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经济

房屋养老金,又是一地鸡毛

东亚财评
2024-08-28

The following article is from 冰川思享号 Author 职场黄皮书

如此复杂的事情,自然很难通过社交媒体的三言两语说清楚,结果搞出一大出舆论巨浪,也就不奇怪。

本文转载自公众号

冰川思享号(id: icereview)

作者 | 任大刚
文中内容不代表东亚财评观点和立场






最近,因“房屋养老金”而舆论哗然,担心这是变相征收房产税,有关专家通过住建部管辖的《中国建设报》称,“无需人民群众在现行制度之外另行缴存维修资金。”


不过,8月26日凌晨,住建部直属期刊《建筑杂志社》在官方微信公众号上发表社评文章《房屋养老金不是房地产税,公共账户不需要老百姓出钱,别再误读了!》称,早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度,被严重误读。



文章还指出,房屋养老金和房地产税完全是两回事,传言房屋养老金是另一种房地产税,纯属混淆视听、牵强附会,是刻意诱导,以此引发大众误解。
这是碎片化信息时代,一个有趣的传播案例。

01


以我们小区的改造为例

我所居住的小区,是1997年建成的商品房,当时叫“外销房”,言下之意是卖给境外人士的,因此建筑质量相当好,曾经得过建筑界的最高奖“鲁班奖”。


但历经20多年的时间,我们的小区已经“病”得不轻。


首先是外墙贴的白色瓷砖,经长时间日晒雨淋,斑驳不堪,加之水泥风化,墙面空鼓,一遇大雨,外墙尤其是靠窗户的地方,普遍出现渗水现象。一些住户借装修机会,对外墙做防水处理,刷防水涂料,导致外墙更加斑驳陆离。


其次是管道老化。老的自来水和天然气管道已经全部更换,有的管道暴露于外墙。雨污管道无法整体入手,只能是每户装修时各换各的。至于地下管网,更是不敢想象,不知道雨水和污水流到哪里去了。


再次是停车困难,且小区道路破损严重,绿化也十分牵强,没什么美感可言。


此外,居民楼电梯不仅破旧,而且年久失修,故障不断。


图/VCG
更严重的是,遇到上述问题之时,业委会已经缺位数年,小区维修基金仅够把电梯修理一番,就只剩100万元左右,按规定,已经不能动了,离“破产”只有一步之遥。


在热心居民倡导下,业委会重新建立,他们不领报酬,梳理小区存在的各种疑难杂症,解决了一些不费财力可以解决的问题,但要有一个比较彻底的改观,困难重重,最大的困难是缺钱。


恰在这个时候,遇到一个很好的机会,小区被列入区政府的老旧小区改造计划,经测算,外墙防水粉刷、楼顶防水处理、路面整修、地下管网重新铺设、监控设施、消防设施等等,大约可以投入3000多万元,而且不用居民掏钱。


而即使遇到这样的好事,其实也是困难重重。各种工程项目的投票结果,也不能做到人人同意,个个满足,即便是居民楼门口的便民坡道,也有人提反对意见,至今仍有一幢居民楼的便民坡道没有建成。


总而言之,经过业委会的不懈努力,历经一年多时间,终于完成改造,从外观上看,小区整洁干净多了,基本上也不再担心墙面渗水。


不仅我们小区,周边几个老旧小区也陆续在进行整修改造。



02


何人关注政策依据?

这个给老旧小区带来实际好处的政策,依据是《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)(以下简称“指导意见”),有兴趣的朋友可以自己找来看看。


但我注意到,这次关于“房屋养老金”的争论,哪怕是正襟危坐的讨论,几乎没有人提到这份2020年国务院出台的文件,真是咄咄怪事。舆论之浮躁,可见一斑。



如果进一步搜索,还可以发现,多地都出台了相应的实施办法。公众最关心的资金来源,我所搜索到的2024年某市某区改造方案是这样表述的:


老旧住宅小区综合改造资金由区、镇两级财政承担,市级财政按照有关政策予以补助。除市级补助外,直管公房、系统公房改造资金由区财政承担,其他房屋改造资金实行区镇按比例承担的方式,具体为:街道由区级财政承担;各镇除去市级资金补贴外,控制单价内的剩余改造资金**镇、**镇、**镇、**镇四镇由区、镇按5∶5承担,**镇、**镇、**镇、**镇四镇由区、镇按8∶2承担,超出控制单价的改造费用全额由各镇承担。

也就是说,个人和家庭不用承担改造资金的筹措。


图/图虫创意
不仅特大城市在进行老旧小区改造,随手查了一下某个西部地区经济并不发达的地级市,也在进行老旧小区改造,新闻报道是这样的:


作为城市更新的一项重要内容,2019至2022年,全市纳入老旧小区改造计划共149个小区,涉及居民10万户;今年,计划改造36个老旧小区,涉及居民近2.3万户。

目前所能查到的老旧小区改造,都没有个人出资信息。


但是在“指导意见”中,的确有居民承担改造资金的表述:
按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造,可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。
支持小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

按照这个表述,是有“居民出资”这个选项的,但出资方式可以多样化。



03


舆论为何一地鸡毛?

我们小区路对面是一个新建小区,高峰时期房价一度被炒到15万元/平方米,而我们小区价格腰斩,小区居民因此忿忿不平。


获知有3000多万元改造投入后,大家喜笑颜开,认为房屋的价格可以往上抬了。换言之,通过改造,可以使房产增值。


但如果按照“指导意见”所规定的“谁受益、谁出资”原则,那么我们小区居民应该为改造支付一部分费用。然而,事实上并没有,反而是占了不少“便宜”。


应该如何来理解这个事情呢?


在“指导意见”出台的2020年,老旧小区的各种隐患开始暴露,中国经济虽然进入疫情状态,不过高速增长势头未减,虽然“指导意见”留有“居民出资”的活扣,但一般地方政府仍有充足财力,来进行老旧小区改造——你个人出资当然好,但你不出资光占“便宜”,我也有财力请客吃饭,推进这件事。


可是,不期而至的经济调整,使不少地方财政吃紧,除了财力雄厚的少数地方政府,原来显得慷慨大度如今财力捉襟见肘的地方,很可能会启动事实上被冻结的“居民出资”筹资方式。


这就是“房屋养老金”说法的背景:既然是“养老金”,那么就不排除“居民出资”的要求。至于“房屋体检”、房屋保险,都是细枝末节。


图/图虫创意
以我们小区的改造经验看,在可以占便宜的时候,意见都不容易统一,当居民收入预期下行时,“居民出资”更是一个大难关;因为有自己的真金白银投入,一致意见更是难上加难。


至于老旧小区改造接下来该怎么推,谁知道呢?


如此复杂的事情,自然很难通过社交媒体的三言两语说清楚,结果搞出一大出舆论巨浪,也就不奇怪。


如今,人们既没有耐心去了解老旧小区的困境,也没有耐心去看官方文件如何解决困境;既没有耐心观察已经进行的改造工作,也没有耐心探讨接下来怎么办;既没有耐心探讨其中运作机制的合理性,也没有耐心探讨其中的公平与效率。
整个事件一地鸡毛,鲜见理性探讨,只好“辟谣”了事,主事方事实上陷于被动。这就是现在比较典型的舆论生态。


END



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