大都市城郊「集体土地」新解法

对于城市，

土地意味着生存空间、产业载体、财富之源。

当中小城市期待着兑现土地的更大价值时，

大城市已在人口涌入、功能区扩张的

重重压力之下，

陷入土地「开发」还是「限制」的矛盾之中：

扩张压力之下，

城市无疑需要更多的土地承载；

但拥堵、嘈杂、生态被侵蚀等

「大城市病」又在呼吁，

大城市空间不能无序扩张，

需要有所限制、需要适度「留白」。

▼ 北京的「留白」之一——奥林匹克森林公园

大都市城郊、城乡结合部，

是上述土地利用矛盾的聚集区之一。

一方面，城郊需要「限制」——

城郊是限制城市无序扩张的「主战场」，

是城市实现留白增绿的「胜负手」；

但毫无疑问，城郊更需要「发展」——

作为承接都市外溢的「蓄水池」，

城郊地区迫切需要完成

区域振兴、治理优化、城乡融合，

实现与城区的等位发展。

▼ 大都市的城乡结合部，往往是土地利用矛盾的聚集区

中国城市郊区的另一特殊性在于，

城郊土地多为「集体土地」，

这些土地产权复杂、

开发限制较多、但规模庞大，

是城市发展的宝贵存量资产。

▼ 最新《土地管理法》出台，为集体土地的多元供地提供了依据

因此，如何盘活城郊土地要素，

在兼顾「减量」与「提质」、

「限制」与「发展」的使命下，

完成对「土地、人口、产业」的全方位激活，

实现从被动扶持到自我造血的跃迁升级，

是本次「城市实验」的核心目标。

首先，城郊土地「减量增绿」目标，

不是「生态隔离、限制加压」，

而应是「战略提质、绿色赋能」。

伦敦大绿环、成都公园城市「锦城绿道」等

国内外城市绿带建设经验表明，

「只有更好地参与、才能更好地监督，

只有更好地监督、才能更好地保护」。

例如，伦敦绿环在建设初期，

曾以单一生态保护功能为主，

但绿环反而受到城市建设的挤压，

逐渐退化；

此后，伦敦以体育设施为先导，

把市民活动更多引入绿环，

通过增加绿环使用率，

不仅更好地保护了生态，

更优化了城市形象、

提升了市民的生活环境质量。

▼ 伦敦绿环已成为市民生活的一部分

再如，成都市落实「公园城市」建设理念的

头号工程「锦城绿道」，

通过打造新休闲空间、引入新消费业态、

构建新经济场景等方式，

创建千亿级「绿道经济」，

实现城市绿色空间

生态价值和社会价值的双重兑现。

▼ 成都锦城湖公园

其次，城郊的解法在城市，

必须以「城乡互动」新思维，

引「城区」之力激活城郊发展的内生动力。

城乡结合部应充分对接「城」的需求，

落实城乡「质」的提升：

通过主动对接中心城区的

人才、资本、产业资源，

瞄准城区在生态休闲、生活消费、

创新载体等方面的需求溢出，

充分发挥自身环境、空间、成本等资源优势，

主动绑定城区、服务城区，

激活自身「人口-土地-产业」的

正循环发展。

▼ 「城乡互动」新思维模式图

城乡互动思维下，

城乡结合部应站位城区，

重新审视自身资源要素价值；

立足「集体土地有效盘活」

和「农民保障提升」两大关键点，

制定四大战略，实现资源激活、城乡共荣。

▼ 北京东升科技园是由乡镇自主建设、所有权和收益权归全乡农民集体所有的科技园区

01

针对「集体经营性建设用地」

植入新经济，实现产业造血 

城乡结合部应把握集体土地「入市」政策，

突破集体经营性用地

发展「乡村文旅」的惯性思维，

迎合未来大都市发展科技创新的使命，

以及新经济时代创新空间

从「产业园区」向「全城、全域」泛化的趋势。

主动对接城区前沿创新资源，

服务新产业、导入新经济，

通过拓展集体土地多元经营业态，

实现「产业内容」换血，

完成片区的产业自生长。

▼ 城市绿廊内的埃因霍温高科技产业园

①.主题产业园区

对接城区特色创新方向，

借鉴海淀东升科技园模式，

通过集体资产量化、市场化混合持股、

引入专业人士园区运营等方式，

无缝导入城区创新产业，

打造与城区等量齐观的「综合性主题园区」。

▼ 海淀东升国际创业园盘活利用集体土地，打造综合科技园

②.总部花园

迎合当今科技企业对花园式、

低密度办公环境的向往，

