高州市《关于规范农村宅基地审批管理工作的意见》（附政策解读)
高州市农业农村局 高州市自然资源局
印发《关于规范农村宅基地审批管理工作的意见》的通知
高农规[2020]1号
各镇人民政府，各街道办事处：
经市政府同意，现将《关于规范农村宅基地审批管理工作的意见》印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻执行，遇到问题及时向市农业农村局、市自然资源局反映。
高州市农业农村局
高州市自然资源局
2020年8月19日
关于规范农村宅基地审批管理工作的意见
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部 关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）和有关法律法规的规定，结合我市实际，现就规范我市农村宅基地审批管理工作提出如下意见。
一、切实履行宅基地审批管理职责
建立市主导、镇（街道）主责、村级主体的宅基地审批管理机制，各级各部门要切实履行职责。农村村民住宅用地，由镇人民政府（街道办事处）审核批准，农村村民非法占用土地建住宅行政执法权由镇人民政府（街道办事处）行使，市农业农村、自然资源部门加强对镇人民政府（街道办事处）审批管理和行政执法工作的指导。镇人民政府（街道办事处）、村民委员会、经济合作社要健全机构，充实力量，齐抓共管，承担起农村宅基地审查审批和管理职责。镇（街道）要公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查、建房监管、房屋建成验收等各个环节的岗位职责和办理期限。
二、准确把握宅基地审批管理政策
（一）严格安排宅基地建房布局。做好宅基地合理布局，以及闲置宅基地和闲置农房利用工作。农村村民建房应当符合镇（街道）土地利用总体规划和村庄建设规划，尽量使用原有的宅基地和村内规划的建设用地，不得擅自占用农用地，禁止占用永久性基本农田建房。确实需要使用建设用地以外的未利用地、一般农用地的，须依法办理农用地转建设用地审批手续。
（二）严格执行宅基地用地标准。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。坚持节约用地，村民使用宅基地建房不得超过省、茂名市规定的面积标准。我市农村村民宅基地用地面积控制标准为：平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米；建房控制标准为：建筑层数不得超过5层半。
（三）严格执行宅基地分配原则。宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
1、户的认定条件。申请宅基地的村民符合下列情形之一的，可以认定为“一户”：
（1）家庭成员年满18周岁的为一户；
（2）户口登记机关登记为一户的情形。
2、符合下列条件之一的村民可以以户为单位申请使用一处宅基地：
（1）符合“一户”条件，且本户没有宅基地的；
（2）因自然灾害、村庄公益事业建设等原因导致宅基地灭失或者不能使用，且户内没有其他宅基地的；
（3）因实施村庄规划或者旧村改造，需要调整搬迁的；
（4）现有宅基地面积低于省规定标准，居住确有困难，需要新建住房或者扩大宅基地面积的；
（5）法律、法规规定的其它情形。
3、村民经批准易地建造住宅的，严格按照“建新拆旧”要求，承诺将原宅基地无偿退还村集体统一安排使用。禁止未批先建、超面积占用宅基地。
4、村民出卖、出租、赠与、转让宅基地或住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
5、人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地方，在充分尊重村民意愿的基础上，可以采取措施，如在城镇建设用地范围内建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民住房需求。
（四）严格宅基地用地建房全程监管。要全面落实“五到场”要求。各镇（街道）要组织农业农村、自然资源、住房安全管理、综合执法等部门对农村宅基地用地建房实行全程监管，做到批准前审查到场、批准后丈量放线到场、建设过程中安全管理到场、违建查处到场、竣工验收到场。验收后，由镇人民政府（街道办事处）出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。
（五）鼓励开展宅基地在本集体经济组织内自愿流转。鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农村村民在征得本经济合作社同意的前提下，可以在本经济合作社内部向符合宅基地申请的农户转让宅基地。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
三、依法规范宅基地审批管理流程
依照《土地管理法》有关规定，农村村民住宅用地由镇人民政府（街道办事处）审核批准，其中，涉及占用农用地的依法办理农用地转用审批手续，涉及使用林地的要依法办理使用林地审核审批手续。审批管理流程是：
（一）农户书面申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在经济合作社提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。
1、申请使用村集体建设用地（含旧宅基地、空闲地）建房的，递交以下材料：
（1）农村宅基地使用申请书；
（2）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
（3）用地申请人家庭成员户口簿和身份证复印件各一份；属委托办理的，同时提供授权委托书原件和受委托人身份证复印件各一份；
（4）申请人原宅基地权属证书（集体土地建设用地使用证或其他产权证）复印件一份；
