■文｜大渔

■来源｜米宅北京（ID：MizhaiBJ）

一

这个标题着实有点大，谁也没有预知未来的能力，不管是我，还是各路专家。但是万物皆有规律，我们如果掌握了足够多维度的有效信息，然后进行合理整合与分析，还是可以得出最接近真相的结论。

让我们从二手房数据看起，因为北京已进入了存量房市场，新盘供应有限且大多位于远郊，最能代表北京楼市晴雨表的反而是二手房市场。

先来看一看北京2017年全年的二手房成交量和成交均价的变化。

可以看出，3月份是最高点，共成交二手房25952套，在317新政之后，一路下滑，7月和10月份是成交量的两个谷底，分别是7158套和6162套。但在11月开始，成交量却开始回升，要知道11月是传统的销售淡季，所以这可以看做是北京楼市开始启稳的一个迹象。

12月北京二手房市场继续升温，共成交10245套，据最新统计资料，今年1月份成交为10500套左右，和去年6到10月份的6000到8000套比起来，成交量已然算是止跌企稳。

如果不出意外，除去2月份春节的传统淡季，今年三月份会迎来一个成交小高峰，主要原因有四：

一是中国人普遍有年前看房，年后买房的习惯；

二是年终奖的发放，不要小看这个年终奖，北京许多外企和大型央企国企的中高层年终奖额度很高，几十万甚至几百万的并不在少数，人们手里有了闲钱，最先想到的还是买房；

三是北京楼市经过一年的沉寂，不少刚需和刚改看不到太大的降幅，已经开始四处看房，准备出手；

四是每年三月份是小学生入学登记的月份，学区房都会有一波成交小高峰。

因此，不出意外，今年的三月份，北京二手房的成交量会继续回暖，有可能达到12000套左右。

据米宅北京获取的众多来自一线的信息，目前北京二手市场的房子确实变得好卖了，如果房子本身没有太大硬伤，又能够适当让价，很快都能成交，总价400-700万的小户型走得更快，尤其是性价比较高的学区房已出现了多家争抢的局面。而在不久前的九、十月份，不少房子即使价格不断下调也难以出手。

那么，是否可以说北京楼市已经开始由冷转热，2018年会走出一个漂亮的上升曲线呢？

我觉得还为时过早。

重新看回上图，2017年的二手房成交量虽然下半年一直有波动，但是成交均价却是在逐渐走低的。从最高点的64000元一直下探到去年12月份的60000出头，这说明即使成交量略有回升，但价格仍然上涨无力。

实际上，对于北京这样一个二手房存量巨大的市场来说，每个月一万套出头的成交量仍然只是一个保底数量，还远远谈不上真正的回暖和启动。

如果不出意外，北京楼市在三四月份的成交小高峰之后，会继续启稳，不排除略微下探的可能性。

那么，北京楼市什么时候才可能真正回暖呢？

我们不妨先回顾一下过去10年的北京楼市来寻找一下规律。

北京二手房成交数据表

仔细研究这份表格，我们可以发现，北京二手房的历史成交大年为2009年、2013年和2016年，09年是因为著名的四万亿，13年和16年没有太大的利好政策，更多还是数年通胀、需求的积累和政策的叠加；成交最低谷则为2008年、2011年、2014年和2017年，分别对应的关键词是金融危机、限购、经济低迷和调控升级，基本遵循三年一轮回的规律。

历史上的成交大年之后的第二年成交量都会萎缩，但都没有2017年萎缩的严重，2017全年成交量只有2016年的50%，直接腰斩。

这是因为17年出台的限购升级政策极为严厉，不仅限购限贷，还增加了首套首贷，而且对商住房采用了一招绝杀，将山呼海啸的北京楼市硬生生来了个急刹车。

还有一点是经过数次暴涨之后，北京的房价已经到达了阶段性的天花板，不但是对刚需，就是对大部分炒房客，也炒不动了，成本实在太高了。

而另一方面，在稳定楼市的态度上，北京是全中国最坚决的城市，没有之一。

我们看到大量三四线城市，借棚改之手，还在不断人为制造地王，推高房价，忽悠更多人进场接盘；

我们看到许多二线和强二线城市无限制放底落户门槛，名为人才引进，实为托底楼市，推波助澜，只为房价不倒；

我们看到深圳虽然限购限贷严格，但落户政策宽松，导致现在落户深圳者众多，只为获取房票。

只有北京，不惜代价严控楼市，不论是从政策层面，还是从户籍管控层面，在成交量腰斩，各方面临巨大压力的情况下仍然坚持调控不放松。

不仅如此，北京在共有产权和租售并举等政策上决不是喊口号，而是在真真切切地行动。

截止去年11月，北京市场已入市了38个共有产权项目，共计约3.5万套房产等待申购，这些项目主要位于朝阳、海淀、丰台、石景山等区域，并非偏远郊区。

2017到2021年五年内北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量200公顷。

在北京的新规划中，我们可以看出在完善租购并举的住房体系方面，未来五年计划新增住房达到了150万套，保障类、租赁类和共有产权住房都占到了不小的比重。

可以说，这样的胆识和气魄，舍帝都又有其谁！

同样，已经一片狼籍的环京楼市仍然要紧跟北京的步伐，继续严限，和国家利益比起来，地方政府、开发商和炒房客的利益不过是一缕尘土。

正是因为以上这些原因的共同合力，导致北京2017年的成交量始无前例的大幅萎缩和楼市持续低迷。那么，这是否说明北京房价还会继续迎来一个漫长的下跌期呢？

我们不妨以深圳来对标，深圳2015年4月开始房价如野马般狂飙，一年之后，全部楼盘基本翻番，有的甚至翻了将近两番，深圳政府2016年3月出台调控政策。当时深圳的房价已超越北上，达到了令人瞠目的高度。

