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吴晓亮，曹宇 | 民国初年云南验契中的不动产管控问题
引 言
对不动产的登记和管理是国家调配自然和社会资源，维护社会和经济秩序，保障财政收入、巩固统治根基的重要环节，体现着国家的治理能力和治理水平。在中国古代，土地是不动产中最主要的部分，房产居其次；以土地为基础的田亩税和以房产为基础的廊房钱、间架税、房号钱、屋税等收入，都是国家财政收入的组成部分。政府对不动产的管控最初主要蕴藏于土地登记制度中，相对完备；而房产登记制度是近代以降逐步完成的。
学界对民国不动产管控的研究，大多关注不动产登记等相关的法制建设，特别集中于南京国民政府持续二十余年的全国性土地清丈与土地登记，其中亦有涉及云南区域的研究成果。不过，学界对民国建立之初政府对不动产举验契的评价不高，大多认为其是一次效果不佳的敛财行为。
但本文认为，近代以降西方法律思想引入中国，对不动产管控产生了一定的影响。清末修律时引进民法物权理论，于1911年编成《大清民律草案》，虽未施行，但却成为我国第一部民法法典文献，其中的“物权”编将物权概念引入中国。1922年，颁布《不动产登记条例》，共计152条，言明“本条例所称不动产以土地及建筑物为限”，划定了不动产登记范围，对不动产的管理更加明确。从政府举验契的史实看，在《不动产登记条例》出台前，1912年民国政府就已动议并着手举验契，对土地和房产进行登记，这应当是国家对不动产实施管控的先声与践行。从表面上看，是政府通过查验不动产，征收查验费，以解决财政困难之举。但从更深层次上分析，政府对不动产与财政收入关系的认识绝非解决一时之需，1922年《不动产登记条例》的出台即是明证。可以说，政府通过举办验契，实际上已经着手管控不动产，客观上为中国近代不动产的法规形成和完善做了很好的预备工作，是一次有效的不动产管控实践。由此，对验契的探讨还有深入的空间。
云南地处边疆，是自然环境复杂多样、民族多样的地区，对云南社会的研究还有更多的空间。近年来，随着《云南省博物馆馆藏契约文书整理与汇编》《大理民间契约文书辑录》《腾冲契约文书资料整理与汇编》等一批清至民国云南民间资料刊布发行，学者们利用这些新史料，对云南社会的研究不断取得成果。但是，我们对这些新史料还未充分运用，许多问题尚可深入探讨：如验契所反映的云南近代不动产管控问题、验契在云南的实施成效及其所反映出的政治经济问题等，本文愿做尝试，以求教大方。
本文研究的基础材料主要源于已出版的云南契约文书汇编，其中“验契”文书共计38份。文书颁给时间自民国三年（1914）至民国五年（1916），故本文命题统称为民国初年。文书涉及的地域范围包括今昆明、大理、新平、镇沅、腾冲等地，既包含有云南省省会昆明，也有边疆县份；既有坝区也有山区，且涉及民族聚居区，颇具云南特色。
一、从全国验契条例颁布到云南施行细则出台
民国伊始，政治混乱，中央政府试图出台一系列政策恢复社会经济秩序，颁行《验契条例》即是其一。“验契”的推行有特殊的历史背景：清王朝退出了历史舞台，而新政府经济窘迫，无暇亦无力开展全国性的土地清丈。为尽快恢复政治经济秩序，掌握全国土地资源，保障国家财政税收，中央政府着手清理清朝旧业，以查验不动产旧契、收取查验费补贴财政为具体手段。
在1912年7月30日的参议院议事日程中，有“验契法案（大总统交议）初读”事项，表明“验契”得到袁世凯推动并交参议院审议，处于筹备阶段。民国二年（1913）的政府公文中，可知财政部拟定了《划一契纸章程》，通电各省办理验契。无论是国务院令直隶速办验契提及“当此财政艰窘，事关筹款”，还是当时江苏吴江县行政公署训令中“验契纸价为入款大宗，筹办刻不容缓”，可见政府举办验契，其为财政开源的经济诉求占主要地位。又据后来地方刊行的财政部《划一契纸章程》，规定：凡不动产旧契，无论此前是否投税，均需呈验；因注册后要发给新契纸，每张契纸收“纸价”一元，“注册费”一角；价格低于三十元的不动产仅收注册费；契纸照前清格式由各省自制；施行之日由国税厅筹备处处长商明，都督、民政长定之；施行细则由国税厅筹备处处长定之。可知，财政部拟定的章程匡定了验契的基本原则，具体实施则交地方办理。
