2013年7月，2天销售413套，认购金额2.65亿；

2014年5月，开盘1天共推出3000套，去化1000套；

2015年11月，通宵排队抢购，12分钟成交过百套，当天售出109套，揽金0.9亿。

……

这就是传说中的神盘——“中国美林湖”的过往成交数据。此次怀着一万个好奇和期待来到了美林湖，想看看到底是怎样一个充满魔性的楼盘能够一次次创造惊人的数字。

可是，车开啊开啊，我一点都不骄傲放纵~~从广州珠江新城出发，70多公里，而且没有高速可以走，一路上都是农田、村庄、鱼塘和香蕉林……，看着路边的景观，再让我想象一下每天都要通勤于这样的距离、这样的道路，说实话，我是拒绝的，除非是来摘香蕉，我还是可以考虑一下的。

一个半小时后，终于在庭院深深深几许后经过九曲十八弯来到了售楼部。

是谁告诉我售楼部是这样的▼

可是我看到的售楼部是这样的▼

完全不需要挤进去看沙盘啊，几十个置业顾问围着巨大的沙盘，客户只有两三组，与之前网上爆出的盛况简直冰火两重天。另外要首先强调的一点是，虽然美林湖一直对外宣传都是广州，但其实是属于清远的。

此次来到美林湖，这个号称坐拥30000亩原生山林的社区，笔者并没有见到几个人，主干道大部分的绿化景观还是维护的相对可以，但是“地大物博”也挡不住“人烟稀少”。在这样与世隔绝的地方，还有如此强悍的成交业绩，不得不归功于其强大的营销。

购房群体涵盖刚需、度假、投资各种目的。现在呢，刚需嫌远嫌累后悔了；投资的虽然涨了可是苦于转不出去；度假的苦于来了连个吃饭的地儿都没。当初买房的热情和幸福感都哪里去了？

那么今天，我要说的就是，你是怎么一步步被美林湖的营销所套路的？

信息覆盖的力量

可以这样说，在一个城市里，如果不是业内人士，很难有一个楼盘让全民都知道，而美林湖做到了，不仅广州80%以上的人都听过美林湖，而且全国也有很多人因为“神盘”这两字知道了美林湖，这就是信息覆盖的力量。

美林湖的覆盖主要是靠碎片化和场景化，怎么个碎片，我们来看一下▼

上图是笔者搜集的不完全统计的美林湖的宣传方式，分别是地铁通道的广告牌、繁华地段LED屏、公交站牌、主流纸媒、传单、电视频道、微信表情包以及位于广州的四个分销场地，你想到的和想不到的地方，都有它的影子，他不怕广告费用高，他只怕你看不到。简直堪称见缝插针、无孔不入，爆炸性的入侵并渗透到你生活的每个角度，躲都躲不过。

信息覆盖有什么用，就是洗脑式的强行植入你的意识里。举一个例子，我相信有很多人都和我一样对OPPO 和VIVO手机感到抗拒和不屑，但是当我连续多天在高铁站、地铁站、机场看到了铺天盖地的巨大的OPPO 和VIVO的广告，我最后居然萌生了一个可怕的想法，那就是我是不是也要去买一部这样的手机，因为我如果没有，都不好意思出门了。

没错，这恰恰就是美林湖所想要达到的效果，好像你不去美林湖买一套房子就out了一样。于是，刚需的你看着珠江新城七八万的房子，其他主城区四五万的房子，狠狠心想，不就上班远一点么，买！度假的你，看着七大姑八大姨身边同事闺蜜都买了，然后他们告诉你，赶紧买吧，以后住在一起度假是多么开心，然后你经不起忽悠买了！