发挥集体土地成本优势，

为城区成长型创新企业打造低密度、

租赁式「总部花园」。

▼ 硅谷谷歌总部园区

借鉴硅谷谷歌总部园，针对拟入驻企业，

将企业文化元素、办公方式等

以特色配套形式融入园区环境之中，

实现办公环境针对科技企业的「量身定制」，

让城市中的创新企业

也可以低成本拥有自己的「专属创新领地」。

▼ 谷歌「校园化」的园区环境

③.会议小镇

借鉴「东京后花园」轻井泽，

打造环境优雅、促进交流的

「会议会奖小镇」。

▼ 「会议会奖小镇」轻井泽

利用生态环境优势，

植入「MICE会奖产业」——

会议（Meeting）、

奖励旅游（Incentives）、

大会（Conference）、

活动展览（Exhibition）等产业功能，

打造众多高端人才和科技企业聚集的

「创新策源地」，

实现从「度假地」到「科技会议地」的升级。

▼ 轻井泽依托近邻东京、环境优美等优势转型会奖产业

④.蜂族公寓

依托集体土地建设租赁性住房政策，

打造「青春蜂族公寓」。

迎合当今年轻精英

「工作-生活」一体的创新方式，

明确居家办公趋势之下，

不是只有写字楼才是生产力，

留住年轻科技精英的「蜂族公寓」

更是生产力！

▼ 中粮健康科技园人才公寓

通过打造设计现代酷炫、功能多元复合、

配套便捷高效的小面积定制公寓，

协助解决大都市高房价之下

「宜居不安居」的住房供给痛点，

为年轻人提供安居、宜业的居留选择。

▼ 波士顿南湾创新区复合型人才公寓结构

土地利用方面，建立利用「点状供地」、

「农用地转为建设用地」等试验试点等机遇，

实现建设用地指标的分散释放，

并针对把握人工智能发展对测试场景的需求，

充分发挥城乡结合部山水林田湖等

场景资源丰富的优势，

打造「城市测试场景绿带」。

▼ 雄安新区市民服务中心多元化的测试场景

针对不同领域的测试方向，

依托「少量产业用地」

盘活「全域场景测试资源」模式。

①.自动驾驶小镇

发挥城郊结合部建成限制较少、

地形路况丰富的特色，

借鉴美国密歇根Mcity，

打造「自动驾驶小镇」。

▼ 密歇根Mcity「自动驾驶小镇」

通过在集中区域

提供模拟现实复杂路况的真实测试环境、

可开展重复的可靠测试的测试模组，

协助自动驾驶企业

完成多变交通场景重复性实验，

助力城市抢占自动驾驶产业新赛道。

②.机器人小镇

对接机器人领域室内户外测试需求，

借鉴美国山景城，打造「机器人小镇」。

充分利用城乡结合部街道、

山地、空中等多样环境，

为人工智能产品提供「全域化」实测场景，

打造服务于城市的应用研发场景测试基地。

▼ 山景城从城市到园区，从水系到山脉，处处都是智能设备测试区

③.农业科技小镇

对接城区农业相关科技院所及企业资源，

借鉴美国加州萨利纳斯，

打造「农业科技小镇」。

建议将城乡结合部普通农田

转变为多样农业技术测试田，

同时提供农业科技应用人才培训、

农业技术转化等服务，

探索AI赋能农业生产新方案；

▼ 加州农业科技小镇——萨利纳斯

将大都市周边的农田

从「产粮地」转变为集中解决中国农业

「提升生产效率、拓展销售渠道」等问题的

「方案策源地」。

02

依托「宅基地」

营造新生活，实现生活赋能

把握宅基地「所有权、资格权、

使用权三权分置」改革政策，

适度放活宅基地所有权主体

开展合理经营性活动。

▼ 宅基地三权分置

进一步迎合都市人群的新生活方式诉求，

突破宅基地打造单一乡居功能的思维限制，

通过拓展宅基地更丰富的

使用功能和使用形式，

打造3类都市人向往的【新生活村落】。

①.乡野科创村

迎合当今科技人群对田园办公的向往，

借鉴日本神山町，打造「乡野科创村」。

▼ 日本神山町

一方面，通过环境治理、民居改造、

健康食品供给等方式，

提供低成本、高品质的生活环境；

另一方面，建立高网速通信基础设施，

打造不输城区的办公条件；

让创新人群

既可以享受近在咫尺的「诗与远方」，

又实现在乡野生活的「地理套利」。

②.创意设计村

发挥田园村落对设计人才的吸引力，