民国三年（1914）一月十一日，中央政府以“大总统令”形式颁布《验契条例》，共计17条，主要内容可归纳为：
其一，言明验契目的为“查验不动产旧契确定权利关系而设”；
其二，规定验契对象是条例颁布前订立的“旧契”，言明“凡旧契除已经呈验交费外，均须一律呈验”；
其三，费用方面，无论卖契、典契，标准为每张“查验费一元，注册费一角”；不以收益为目的的国有、公有不动产，免收查验费；价格在三十元以下的房产，只收取注册费；收费及注册事务由此前经营税契的官署或局所办理；
其四，罚则方面，验契之期“以六个月为限”，逾期按“每逾限一月加倍征收查验费”，如有逾期未验的旧契在诉讼事件中发现或经检举查实，依前述规定加倍处罚。
其五，几种特殊情况的处理办法，如：用于抵押借款的旧契，由债权人呈验，债务人负担查验费；条令施行前“未税之白契”，补税后还需缴纳查验费；对“不动产向无契据者”“无契据而有官给管业执照者”，规定应依申告表式逐一填注，由近邻不动产所有者二人以上署名签押以为保证，送呈验契处，由该处会同公正士民五人以上调查明确，核定价目，填给证据；等等。
从《验契条例》中可知，民间旧契只有经过政府查验并且交费后，才能在法律层面获得国家认可。中央政府计划半年内完成对旧契的查验和摸排，对无契据的产业等亦有估价及给证等环节，以期掌握民间土地财产情况。同日，政府还颁布了《契税条例》，共12条。主要规定不动产买主或承典人须立契后六个月内投税；对此前订立不动产卖契、典契“未经税契者”，六个月内补纳契税；逾期缴纳契税的，补齐应纳税额外还要缴“应纳税额之十倍罚金”；匿报契价亦有不同程度的罚金；等等。《验契条例》和《契税条例》从查验旧契和缴纳契税两方面意图管控民间土地等不动产交易的既成事实和现实情况，并从中攫取经济利益。
在国家层面统一的条例制度影响下，各省制定有验契实施细则。云南国税厅筹备处于民国三年（1914）七月成立验契所，并根据财政部《划一契纸章程》拟定了《云南全省验契施行细则》（以下简称《云南细则》）。细则计有12项，进一步明确了验契实施的具体办法。
从《云南细则》可知，云南各地验契具体工作由各县知事执行；国税厅筹备处制成新契纸、编号盖印，发给各县知事填用。验契有明确的格式要求：各县填用时，在契价信息骑缝处以及填给日期处，加盖该县印信；发给业户新契纸时，要将旧契尾截下并注明；完整的验契为三联式，其中契纸联发给业户，缴验联呈报国税，存查联留存县内。从财务上看，各县于一角“注册费”中扣四成作为换契的办公费，其余六成连同“纸价费”，按月造报国税厅筹备处查核饬解，司库存储。从时限上看，验契以六个月为限，各县收文后十日起算，要求各县十天内“广为布告”，做好宣传动员，“务使穷乡僻壤一律呈验”。
由上可知，民国建立不久，中央政府认识到民间不动产的可利用价值。为推行验契，政府制定出台行政法规，做了逐项准备工作。全国性《验契条例》的颁布，使验契的推行有了规范性文件作为依据。为落实验契在全国的施行，各地又制定出台实施细则。《云南细则》的出台表明，中央政府的政令已经得到地方的响应，在边疆省份云南得到落实。应该说，在中央的带动下，云南边疆不动产管控的工作得以实施开展，并在验契文书中得以呈现。
二、验契在云南的推行
从云南民间验契文书中，我们看到民国初年云南地方政府贯彻了中央的验契措施。政府面对现实中不动产存在的不同情况，验契时采用不同的应对方式：