有多少人是因为这样买了美林湖呢，跟风跟出了现在的尴尬，拿着烫手山芋放都放不下。

这叫什么，这叫你被美林湖洗脑式的信息覆盖所套路了！

走心文案的触动

是谁在敲打你窗？没错，是美林湖。

美林湖抓住了在一线城市生活不易的痛点、抓住了快节奏时代下人们的嗨点，用所谓走心的文案去打动你，让你产生一种他乡遇故知的感动。

“活在广州不容易，一生之城最懂你”，听了这个，是不是被戳中痛点，瞬间觉得知我者谓我心忧，有种相见恨晚的感觉，恨不能立刻就与一生之城百年好合了。

“我将小船划向你”这是美林湖美汇半岛的宣传文案，来自汪国真的诗句。当时这句话装触动了大量文艺青年那根脑残的神经，买一套房子来贴一个文艺的标签。

“和城市说一声累了，再见，给自己一片湖山与田”，瞧瞧，多么诗情画意，大批量的人在读到这一句的时候，都会觉得自己身心俱疲，确实也需要一套这样远郊的房子来犒劳一下疲惫的生活。

还有诸如“为了一条肠粉，活成一条粉肠”之类的话题营销文案，运用现代年轻人的共性，制造大家共同的痛点，就是先让你忘了他们是卖房子的，然后再让你觉得他们透过你坚强的外表看到了你柔弱的内心，让你感动的稀里哗啦。

最后，它是走心了，可你就得走钱了。

所以你要明白，世界上最深的套路莫过于走心，毕竟，钱会跟心一起走，说好不回头。

打着各类噱头搞活动

首先你要明白的是，为什么要搞活动，而且是实际场景体验甚至参与的活动，其实目的只有一个，要想尽办法吸引客户到售楼部去。为什么到售楼部，因为成交的前提是到达，只有到达才有成交的可能！

说说轰动最大的抢金条活动，听起来好厉害的样子，不过实际情况确实如此。

除了主流纸媒的充分预告和宣传，还有诸如此类的强势进入你的视野↓↓↓

这可都是广州人流量最大的商场，持续的广而告之，相信每个看到的人都是心痒痒，然后手痒痒。而关键是你摇一摇还真的摇到了，你开始告诉你身边的人也来参与，随着3万认筹便可以领3根金条的消息传出，当天不知道吸引了多少大爷大妈，有些人恨不得拿着全家的身份证过来认筹，为的是抱着一堆金条回去。

这个活动也的确收获颇丰，当天吸引来了3000组客户，盛况如下↓↓↓

不过这还不算什么，重要的是，很多人千里迢迢来到这里领本来是要认筹领金条，但发现这里的环境貌似还不错，冲着这几块金条脑子一热，根本不管三七二十一就当机立断把认筹金变为了认购金。

而后还有打着“亚洲首个奇葩主题公园”的噱头，搞一些3D空间、请一些Cosplay等勾起你的好奇心。这次笔者要求去看的时候，被告知早已经关闭很久了。要知道，这个奇葩公园当年是圈粉了多少的客户啊，如今居然都已经不复存在了。

后期还举办过一些活动，比如和腾讯合作的AR实景红包，引发了全城狂欢和购房者的连夜排队购房；还有“买房送地，送田到户”等都是为了刺激客户的心理，吸引客户到案场来。你到现场了，那这些活动的目的其实已经达到了。

这里我想说的是，其实每一项活动和你买房子都没有什么实质性的关系！特别是对一些冲动买房的人，你买房花的钱不知道可以买多少金条了；还有奇葩公园，更是毫无趣味感和意义可言；分田到户即便是真的，你还真的要来务农耕织么？

所以，这一步，一旦你意志不够坚定，被所谓的金条和二分田地冲昏了头脑，完全不清楚自己的需求，把持不住，就很有可能上了船，然后就是被各式噱头套路了。

营造高端配套的预期

美林湖建在一个前不着村，后不着店的地方，来看下它的位置关系图，美林湖距离清远市中心30公里，距离广州最近的区域中心花都区中心32公里，距离广州珠江新城75公里。

这样的位置，代表了什么，代表了美林湖必须面对配套缺乏的问题，代表了美林湖必须自己担当起配备各项设施的责任，代表了美林湖的生活质量要靠自己亲手打造了。

所以，你的担心也是美林湖的担心，他是懂你，他知道你会犹豫这里是因为配套问题，于是，我们来看看你买房子时，美林湖都对你说了些什么，以至于你放心大胆的下了买房的决定。