但即使是如此之高的价格，深圳楼市在经过了仅仅三个月5到10个点的微跌之后，在8月份开始企稳回暖，9月份又有明显上涨的趋势，于是深圳政府再次补刀，于10月4日政策加码，才算是勉强压住了上涨的势头。

即使如此，深圳房价到现在一直都在跃跃欲涨，很多区域已超过了调控前的最高价，有个别区域甚至上涨了30%左右。目前还有大批的投资客在办理入户，准备去深圳抄底。

问题来了，为什么北京比深圳楼市的跌幅更深，低谷期更久？是因为深圳比北京的经济更强，大家更看好深圳超过北京吗？

显然不是。

答案如下：

因为深圳还可以入户破限购；

因为深圳还有高评高贷的机会；

因为深圳小户型低总价的盘太多降低了入场门槛。

而北京，根本不给投资客任何机会。

北京，以壮士断腕的决心，彻底对投资客锁死了大门，甚至不惜误伤了部分刚需和刚改。

但是，这并不代表大家不看好北京，相反，做为独一无二的帝都，大批的外省富豪捧着真金白银，只希望有可以在北京买房的机会；更多的投资客手握多套二三线房源，只希望能以多抵一置换一套北京的房产。

生活在北京的人们可能不太能理解北京这两个字对全国人民来说含金量有多重，在北京拥有一套房产是多少外地人的终极置业梦想。

在这种形式下，北京的调控政策只要稍微放开那么一丢丢，后果可想而知。

翻回头去再看那张十年二手房成交数据表，历史上的两个高点2009和2013之后的2010和2014年，成交量分别为前一年的74%和65%，这个数据是高点之后的正常下滑比例。

而2017年只有2016年全年成交量的50%，实事求是地说，这个下滑比例是非正常的，是受到强力政策调控压制之后的结果，并不能反映市场最真实的需求状况。

而北京一千多万的在籍人口，三千多万的常住人口是真实存在的，他们的购房和置换需求也是真实存在的，2017年蛰伏和压抑的需求，很有可能会在2018年重新生根发芽，并最终导致真实的购买。

因此，2018年全年的二手房成交总量很大概率会超出2017年。

成交量一旦上升，价格自然是更难回落。

2018年的北京楼市，关键词是一个字——稳，不排除中段会走出一个小小的下行曲线，但年终均价微涨的概率极大。

至于2019年和2020年，更大可能是遵循之前的楼市规律，走出一条稳中有升的曲线。不过，只要政府坚持大力调控，未来几年再出现一个像2016那样井喷之年的概率极小。

敲黑板，请大家再看一次表格，不论是成交大年还是小年，成交均价永远是在稳定上涨的，从来没有回落！从来没有回落！从来没有回落！重要事情说三遍。

不同的只是上涨幅度罢了。

所以，对想购买北京的人群，我的建议是：

如果是纯投资客，2018年未必是好的出手时机，因为北京买房占用资金量太大，未来两到三年即便是上升通道，但如果涨幅不足，也未必会有太好的收益，尤其是对于挣惯了翻倍收益的投资老炮儿来讲。而旁边的雄安新区更是增加了变数。

如果是刚需刚改客，我认为2018年是合适的出手时机，因为未来看不到太多的降价空间，但适当避开三四月份的成交小高峰应该是更明智的选择。

接下来肯定有人会问，2018年的最低点在哪里?我应该在几月份出手?

做为一名楼市主编，听到最多的问题就是：请问大渔主编，现在是房价最低点吗?我现在可以出手了吗?我买了之后不会再跌了吧?

对这样的问题，我从来都拒绝回答。没有哪个神仙能掐会算，我更不能，我当不起这样的责任，我更不会为你出手之后是否还会下跌负责。

究竟何为底部?

对很多初级投资客和刚需刚改客来说，楼市底部就是这个U字形最低的那个点，在他们的眼里和心里，我就要买到那个最低点，高一块钱都不行！我买了之后房价就要马上涨涨涨，哪怕跌了一块钱都会捶胸顿足，说你这个大骗子，这根本不是底部！

而对真正有经验的投资客来说，他们眼中的底部不是一个点，而是一条曲线，是U字形的整个阶段性底部，只要在这个范围之内，任何一个节点入手都是正确的。

就像你在今天去回望14和15年，甚至是16年的上半年，你会发现在这两年的任何一个时间点入手都是正确的，你根本不会在意你是否买在了最低的那个点，你只会悔恨为什么当时一直没有出手。

这就是点和面的差距，是一维世界和二维世界的差距，而降维打击往往就是这么产生的。投资小白和投资老炮儿的资产差距为什么越拉越大，是因为双方的认知维度根本不一样。

最后，我想说的另外一句话是：不要去挣最后一个铜板，请把最后一个铜板还给市场。希望大家都能听懂并运用，与所有投资客和刚需刚改共勉。

本文为作者独立观点，市井财经授权发表。

房产投资有风险，本文不作为投资依据。

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