首先，对原有不动产旧契作补充登记，在旧契之后粘贴“验契”，并收缴一定的费用。由此，政府既查验了不动产业主、产业面积与方位、土地价值等基本信息，为不动产持有者确认其私人产权的存在，并完成了国家清理并掌控土地信息的第一步；也通过收纳验契费，作为财政收入的补充。其次，针对无旧契、未登记在册的不动产，政府以“官给管业凭证”作初步清理和登记，作为验契的前期工作；继而再行查验，收取验费，发给“验契”。
为更好地说明，我们通过云南不同地区的“验契”个案，阐释验契在云南地方推行的史实。现开列如下：
如图所示的四件“验契”分别收集于云南省会昆明（图1）、云南边地腾冲（图2）和云南民族聚居地镇沅（图3、图4）。三地在地理环境、经济发展和民族构成上有明显差异。其中，图1、图2是对持有旧契的产业作查验和登记，这是一种类型的不动产清理；图3、图4是对旧契遗失或新建尚未登记的产业作查验和登记，这是另一种类型的不动产清理。
现对4组文书实例解读如下：
第一，验契的基本信息。
1. 从契纸形制上看，验契版式统一。契纸从右至左依次印刷有卖主/出典人姓名、不动产种类、坐落、面积、卖/典契、四至、卖/典价、纸价费、注册费、原契几张、（旧契）立契年月日；落款处印有发证机关、业主、中人、（验契）发给时间等条目；骑缝处印有“验字第××号纳费”字样。可知，验契需要查验业户所呈报旧契的基本信息，并将其抄录在新契纸上，凭旧契上的交易价格缴纳验契的纸价费和注册费。从不动产管控的角度看，根据《云南细则》，除发给业户的契纸联外，还有呈报国税的缴验联和留存县内的存查联，意味着政府理论上可通过查验旧契、登记信息掌握不动产的基本情况，并已开始着手收集不动产信息。
2. 从文书来源地看，四件验契骑缝及印刷契纸编号前，分别盖有“昆明”（图1）、“腾冲”（图2）、“镇沅”（图3、图4）红印，可知文契是当时昆明、腾冲以及镇沅的资料，由此看出中央政策在云南推行并实施的深度和广度，也可以说明云南边疆对中央政策的应对能力。昆明地处云南省中部，自元代以来一直是云南的行政中心；腾冲位于中国西南边陲，其北部、西北部与缅甸接壤，今为云南省保山市代管县级市；镇沅地处云南省西南部，今属普洱市，为镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县。四件文契表明民国初年中央政府推行验契的举措在云南的影响并非仅仅局限于行政中心昆明地区，而是推广到了地处边境的腾冲等县以及镇沅等民族聚居地。
3. 从落款时间上看，四件验契分别为民国三年（1914）七月（图1）、十月（图2）和十二月（图3、图4）。从民国三年（1914）一月中央政府颁布《验契条例》，言明办事细则“由各地方行政长官以命令定之”，到七月云南国税厅筹备处成立验契所，出台《云南细则》，一能看到从中央政令颁布到云南地方施行有一个筹备过程，总体而言通行顺畅；二能看到云南地方细则一出台，省会昆明回应最快，立即启动对旧契的查验，腾冲和镇沅则相对迟缓。
4. 验契管理机构有变化。从所举各验契的印发机构处可见，云南国税厅已于民国三年（1914）并入云南财政厅。
第二，验契契纸上填写的内容各有特点，反映查验不动产存在不同情形。
1. 据图1所示，验契查验的旧契是光绪年间昆明的一件土地“杜卖存照”。验契契纸由云南国税厅印发，颁给时间为民国三年（1914）七月二十一日。旧契的业主李春发于光绪四年（1878）腊月初二买得赵怀田产，立“杜卖存照”；验契粘贴于“杜卖存照”上，并盖骑缝印。存照行文中的杜卖价格为“钱五千文足”，民国新发的验契在“卖/典价”处可识读为“银叁两捌□□□”。在这里可见时代不一，货币发生变化，前朝用钱，民国用银，验契上所填用的数额应是钱银换算后的结果。这件验契未收“纸价费”，缴纳“注册费”一角。