（5）申请使用空闲地建房用地公示材料；
（6）农村宅基地使用承诺书（有宅基地而另行选址）。
2、申请使用村集体农用地（含未利用地）建房的，需符合国土空间规划，还须递交所在村集体出具的农用地转用申请材料。
3、所有复印件，须同时提供原件给核查人核对，核查人在对应的复印件上签名盖单位印章，确认与原件相符。
（二）组级会议公示。
农户所在的组级经济合作社收到申请材料后，经合作社户代表会议讨论同意，将申请理由、用地类别、位置和面积，以及建房层高和面积等情况在本合作社范围内公示，公示期不少于5个工作日。经公示无异议的，经济合作社负责人签署同意使用该地块建设住房，并注明基底面积多少、楼高多少、建筑面积多少等意见，并将村民申请材料、经济合作社户代表会议记录、公示材料及公示照片等报村民委员会审查。经公示有异议的，由经济合作社户代表会议对异议情况进行审查，异议成立的，不予批准宅基地申请；异议不成立的，按公示无异议情形报村民委员会审查。
（三）村级审核报送。
村民委员会重点审查经济合作社报送的材料是否真实有效，拟建房用地是否符合村庄规划，是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村民委员会签署“同意合作社意见”，报送给镇人民政府（街道办事处）审查审批。
（四）镇级审查审批。镇人民政府（街道办事处）在行政服务中心设立专门窗口接收受理农村宅基地和建房申请。镇、街道农业农村部门牵头，联合本级相关职能部门进行审查审批。
1、自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求等。涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
2、征求部门意见。涉及林业、水利、电力等部门的，要及时征求意见，由该部门提出同意或不同意（含理由）意见。
3、农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟建房用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，宅基地和建房（规划许可）申请是否经过经济合作社、村民委员会讨论审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。
4、镇人民政府（街道办事处）根据各部门联审结果，作出同意或不同意审批意见。审批同意的，出具统一编印的《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》和《施工许可证》；审批不同意的，由镇（街道）农业农村部门加具不同意说明，交行政服务中心退回给申请人。
5、公布审批结果。镇人民政府（街道办事处）推行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，实行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式五公开，每月在行政服务中心公布农村宅基地审批情况。
（五）市级备案管理。各镇（街道）每月要整理农村宅基地审批管理档案，设立农村宅基地审批管理专门台账，设立材料档案保管库房，落实专人负责保管管理，确保审批管理材料完整无损，便于检查查阅，经得起历史检验。同时，于每月3日前将上月审批情况报市农业农村、自然资源部门备案。
本意见自印发之日起实施，有效期一年。如上级有新的规定，则按上级规定执行。
《关于规范农村宅基地审批管理工作的意见》政策解读
根据《高州市政府系统政策解读工作细则（试行）》（高府办函[2019]82号）规定，为便于对《关于规范农村宅基地审批管理工作的意见》（以下简称《工作意见》）的理解，现解读如下：
一、出台背景
2020年1月1日开始实施新修订的《中华人民共和国土地管理法》，该法规定：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”，“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作”，农村宅基地审批管理的职责部门发生了变化。为了贯彻落实中央和省有关工作部署，规范目前我市农村宅基地审批管理工作，防止出现审批管理工作“断层”“断档”，我局会同市自然资源局研究草拟了该《工作意见》。
二、制定《工作意见》的主要依据
制定《工作意见》的依据有《中华人民共和国土地管理法》、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规[2020]3号）等法律法规和文件。
三、《工作意见》主要内容
《工作意见》分四个部分，重点是明确新规定下宅基地审批管理职责、政策、办事流程，推进我市规范开展宅基地审批管理的各项工作。
第一部分为：切实履行宅基地审批管理职责。市农业农村、自然资源部门负责业务指导，镇（街道）承担审批管理和对违法建设行为执法查处职责，要求镇（街道）要加强领导，完善和公布制度等。
第二部分为：准确把握宅基地审批管理政策。包括安排宅基地建房布局、审批用地面积标准和建筑层数、宅基地分配原则、建房监管等，使审批管理工作有据可依。参照公安户籍分户和“农房一体”确权颁证的“户”认定条件，重点明确一户一宅中“户”的认定条件，确保每个村民都有申请使用宅基地的权利。
第三部分为：依法规范宅基地审批管理流程。按照粤农农规[2020]3号文件规定，细化了审批流程，主要为：村民书面申请、组级（经济合作社）会议讨论通过后公示、村级审核后报送镇（街道）、镇（街道）由农办牵头相关部门审核报镇领导审批、审批情况报市农业农村、自然资源部门备案，明确了审批管理的流程和基本架构。
第四部分为：工作意见有效期1年。
高州市农业农村局
2020年8月13日
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