首页
下载应用
提交文章
关于我们
🔥 热搜 🔥
1
百度
2
今日热点
3
微信公众平台
4
贴吧
5
opgg
6
dnf私服
7
百度贴吧
8
知乎
9
dnf公益服
10
百度傻逼
分类
社会
娱乐
国际
人权
科技
经济
其它
首页
下载应用
提交文章
关于我们
🔥
热搜
🔥
1
百度
2
今日热点
3
微信公众平台
4
贴吧
5
opgg
6
dnf私服
7
百度贴吧
8
知乎
9
dnf公益服
10
百度傻逼
分类
社会
娱乐
国际
人权
科技
经济
其它
这样的洞庭湖决堤,实在让人同情不起来
李尚福、魏凤和双双被拿下,与美国一份报告是否有关?
抗洪靠嘴,堵漏靠沙?印度官员真是绝了!
有的人走了,却永远活着
圈内疯传某谣言
生成图片,分享到微信朋友圈
2022年10月24日
2023年10月20日
2023年10月21日
2023年10月21日
2023年10月22日
2023年10月22日
2023年10月23日
2023年10月23日
2023年10月24日
2023年10月24日
2023年10月25日
2023年10月25日
2023年10月26日
2023年10月26日
2023年10月27日
查看原文
其他
民营房企的盛夏光年
Original
寻瑕小姐姐
寻瑕记
2022-10-24
收录于合集
#2021寻瑕硬核文章
11 个
#房企
1 个
#债务
3 个
这是寻瑕记第
176
篇文章
(考虑到各家房企的
PR已经24*7紧密盯防,本文所涉部分主体以字母代称,
别问,问就是律师函警告
)
2021年上半年,无论是舆论还是市场,对于房地产行业而言,都不是那么的友好。
曾经沧海难为水的高杠杆房企们,还没有适应大类资产换锚的过程中,茫然的失焦感。
寻瑕的朋友A,是一个信用债研究员,当初写《信用债不值得》的时候,他也颇为行业洒下了几滴不值得的凉泪,最近,他跟我说:
“信用研究已经进化成城投研究,因为可以研究的民营地产,全都成为了网红;曾经的民营房企高收益债,已经开始套人了”
另一个朋友B,则是地产行业人才泡沫破灭的肉体证据,从地方国企管培生入行的他,先是抓住了2017年的拿地高峰加入了某闽系房企,而后颠沛流离了几家高杠杆房企,一遍一遍兑现自己在融资口攒下的资源,一遍一遍经历濒临暴雷的窘迫,直到他想要找个“安稳一些的平台”,才发现如“某头部超牛央企开发商”已经在招聘启事上赫然注明:
“跳槽频繁者勿投”
第三个朋友
C选择从风口浪尖的某AMC激流勇退,带着满满的破产重整经验,加入了上述“某头部超牛央企开发商”的并购部,今年的任务是,从地产非标投放最猛烈的信托公司开始,“全市场寻找受困资产投资机会”,他说:
“有多少爆雷风险,就有多少并购机会。”
如果说2018-2020上半年,中弘,国购,三盛,华业的陆续爆雷,是多元化扩张后的理性出清,是行业尾部风险释放,凸显头部房企投资价值和合作机会;
2020下半年以来,政策、市场、资金的多重打压下,弱资质房企发债规模占比创下13年来同期最低,部分主体在违约边缘疯狂试探;
头部和准头部房企们,试图从梯队固化的行业格局中,二次突围。
融资压制、土储受限、商票逾期、股份冻结、资产查封...