有一点要注意，在图1验契右下方钤有一方官印，记为“云南财政厅清丈局昆明县第五区事务所查对讫”和“民国二十年（1931）五月六日”字样，并有手书文字“两段336337”。这说明，民国初年的验契直到南京国民政府时期依然被视为有效凭据；自民国初年以后的近二十年间，中央积极推进地籍清理的步伐没有停止（根据其他资料记载，云南的土地清丈由1929年起至1940年止，不赘述）。
总之，图1所示个案呈现了自清代光绪年间的土地交易存照到民国初年的验契，再到20世纪30年代土地清丈时在验契上所钤官印，可以看出几十年来政府对云南土地管理的细节操作，较完整地展现了政府对民间土地掌控步步深入。
2. 据图2所示，腾冲的民国验契与清朝嘉庆年间的卖契配套，上盖骑缝印。验契契纸由云南财政厅印发，颁给时间为民国三年（1914）十月三日，契纸在填写日期下方盖有“腾冲县验契所”印。通过对嘉庆二十二年（1817）十一月二十一日徐黄氏小阳同夫徐长春将田卖与黄登鹤的卖契进行查验，政府确认了民间不动产交易价格变动的结果。
嘉庆年间卖契的正文叙及价格处记为“实接受价银九十两净整”；正文之后又有手书批文：“其银实纸接受价银八十六两净整是实，系平兑新旧，共七纸，买主收存”。民国三年（1914）的验契在“卖/典契”一栏填写了“卖契加找三张”；“卖/典价”一栏填写的是“九十八两”。可以看出，买卖双方于嘉庆二十二年（1817）立契时议定的交易价格是九十两，实际成交价为八十六两；民国三年（1914）呈验嘉庆年间所立卖契时，验契上登记的价格为九十八两。从嘉庆年间卖契的批文及民国三年（1914）验契上手书“加找三张”可判断，这块田产在嘉庆二十二年（1817）立契交易后，近百年间至少有三次“加找”，价格也有变动。
由此，我们一方面看到清嘉庆至民国约百年间腾冲地方的土地流转。另一方面，从国家土地管控的角度看，政府查验旧契，登记土地归属与价格，仍然是对既往土地关系的初步梳理。腾冲是云南边地，推行验契体现了国家政策在边地实施的积极效果。
3. 据图3所示，镇沅县2件文书一件名“验契”，一件名“官给管业凭证”，实际上属于对产业登记的一套文书，可窥其查验流程。图3的业主遗失了旧契，后经核实其仍然持有产业后，政府颁发了一份“管业凭证”；而后再发一份“验契”，以示查验不动产的工作告一段落。图3验契契纸由云南财政厅印发，颁给时间为民国三年（1914）十二月，查验的是刘成富、刘成贵两人名下的一份山场，收取了纸价费“壹元”、注册费“壹角”。由于所查产业的凭据不是旧契，所以契纸填写内容在文字表述上与前文所举图1、图2实例有差异，如：“卖/典契”一栏中，手书填写的信息为“申告表”三字；在“立契年月日”一栏中，手书为“给管业证”四字；在契纸原本印刷体“卖/典价”的“卖/典”二字上，直接手书“估”字，组成了“估价”，其内填用的信息为估价“银壹百元”。
根据中央政府颁布的《验契条例》第13条规定：“凡不动产向无契据者，应依申报表式逐一填注；由近邻不动产之所有者二人以上署名签押，以为保证，送呈验契处；由验契处会同公正士民五人以上调查明确，核定价目，填给证据。”第14条规定：“凡无契据而有官给管业执照者，准用关于旧契各条之规定；执照上未注明价值者，其估价之法依第十三条办理”。图3所示文书即属于《验契条例》规定的情况：是对遗失旧契的产业作登记，有2人以上为业主中人，在有官给管业执照的前提下再次查验，发给验契。可见，云南文书所呈现的信息与中央政府的规定相一致，是国家政策和规定在云南少数民族地区有效施行的例证。
4. 据图4所示，房产也纳入了验契环节。图4是一组配套的查验房产的“验契”与“官给管业凭证”。在“官给管业凭证”上，印有管业人姓名、种类、坐落、面积、四至、原申告邻证人姓名、原申告表号数等需要填写的信息。根据前文所举中央的《验契条例》，“官给管业凭证”这份文书已经认定了刘成富、刘成贵二人名下一处瓦房的业权；在契纸“四至”印刷体二字旁的空白处手书“宣统三年（1911）三月建筑自建盖无契”。这说明“官给管业凭证”是对清末自建无契房产产权的确认，政府以此为凭据，就可以进一步完成“验契”的工作。