瞄准城区创意设计人才、

机构及知名创意设计公司，

借鉴韩国黑里艺术村，打造「创意设计村」。

▼ 韩国黑里艺术村

建议城乡结合部统筹乡村闲置宅基地资源，

通过平台统一进行「设计招募」，

广泛吸引城区相关人才、机构

参与改建乡村民居及户外空间；

同时，迎合当下文化消费趋势，

在创新空间中植入小型博物馆、

咖啡阅读馆等符合功能，

打造吸引并留住设计人才的

「时尚建筑展示场」和「创意聚集地」。

▼ 韩国黑里艺术村丰富的文化空间

③.浪漫乐活村

迎合都市人群对浪漫生活的向往，

借鉴韩国坡州小普罗旺斯，

打造「浪漫乐活村」。

▼ 韩国坡州小普罗旺斯

一方面，通过色彩提升、植物种植、

风情构筑物点缀、夜色营造等方式，

营造风情浓郁的浪漫氛围；

另一方面，引入甜蜜、浪漫的餐饮、

住宿等休闲消费业态，

打造「都市近郊微旅游」的浪漫名片。

▼ 浪漫是小普罗旺斯一大卖点

03

依托「农用地」

打造新休闲，实现生态激活

依托集体农用地经营权流转放活政策，

在农地农用、保障生态功能的大前提下，

以两大举措，进一步盘活农田和林地资源：

第一，进行生态用地的「化零为整」，

即在保证总量不变的情况下，

调整基本农田、平原造林等地块位置，

将调性、功能一致的生态空间

进行规模化聚集，

便于生态景观及功能的整体提升。

▼ 日本中富良野町种植景观

第二，探索「林地公园化」利用，

即在保障生态功能、

不占用建设指标的基础上，

在林下植入设施及休闲功能，

实现生态用地的经济利用。

同时，针对活化的生态资源，

迎合当今科技人才

偏好文化与科技调性的高审美需求，

分别针对农地、林地拓展植入新休闲功能，

打造2类诗意自然。

①.诗歌田园

借鉴台湾省池上乡，提升农田颜值，

打造文化休闲加持的优美「诗意田园」。

▼ 池上乡风貌

首先，将农田结合道路、设施等，

进行景观化设计，打造精心收拾的绝美自然；

其次，迎合都市人消费偏好，

将农产品进行主题化、情感化包装，

实现农品的三产联动；

▼ 池上乡农产品文创店

同时，依托艺术节等文化活动，

为农田赋以「文艺」属性，

丰富都市客群的精神体验。

②.疗愈森林

借鉴日本「森林疗法基地」，

发挥林地的疗愈康养功能，

打造适合都市人休闲微度假的

「疗愈森林」。

▼ 日本「森林疗法基地」分布示意

通过培养专业森林理疗师，

引导大众参与森林浴、林地徒步、

林地瑜伽等森林疗养项目。

04

针对「农村原住民」

创造新就业

实现农民收入和技能双提升

保障原住民利益，

是城乡结合部发展建设的重要任务。

建议通过保障原住民「被动收入」、

协助创造「主动收入」两种方式，

让原住民真正成为城乡互动的参与者、受益者，

实现与市民同等的幸福生活。

▼ 保障原住民利益从劳有所得到劳有所「值」

①.农民变股民

保障「被动收入」。

建议在创新集体资产运营模式过程中，

让农民获得土地流转租金收益之外，

通过「资源入股」的形式「农民变股民」，

搭上区域发展快车，获得更丰富的分红收益；

同时也进一步激发农民参与项目建设

及维护运营的积极性。

▼ 成都明月村成立「旅游合作社」，一切项目都由村民举手表决，并引入外部专业人才，以「文创+农创」为乡村发展注入新动力

②.数字农人

提升「主动收入」。

依托数字经济发展浪潮，

让「手机变农具，直播成农活，数据为农资」

借鉴衢州淘宝直播村、

贵州百鸟河数字小镇等案例，

打造特色职业教育，

培育新型数字标注师、农业直播网红、

无人机飞手、农业职业经理人等

「数字农人」，助力农民技能迭代，

真正参与城市新经济发展浪潮。

▼ 2019年底，全国拥有无人机驾驶员执照的人数为67218人，未来，仅植保无人机飞手，缺口就将在20万人以上

综上所述，

「城市实验室」所构想的

激活城乡结合部自我造血能力，

是依托「城乡互动」、激发「城乡提质」、

赋能「城市发展」，

最终形成「人-地-产」正循环模式实现。

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