六万怎么回本？”
我很赞同不熟大哥的一个观点，“睡城”比“卫星城”更有价值，因为睡城还能和城市中心保持有机联系，而卫星城则不一定。
照现在的市场来看，长岭居是要做科学城的“睡城”，但是科学城已经发展到需要“睡城”的阶段吗？
所以，如果你问我长岭居买不买？
我的回答是，如果你生活在萝岗或者靠近萝岗的天河东，可以买，毕竟它的价格还是有吸引力的。
但如果生活在其他区域，长岭居对你来说，可有可无，可看可不看。毕竟，它缺乏全城瞩目的独特卖点，替代选择太多了。
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