商业

图中黄色星标的位置均是当初美林湖在宣传时候说到的各种商业配套，包括意大利风情商业街，博爱商业街、酒店商业街、美林湖商业小镇、华润万家等一众商业项目，可是笔者此次并没有见到其中的任何一个商业组团，只有在一个叫不上名字的组团角落找到了一家冷清的饭店，偌大的店铺内从头到尾只有我们这一组客人，本来温度就低的天气更人感觉更加冷了。

可想而知，如果长期住在这里，这哪叫生活，怎么感觉像避难呢。

医疗

位于项目东侧的据说占地35万平方米的国际医疗健康城，宣传中是说由中山医科大学和中国人保投资联合建设，包含一家综合三甲医院、一家抗衰老医院以及一家老年病医院。那现在的情况是什么样呢，经过笔者的询问，发现之前宣传的这些医院目前一个都没有落地！

号称几万亩的项目内，连一个医院都没有，试问，哪个病人要自己开车到30公里以外医院去就医？小病犯不着，大病去不了，医疗配套作为社区最基本的需求，美林湖一个运营十年的项目到现在连这点都满足不了，还怎么让刚需安居乐业，怎么让度假欢天喜地，怎么让投资客转手？

教育

教育方面，宣传的是广铁一中幼儿园和小学，期间也有关于学校签约已经建设的消息，据置业顾问介绍说学校已经开始招生，但我们要求去看看的时候被置业顾问拒绝了。所以也不知道现在学校是不是在正常经营，还有之前说到的美林湖国际学校，并没有听到再提起。规划中的名师教育院，其实是教师住宿的地方。已知的是部分学生在项目外隔着一条荒芜的过道在七星小学上学，所以就教育资源来看，也并不乐观。

其他配套

还有吸引你们过来的奇葩公园也早已关闭几年了；你们梦想的摩天轮是转起来了，可是你会没事跑了70公里只为来坐这个摩天轮么？还有你以为的和小伙伴开心的玩耍，却因为美林湖各个组团间并不互通而没有那么便捷可以实现……

上图是美林湖期间一次维权的现场，有投诉北有电子垃圾焚烧屡禁不止，南有花都垃圾焚烧场不仅污染空气，还污染饮用水等生态问题；有因为没有各种配套维权的；有因为延迟交房不满的；有因为完全没有享受到物业服务却要支付高昂的物业费气愤的……

其实，上面说了那么多，只是想借美林湖给大家呈现一下营销的力量，也是事已至此之后，冷静下来，让大家看看自己当初怎么就莫名其妙的买了这里的房子，特别是原本完全没有买房子的打算最后却被套路营销了的那部分客户。

包括笔者最近去看的大亚湾的某十里银滩项目，看到成群结队的大巴车在一批一批的将拖家带口的客户送入售楼部，案场熙熙攘攘的情景让我瞬间联想到了美林湖当年的模样。

也真心的奉劝大家，不是卖的火的楼盘就适合你自住，更不是卖的火的楼盘就适合你投资。

在决定之前一定要对项目的位置、区域、以及项目产品和各种配套都要有较为清晰的认识，并依此来决定是否要入手。

坑已给你挖好，下坑的梯子也为你摆好；套路也为你修好，指示灯也为你亮着。至于跳不跳坑，走不走套路，那是你的事，只要钱在你口袋，那就是你说了算。可是你非要一时冲动昏了头脑，非要被营销所套路，最后只会一失足成千古恨，再回头已百年身！