房贷违约时，内地与香港房奴阴影比较

内地房价飞涨，房奴们压力山大，但相比香港房奴，发生房贷违约时港人违约后果比内地有过之而无不及。

在英美法系中，抵押协议是以房地产权的转让为条件，保证某项责任或债务到期偿付，否则抵押品将被出售的协议。香港的按揭协议亦是如此。因此，在香港一旦购房者（按揭人）未按期还款构成违约，银行有权直接上门收楼，对房产直接处置用以抵债。

而内地银行对房产抵押权的实现则必须通过司法拍卖程序，以实现抵押物的优先受偿权。因此，在内地即使购房者不能到期归还放贷，银行也无权上门收房，必须通过司法程序实现抵押权。

在香港，如果房价下跌甚至低于放贷金额后，这类房产则成为“负资产住宅”。

香港银行《银行房屋按揭贷款合同范本》中会载明：“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

可见，香港房奴不仅要担心房价上涨买不起房，还要担心买房后房价下跌，不仅赔了房价，还要提前还债。最惨的情况就是房子被银行收走以后还欠了银行一屁股债！

这在内地可是想都不敢想的，内地购房者只要按期还款，仅是房价变化一般都不会遭到银行提前还贷的要求。

根据《婚姻法解释二》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。在内地，婚姻关系存续期间，夫妻个人收入实为共有财产，以个人名义举债也实为夫妻共同债务。一旦发生违约，银行有权要求夫妻共同承担违约责任。

由于香港无夫妻共同财产制度，另外一方配偶是不能享有一半财产权利的，夫妻一方不用对配偶一方在婚前或婚后的任何债务承担责任。香港银行对于违约者仅能就个人追责，不累及配偶。

根据香港《物业转易及财产条例》第二条规定，按揭是指作为金钱或金钱等值的偿还保证的土地抵押。香港的房地产按揭是按揭人把其对房地产业权转让给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，当保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人把房地产的一切权益再转让给按揭人。

而根据内地《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

但香港银行按揭制度中有一项制度是内地无法比拟的，就是当房产增值时，香港银行是支持按揭人再贷的，即银行代为垫资清偿全款后，按最新利率和可贷出金额重计放给贷款人，使贷款人获得最优利率和最大融资，而且贷款人可以自由使用（这点很重要，内地限购房限炒股，必须要明确贷款用途）。当然贷款越多，房产价格下跌时的风险就越大。

综上，对于香港按揭购房人而言，要承担的压力不仅来自高昂的房价，更有房产价格下跌时被银行收房的风险。房子被银行收走后还会欠银行债，而内地法律则较宽松，按揭购房人可以在时间、占用、使用上获得较大空间。

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