不完全统计，全国文化产业园数量超过2000家。但活得都不咋样，真正盈利的不足10%，70%以上都处于亏损状态。

文化产业园要想盈利，产业结构有一个合理的比例，一般自身创意产业占70%，物业占20%到30%。

在N多城市死掉的创意文化园，产业结构基本都是混乱的。大多数都是借着发展文化产业的名号，随意引入几家创意类企业，主业仍旧是房地产开发。

见过一家文创园，几乎就是一个商业街，餐饮业为主的商业服务占了几乎百分之百的业态。这个文创园开在郊外，在交通便利、人气聚集、商业品牌、购物体验上又远逊于城市里真正的购物中心，但自身又没有文创行业，产出效益低。

长久下去，这种不伦不类的文创园只能亏损、死掉。

在深圳，有一家文创园2004年启动改造，12年后，不仅是当地文艺青年的最爱，还和附近的欢乐谷等一并成为深圳的热门景点之一。

这是深圳华侨城创意文化园。

不是周末，也不是假日。傍晚入园，整个园区的人气还是相当可观的，餐饮业主要集中的南区，基本上每家的上座率都在六成以上。

傍晚入园的人气▼

餐饮店上座率▼

在N多城市都死掉的创意文化园，12年，在深圳活得依旧很好，为什么？

不夸张地说，华侨城创意文化园就在深圳市中心城区。南区的主要出入口临近深南大道。

这是华侨城创意文化园的先天优势。

深南大道是深圳的长安街。全长超过25公里，串联起罗湖、福田、南山三个中心城区，人口密集。

在过去的35年，深圳的经济体量，30%都在深南大道上产生。

深圳核心商圈中，以深南大道沿线和两侧分布最密集。东门商圈，年营业额超过80亿，万象城年营业额近70亿，未来华润湖贝购物中心成型后，单体营业额可能达到200亿。这些商圈给华侨城创意文化园引流显著。

深圳核心商圈分布【图片来源于网络】▼

夜游深南大道，沿途写字楼组成深圳最美的夜景。目前深圳超过16万金融人才，大部分位于蔡屋围和福田中心。蔡屋围占了70%以上的银行机构，福田CBD有超过180家的世界五百强企业。这些企业的白领给华侨城创意文化园提供了目标消费人群。

深圳甲级写字楼分布图【图片来源于第一太平戴维斯】▼

深南大道沿途经过深大北-科技园-世界之窗-欢乐谷-华侨城-锦绣中华与中国民俗文化城-深圳国际园林花卉博览博艺园-香蜜湖水上乐园-市民中心-邓小平像-地王观光深圳之窗等景点。尤其是世界之窗、欢乐谷等景点是深圳的经典景点，这些景点与创意文化园同属一个片区，距离在4公里之内，步行即可。

华侨城创意文化园周边交通及景点▼

创意文化园周边多高档社区，南部华侨城是深圳早年的豪宅区，在售新盘价格已经超过14万，再往西走，离深圳湾不远，是深圳目前的豪宅区，价格在15万以上。也就是说，这个区域周边是深圳高收入人群聚集地。

核心城区、深圳长安街、传统商圈给华侨城创意文化园积蓄了最初的人流，周边豪宅区、深南大道沿线金融中心、写字楼又带给华侨城创意文化园目标消费人群，再借助沿线景点的人流导入，华侨城创意文化园并不缺少人气。

这是华侨城创意文化园的先天优势。

能吸引人气还必须留住人气。

这个交通便利的城中心位置曾经属于华侨城东部工业区，更详细的，是上个世纪80年代引进加工企业的聚集地。90年代，华侨城东部工业区内的企业启动外迁，大面积的旧厂房就此闲置废弃。大面积的旧厂房给产业园提供了历史积淀和改造基础。