调控日益常态化,风险信号越发前置,曾经的爆雷实锤至少要从实质违约或项目查封冻结开始,现在只要债券价格有些风吹草动,就会被市场抓住,放大,强化。
已经没有哪个“浓眉大眼”可以保持金刚不坏之身,比拼的是谁能实现“负面舆情不过夜”:
7月泰禾违约,11月福晟违约,1月华夏幸福违约;
2月,LG48.5亿向碧桂园出让物业资产;
3月,YZ集团因审计标准趋严导致年报净利润锐减;
3月,HX以40亿交易对价向远洋资本出让地产板块部分股权;
4月,LG美元债跌至三折,主体评级下调;
4月初,因关联公司审计问题,XY年报难产;
5月,融创终止与LG的股权投资谈判;
5月下旬,央行审核HD商票,并会见五家第二梯队的开发商,要求必须继续去杠杆;
5月底,FH美元债违约;
6月,中建某局暂停与SN全国合作项目,多个在建项目停工延期;
三道红线之后,多家民企各显神通,通过加速结转、配股增发、引进少数股东权益,分拆物业、置换短债等方式,纷纷实现降档。
例如融创“红转黄”、金科“橙转绿”;阳光城、中南置地、佳兆业实现“橙转黄”,将超标的净负债率降至100%以内;世茂、融信、龙光、滨江、中骏实现“黄转绿”,纷纷将剔除预收账款的资产负债率降至70%以内。
寻瑕的好朋友郭所长说,
需要关注的不是那些施展光影魔术手后,成功实现降档的房企,报表的永续债/少数股东权益等隐性债务科目里藏了多大水分;
需要关注的是那些,明明大家都是蓝翔技校财报PS高级研习班荣誉毕业生,怎么分档之后,还是负债高企红线尽踩:
是拿了太多烂地,资产不够硬?还是朋友不够多,被负债拖累?
前者如LG,即便算上物管和药业资产变卖回流的60亿资金,在上千亿有息负债面前,仍是杯水车薪。
物业的“类收租”模式具备天然的高估值基础,本次收购后,碧桂园以10亿平方米的服务面积跃升物管公司首位,并在市场上放出风声:
“受困房企的物业资产,欢迎来洽。”
困境下的LG似乎选择了“躺平”,CEO辞职休假,停止回购股权,实控人称没有足够的资金偿还7月到期或行权债券,优质项目上架任由潜在战投挑选,据称:
630当天,资金中心讨债的人比上班的人还多。
后者如HD,几乎要把“大而不倒”讲成“狼来了”的鬼故事。
2020年财报数据显示,HD踩中全部“三条红线”,不能新增有息债务;为迅速降负债几乎暂停了拿地。如不补充土储,不考虑藏在表内的旧改项目,HD明面上的土储只能再卖不到两年。
据称,最近,曾经纵横商票江湖的资金部,都在“度日如年”的按天排款。
政策面,以“三道红线”为代表的房地产长效机制,一块又一块拼图落地。
2020年8月28日,央行主导的“三条红线”推出试点,如万科郁亮所说,
“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。
以往的融资模式创新和腾挪空间,几乎被彻底堵上。信用债、信托融资、资管产品和海外发债,都通过不同指标间的勾稽关系,一一纳入监管。
直至最近,一直漂移在红线之外,不计入有息负债的商票,也被纳入三道红线监管范畴,通过商票降低净负债率,提高现金短债比的曲线救国宣告终结。
2020年最后一天,银行房地产贷款集中度制度落地,分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。
“两道红线”以后,开发贷和按揭贷都成为限额分配的稀缺资源,银行在客户选择乃至项目选择时,需要考虑合作基础,利差空间,主体资质和项目质地,难免挑挑拣拣;银行额度买卖或有偿交易变得透明化和公开化,额度成为回款实现抹不去的梦魇。
根红苗正的央企如JM,也开始为拿不到开发贷这种曾经的送分题伤脑筋了,更不用说那些基本面差、负债率高的民营房企们。
6月底,多地传出房贷收紧的消息,6月70余个重点城市中,有近50个房贷的放款周期延长,部分城市的放贷周期甚至在100天以上。
房贷收紧年年有,往年更多的是
“窗口指导-传出消息-辟谣-坐实”
,今年则是在MPA和两道红线的双重压力下,各家银行用半年时间近乎完成了全年的信贷投放,额度真不够了。
2021年3月起,22个重点城市率先实施供地两集中新政。
率先试点的城市慌了