从前文所举的土地、山场、房屋的资料看，政府推行验契不只是查验清代遗留旧契，还将遗失契据、或本无契据的产业纳入检查范围，前文图3是山场契据丢失的例子，图4是新建房产而未予登记的个案，图3和图4是同一业主。从图3、图4文书实例看，“官给管业凭证”与“验契”几乎是同期完成。
结合4组验契实例，我们看到民国初年中央政府查验不动产的基本思路：一方面，针对清代的旧契，一律要求呈验，在确认不动产权利并收取相应费用后，颁给业户验契契纸联以作为查验凭证。另一方面，对那些契据遗失或本无契据的产业，亦被纳入查验范围，经申告、估价后收取验费，颁给管业凭证与验契，配套使用。虽说民国初年中央和地方政府举验契的措施，有以征收契纸费贴补财政的目的，但通过举办验契查验不动产，也是对不动产业做一次全面梳理。在前文所举的文书中，包含有对土地权属、种类、用途、位置、面积、四至、价格等信息的记载，它们皆是不动产清理的重要组成部分。由此，国家可根据整理的数据进一步完善不动产管理，完善财政体制建设。从云南验契文书呈现的施行情况看，中央政府的政令及管理土地资源、房产资源的实践已扩及西南边疆地区。在民国初建、政局动荡的情况下，云南地方政府能够迅速响应与配合中央政策，云南地方通过验契，对不动产的管控有一定效果。
三、民国初年云南不动产管控的未尽事宜
三、民国初年云南不动产管控的未尽事宜
我们知道，国家力量在基层社会的深入远比政治上改朝换代复杂得多。虽然从所举文书实例中，可以看到民国初年中央政府推行验契的措施在边疆取得成效；但验契文书又反映出民国初年不动产的管控未达到政府预期，有未尽事宜的另一面。表现如下：
第一，民间隐匿财产不呈验，政府不能全面掌握不动产信息。
从前文对验契个案的分析中，我们看到民国初年政府力量逐步渗入边疆民族聚居区的基层社会。然而，如果考察同一事主现存的不动产交易契约文书时，就会发现民间存在与国家政策相抗衡的事例，即富户隐匿财产不呈验，这导致民国初年举验契的措施在实践中不尽人意。
如昆明龙院村富户李纯、李香兄弟，光绪二十一年（1895）至民国十二年（1923）一直购入土地，一共留下文书契据20件。然而这些契据中，仅一件光绪年间契纸带契尾，一件民国五年（1916）的交易使用了杜契官纸，其余皆是未投税的“白契”。从其购进土地所留存的契据与其经过呈验的契据数目对比，即可看出民间隐匿财产，不至官府呈验的情形：民国三年（1914）政府推行验契前，李纯、李香至少拥有16块土地，但仅9件粘贴验契，二人并未完全上报自己的田产。与昆明龙院村的情形类似，腾冲玉璧村不动产交易集中的几位事主，如黄登鹤、黄凤池、黄朝勷等，在民国三年（1914）时，仅向政府呈验一部分旧契。待民国五年（1916）政府以罚款方式制止富民隐瞒土地财产时，几位事主又拿出一部分契纸交政府呈验，并被罚收验契费。据此，其名下仍然保留有未投税之白契。这说明，不动产管控虽已进入政府的视野，并通过验契取得了一定成效，但从工作的完整性上讲，政府并未完全掌握云南民间的土地信息。
第二，验契进展缓慢，查验期限一再延宕。
民国三年（1914），中央政府颁行《验契条例》时规定，验契之期以六个月为限，“每逾限一月加倍征收查验费”；在《云南细则》中，亦明确验契时限从各县收到实施细则后十天起算，六个月为期。但从民国初年中央与地方往来的公文，以及验契契纸上填写的颁发时间看，云南验契工作一再拖延，不动产清理进展缓慢。
根据民国财政部1915年11月10日《电复云南财政厅前电所拟验契逾限处罚办法》记，云南财政厅曾经呈报财政部关于验契逾限的拟处理意见，财政部回复指出，“逾期契纸处罚过重，恐转窒碍难行”；为“以示体恤”，令云南财政厅调整处罚办法为：“验契限定民国五年（1916）三月底为满期。期满后，前清及民国四年（1915）以前未验各契：大契罚收四元；三十元以下五元以上之小契，二元，注册费均收四角；五元以下之契，仅收注册费四角。”