一向擅长把旅游和地产结合起来的华侨城要把这片工业区改造为LOFT创意产业园区。

对于这个创意文化园的特色，他们画了两个重点——

1.市中心的创意文化园，必须要保留深圳工业时代的城市烙印。

因此，大面积的旧厂房得以原生态保留。你在华侨城创意文化园整个园区可以随处可见80年代的工业痕迹，比如说老机器被油上红色油漆作为展示，比如老厂房升级改造作为中心场馆，再比如不少小店都是原来的老宿舍改造而来的，一楼是店铺，二楼可以住家。

老宿舍楼▼

老厂房改造而成的小店▼

老房子改造而成的店铺▼

园区随处可见工业时代痕迹▼

2.要为深圳创意产业发展搭建一个聚集的平台。

文化创意产业在深圳一直叫得很响，不仅是因为政策上“文化立市”的战略，文化创意产业实实在在给深圳的GDP带来极大的增量。近几年，深圳文化创意产业一直要高于深圳同期GDP的增速发展，2015年文化创意产业占深圳整体GDP的10%，是深圳第四大支柱行业。

在这个背景下，华侨城创意文化园的产业结构几经调整，目前文化创意产业占了近7成。2015年，华侨城创意文化园全园产值在112亿元，营业收入超过500亿元。这个数据，一定会让很多死掉的创意文化园艳羡。

以文化创意产业为主的华侨城创意文化园以香山东街为界，分为南北两大区域。

穿过香山东街进入北区▼

南北两区都以文化创意行业为主，整个园区文化创意行业、商业服务行业、其他办公行业的比例分布基本在7:2:1，商业服务行业作为文化创意行业的辅助性行业，多为餐饮业。

南区临近深南大道，园区的主要人流也是从这个方向引入的，承担了整个园区对外服务的一个功能。因此，南区的商业服务类企业比北区多，以餐饮为主，占到南区总体企业的近5成，和南区的文化创意类企业占的比例基本上持平。

这些餐饮业在南区分布的位置也很集中，主要集中主要街道两侧的一楼位置。基本上已经覆盖了整个园区中轴线的两侧，蔓延周边主要街道的两侧。这些餐厅定价要稍高于周边，人均消费在50-80的一个区间内，价格虽高但并不离谱。在供餐上，考虑到周边办公人群的需求，在中午时间段会推出商务套餐。附近办公人群也会选择园区内的星巴克等咖啡厅作为商务洽谈的首选。

南区多餐饮业▼

星巴克咖啡臻选店▼

南区餐厅的餐牌▼

南区花店▼

北区位置上更向里，主要是原有老厂区工人宿舍。在工人宿舍的基础上进行了改造，升级成为办公楼，更侧重于办公。北区文化创意企业在数量上和比例上都要高于南区，占到整个北区的7成以上。在北区的话，餐饮类商务服务行业较少，主要分布在北区入口处。

北区入口处的餐厅▼

北区多办公楼▼

华侨城创意文化园北区部分企业▼

在华侨城创意文化园近7成的文化创意企业中，大大小小的设计企业又占到主要的份额，这和深圳设计之都密不可分，也和深圳的位置是有关联的。设计之都+优越位置，吸引了整个珠三角地区、包括香港、澳门等地的设计先锋企业的入驻。

比如2004年，香港设计之父高文安进入内地的首个分公司选在深圳，在华侨城创意文化园租下一栋高8米，占地面积800㎡的旧仓库，将其改建成集办公、健身、聚会、学术交流为一体的创意设计大本营。

再比如，同样来自香港，豪宅御用设计师梁景华，在华侨城创意文化园设立工作室——派意馆，派意馆除了作为工作室外，还兼作其整个设计事务所旗下创意品牌推广中心。

高文安设计工作室▼

创意文化园两园分区明显，近7成文化创意行业，2成商业服务行业趋于稳定，商业+文化的模式内部循环好，实现盈利。

除了游客，还有相当多喜欢来这里的当地文艺青年。他们评价这里文化艺术氛围很浓厚，和朋友来这里看看展览、听听讲座、再聚个餐很有感觉。

华侨城艺术地图▼

图上所标识的何香凝美术馆、华美术馆、OCT当代艺术中心，同属华侨城片区的艺术三角。国家级何香凝美术馆开馆20年，OCT当代艺术中心，位于华侨城创意文化园内部，基本上华侨城创意文化园大型的艺术展览、讲座都会在此举办，华美术馆发觉和培养艺术设计人才。