,提高资金门槛者如上海;控制溢价率下的摇号机制如苏州、南京;竞自持、竞公租、竞政府持有份额如北京、杭州,各地试图通过各种方式提高竞拍准入条件,控制土地溢价。
参与首批供地的房企慌了
,土储大战日益内卷,成交溢价率表面回落,尽管很多地块的利润空间已经算不过来帐,依然要薄利拿地,亏损抢地。
投拓狗慌了
,22个城市,几个月时间,上百宗土地,都要做尽调,做测算;
融资狗慌了
,每块地都要配套做融资方案,排额度头寸,只能和银行、信托、私募基金的小伙伴联合起来,做滚投,做盲投。
寻瑕的好朋友肖行长说:
滚投的本质,是滚动的前融;盲投的本质,是前融的盲盒。
供地两集中后,各路房企和大洋彼岸的Feds一样,面临着哈姆雷特式的问题,Feds是
“不放水马上死,一直放水慢慢死”
;房企是
“不拿地等死,拿地找死”
,鸽胆鹰心的Feds说,放吧,卸任了哪管身后洪水滔天;房企的结论是,拍吧,这块地我干不完,总有人会干完的。
5月,中基协叫停“房地产供应链”类备案的消息传出,沪深交易所大批量终止ABS项目,其中不乏涉房类项目。
6月,土地出让收入改由税务部门征收,坊间一片“土地财政终结”之声,实则是央地博弈下的经济削藩,税收扩权,土地出让金作为地方隐形税的正式阳光化。
如果说供地两集中制度,撼动了地方对于土地供应的支配权,那么土地收入改由税务部门征收,则监控了地方对于土地出让收入的调度权,打开了地方土地出让的暗箱和金库,更加公开透明。
6月,郭树清主席喊话“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”
6月30日,金交所定融压降大限已至,部分依赖财富管理平台“自融”的房企面临无通道可用的局面;同时,信托业协会呼吁控制房地产信托规模,恐将630时点规模纳入新的余额管控范畴;
老板的宏大愿景,秃鹫的嗜血本能,债权人的偿付诉求,购房人的交付愿望,编成一张错综复杂的大网,挣脱不破。
2008年以前,房地产行业是利润表时代,野蛮生长,暴利粗放。
2008年到2018年,房地产行业进入现金流量表时代,高周转的核心在于用别人的资金,撬最大的杠杆。
2018年以后,房地产行业进入资产负债表时代,存量博弈,低毛利、精细化,融资成本决定行业地位,经营管理决定盈利能力。
行业β不再单边上扬,景气度见底,地产股哀鸿遍野,但最坏的时候远没有到来。
集中供地形成的囚徒困境才刚刚开始,集中供地-集中建设-集中开盘-集中回款的链式传导,每个环节都强化着成王败寇的竞争。
胜利从不分享,胜利只以别人的牺牲为奖赏。
行业的尾部风险尚未出清完毕,百强房企的格局洗牌至少还有一轮,稍有点觉悟和余力的开发商也想明白了:
要么吃掉别人,要么被别人吃掉。
以民营中小开发商为代表的弱资质房企,还在贪婪拿地扩张的,可能最终要为他人做嫁衣裳;
还在三四线城市放浪形骸,不选择长期深耕/专注本土化的,可能最终要成为刀俎之鱼肉;
还在多元化驱动,舍不得放弃PPT式辅业的,可能最终要面临辅业烧钱,烧到主业后院。
还在留恋囤地慢开发,或是高杠杆扩张的,可能会被时间和孳息蚕食所有利润,最终以α取胜的,是那些更具备管控力、执行力、产品力的主体。
还有数家危机边缘的企业,不断用资产被冻结、项目被查封、集中管辖被拒绝、破产重整被驳回等形形色色的失败,打磨着上市房企出清的范式,描画着行业整合的路径。
Showdown之前,总要有人输光本金先下桌。
泰禾黄其森说,地产最大的泡沫是人才泡沫,几年过去,不管是泰禾,还是“人才”,都还在为那些年的泡沫买单。
万科郁亮说,本次监管是穿透式的,多层结构、表内表外等财务技巧是没用的,对所有开发商都是挑战。
旭辉林峰说,土地杠杆、资本杠杆、融资杠杆、经营杠杆,四者已去其三,只剩经营的华山一条路。
被多年诟病“房地产挤压制造业”之后,易居丁祖昱说,房地产已成为最大的制造业。
清吴敬梓《儒林外史》第四十六回:“大先生,三十年河东,三十年河西 。就像三十年前,你二位府上何等气势,我是亲眼看见的。而今彭府上,方府上,都一年胜似一年。”
地产三十年,生于草莽,长于江湖,兴于杠杆,归于平凡。
道阻且长,剩者为王。
(加入快乐星球,一起星辰大海)
您可能也对以下帖子感兴趣
{{{title}}}
文章有问题?点此查看未经处理的缓存