从财政部电文给予云南验契时限的规定看，即使延长至民国五年（1916）三月，云南查验旧契的工作也早已超过原定六个月的期限。从对罚金的规定看，对比财政部《划一契纸章程》所定每张契纸“纸价”一元，“注册费”一角，三十元以下不动产只收“注册费”的标准，可知在新规中，逾期呈验旧契“注册费”均罚收四角，罚金相当于4倍；“纸价费”按旧契上的交易价格定出四元、二元以及免收三档，其中旧契交易价在三十元以上的“大契”，罚收四元，相当于处以4倍罚金；旧契交易价在三十元以下五元以上的“小契”，由免收“纸价费”到罚收二元。这些说明云南验契实际推行进度未达预期，只能延期并对逾期不验者加以处罚，而且财政部电复云南财政厅的罚金标准，已是在所谓“以示体恤”的基础上调整后的结果，说明验契实际推行过程中，已然遇到民间不小的阻力，一味加大处罚力度，未必奏效。
在云南腾冲玉璧村黄氏家族文书中，即有上述验契逾限处罚办法调整后，民间逾期呈验旧契，被处以罚金的记录：
从玉璧村验契契纸上填写的颁给时间上看，如果契纸是民国三年（1914）颁发的，上填纸价费“壹元”，注册费“壹角”；若契纸上填写的落款时间为民国五年（1916）十二月，便可看到手书纸价费“肆元”、注册费“肆角”或纸价费“贰元”、注册费“肆角”。玉璧村加罚“纸价费”和“注册费”的实例，同民国财政部指导云南财政厅调整验契逾期处罚办法的电文一致。
在护国运动期间，云南验契虽未停止，但工作进程再度延宕。据1916年11月18日《咨云南省长续订验契办法八条应准予备案文》记，民国四年（1915）十一月起至民国五年（1916）七月底，云南验契的“查验费”以及民国四年（1915）九月起至民国五年（1916）七月底云南验契的“注册费”，由当时的省都督府核销，说明国家财政部并不掌握云南验契收费的具体情况。在护国运动期间，云南财政厅因“民间未验之契尚居多数，拟就原定整顿验契办法，略为修改，再展六个月，续订各县验契办法八条”，随即由省都督府批准。护国运动结束后，云南财政厅将上述“查验费”“注册费”的收入补制成清册，连同修订整顿办法及延长验契时限的情况造册，报财政部备案。可知，虽然政治局势动荡，但云南地方一直在推进验契工作，且在护国运动期间仍然自行修改整顿办法，并予延期。迟至1917年6月11日，财政部致电云南省长：“滇省未验旧契，拟仍照两倍罚收。展至本年年底止。应照准希令厅遵办”。
民国初年，中央政府在全国推行验契时，云南正值唐继尧主政时期。从上述所列公文，可见云南推行验契的几种情况：
其一，中央政府对云南地方施行验契有具体要求，且政令可以通达地方；即使护国运动期间，财政部不掌握云南验契的具体情况，但在运动结束后，相关信息即可衔接起来。其二，验契时限一再延宕，迟至1917年，云南仍有未验旧契。其三，为敦促云南地方解决民间隐漏不报旧契的问题，政府数次调整惩罚力度，一再放宽期限，希冀在1917年底云南地方能完成查验旧契的工作。总体而言，云南查验旧契的工作不尽人意，但民国中央政府始终未放松对民间不动产的查验与控制，且敦促和指导着地方政府，地方亦对中央政令予以回应与互动。
第三，验契填用信息存在不合常理之处，说明政令在施行过程中，实际执行者偏离了政府的主观预期。我们以镇沅一地8张验契为考察对象：
镇沅验契的颁给时间集中于民国三年（1914）十一月至十二月；查验对象有旧契和“管业凭证”两种；4张查验不动产旧契的验契（图5）均未收“纸价费”；4张查验“管业凭证”的契纸（图6）均填写收取“纸价费”一元。