具体到华侨城创意文化园，大型主题文化活动、主题展览举办的频率很高，而小型园区内创意企业的活动、展览更是几乎每天都有。

举个例子，中国（深圳）国际文化产业博览交易会举办了12届，华侨城创意文化园已经连续6年成为文博会的分会场。比如去年，华侨城创意文化园就以【创·艺CREATIVE ART】为主题，举办了多项文艺活动：第三届明天音乐节、一人一世界OCT-LOFT讲座第十一季：设计X创业、举重若轻艺术电影展映第十季：回声、T街创意市集文博会专场、当代艺术展...

园区文化活动展板▼

园区文化活动宣传▼

华侨城创意文化园的井盖极具艺术特色▼

有艺术的地方就有人流，有人流的地方自然集聚起商业。华侨城创意文化园大大小小的艺术活动自然也成为园区商业、产业运营的一个文化支撑。

简而言之，华侨城创意文化园并不是一个孤单单的文化园，在深圳文化立市、设计之都的定位下，规划园区近7成的创意文化产业和2成的商业服务行业，再结合文化园主城区的便利位置，与周边华侨城区域内的旅游资源、居住社区、文化设施形成一个互动频繁的社区城市，经过12年的发展，形成年营业收入超过500亿元的一个网红文化园。

郑州华侨城文化旅游项目区域地图▼

最后，回到郑州，不妨设想一下，中原华侨城没有选址主城区，选址在中原新区，要建文化旅游项目，发展模式是文化、旅游、城镇化的模式，不过选址在这个区域，对人气是否有影响，将来能否成为郑州的网红景点？我们持保留态度。

宏观研究：

未来城市战争 | 趋势研判 | 地王的逻辑 | 地产黑暗猛料｜高考｜地产寡头时代 | 未来4年的房地产市场｜中国房地产的未来10年  | 致三四五线城市的朋友 | 财商让生活更美好｜投资房产｜房价风口  ｜住建部释放重大信号 ｜雄安新区 | 雄安新区的国家逻辑 | 中央土地决策  | 城市住宅库存周期分析

企业研究　

华夏幸福基业｜许家印｜恒大｜碧桂园和恒大 | 100个蓝城小镇| 万科股权之争 | 融创入股 | 融创vs绿城｜ 万科发展战略

城市研究：

城市富人区 ｜长沙考察  | 西安限购｜杭州 | 福州交通 | 重庆房产投资 ｜福州规划  | 合肥房价暴跌｜深圳的购房者 ｜福州房地产现状 ｜香港楼市见闻(上) ｜香港楼市见闻(下) ｜北上广深｜海南气温 | 一线城市外溢 ｜北京高考真相 ｜海南置业军规 ｜红岛 ｜通州 ｜合肥备胎 ｜ 威海 | 烟台 | 青岛｜北京房价 ｜海南投资 ｜厦门房价 | 海南未来价值

产品研究：

杭州万科良渚文化村 | 泰禾院子｜ 重庆龙湖的小区｜万科S墅｜日照测算｜最好的四房户型 | 小户型公寓 | 电梯 | 扬灰层 | 电梯维保 | 噪音暖气的14个问题 | 户型设计 | 车位 | 天然气 | 公摊面积 | 楼层 | 变电站 | 净水系统 | 暖气 | 动线 | 新风系统 | 聚龙小镇 | 安全隐患  |惊艳的百亩小盘

珠三角考察：

珠三角 | 临深片区 | 临深买房5大建议  | 深圳房价 | 广东教育

云南考察：

和顺古镇｜腾冲｜大理地产｜昆明｜西双版纳｜中信嘉丽泽｜万达城｜雅居乐原乡

行业研究：

县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人 | 长租公寓