图5所示有4张契纸，在“原契几张”一栏中皆手书“一纸”。所验旧契的立契时间自光绪二十九年（1903）至宣统二年（1910）；遗憾的是，验契皆未粘贴于旧契上。在4张契纸“纸价费”一栏，皆未填金额，说明没有交付；“注册费”一栏写有“壹角”的字样，说明已交付。其“卖/典价”处分别为“钱拾千文”“银拾肆两”“银柒两”“银伍两”。虽然契纸登记有土地价格，该信息十分重要；但“面积”一栏却未填任何信息。由于4张验契未黏贴在旧契上，契纸上的不动产信息也不完整，说明实际的查验工作不完备，也影响了政府验契的实际收入。
图6所示也有4张契纸，可以看出查验的对象或因原契丢失，或本无契据，皆凭“官给管业凭证”完成查验。4张契纸均收纸价费“壹元”，注册费“壹角”；在“面积”一栏注明所涉不动产的长与宽；图6~1至图6~3契纸中的山场“估价”分别为“肆拾元”“银肆拾元”“银壹佰元”；图6~4契纸中的瓦房“卖/典价”为“银捌拾元”。
但有一个现象值得分析：镇沅县8张验契，颁发时间前后间隔一个月。查验旧契的契纸（图5）“面积”一栏，未填信息；手书“卖/典价”价格低且无“旧契”可参，均未缴纳“纸价费”。查验“官给管业凭证”的契纸（图6）明确填写山场与瓦房的长与宽，“卖/典价”和“估价”价格高，均缴纳了“纸价费”一元。据当时财政部《划一契纸章程》，价格低于三十元的不动产仅收注册费。这种差异，或是民间呈报不动产时有意缩减地价，以求低于缴纳“纸价费”的门槛；或者是官府为收纳查验费，在对不动产估价时使其高于缴纳“纸价费”一元的条件。无论哪种情况，契纸上的不合常理之处与执行人员是否尽职尽守有一定关系。
结 语
通过对云南验契文书的探讨，我们清楚地看到民国初年的“验契”查验对象是清朝旧契，据此政府可以掌握前朝民间不动产的基本情况。与此同时，官府又对那些遗失旧契、未予登记的土地和房产作梳理，通过查验并颁发管业凭证、再发验契等措施，进一步完善了对民间不动产和业权信息的登记。这应是政府欲强化不动产管控的前奏。
结合云南文书的信息，再对照政府政策性法规和公文记载，可知民国初年作为边疆省份的云南，不动产管控的政策和实践与中央基本同步，在中央政府颁布了《验契条例》后，云南迅速回应，拟定实施细则，落实推进民间不动产登记。从具体实例看，中央政令通达的不仅是云南滇中腹地，而且在边陲、少数民族聚居区均可见呈验工作的践行。民国初年云南验契的实施，客观上推进了西南边疆地区对民间土地和房产交易及产权予以确认的进程。云南地方政府颁给业户验契契纸，证明土地、房产信息登记落地，初步推动民间不动产的清理和掌控，明确不动产的权利关系，为国家财政提供了征税依据。这也说明即使是民国初建，政局动荡，但得益于中央政府的统筹与指引，云南地方政府的执行能力强，云南的不动产管控在民国初建时已经开始。
从1912年中央政府“验契法案初读”动议，1914年中央政府颁布《验契条例》，1914年云南地方成立验契所，以及出台《云南全省验契施行细则》，不仅充分说明云南地方对中央政令的迅速回应，也从法律完善的角度说明，法律条文的形成总是源于现实需要，但常常晚于现实。能否说，没有民国初年中央的《验契条例》《划一契纸章程》，没有地方政府制定的《实施细则》和各级政府推行验契的实践过程，就难有1922年不动产登记法规——《不动产登记条例》的产生。尽管有学者认为民国实施验契效果不佳，但云南文书中反映出的民国初年验契的实践，不可否认地说明政府已经触及不动产管控，使之逐步向法制化的方向发展。这种从中央到地方政府管理不动产的尝试，为民国以后出台更加专门化的不动产管控法律与法规，建立现代不动产管理制度，在社会实践层面做了必要的准备与铺垫。
云南地处边疆，自然条件复杂、民族多样，在验契实践中存在富户隐匿财产、呈验不全、现实推进缓慢、实施走样等问题，肯定会导致政府对不动产信息掌握的局限，这是全国皆存在的问题。它说明国家力量对基层社会的深入远比政权交替复杂，解决经济与社会问题任重而道远。
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