TOD案例 | 明日大屿——香港计划中的海上TOD新城
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案例
本系列将分享全球最新、最经典的轨道站点综合开发案例
2022年12月，香港發展局、土木工程拓展署、規劃署向香港立法会提交了关于交椅洲人工岛（明日大屿海上新城）及配套轨道线路的最新规划文件。文件公布了交椅洲人工岛的初步总体规划方案、总体开发指标，并首次披露了连接港岛-交椅洲-洪水桥-深圳前海铁路线路及站点规划方案。
▼ 明日大屿/东大屿都会/交椅洲的区位
什么是“明日大嶼” ？
香港计划中的海上TOD新城——明日大屿在不同时间段的官方文件、媒体报道中有以下不同名称：
1 東大嶼都會
梁振英《2014年度香港行政長官施政報告》
2 明日大嶼
林郑月娥《2018年度香港行政長官施政報告》
3 中部水域人工島
本次官方文件使用的名称
4 交椅洲人工島
東大嶼都會/明日大嶼/中部水域人工島其中的一部分，常见名称
5 商業核心區三 / CBD 3
《香港2030+》，交椅洲人工島其中的一部分
这些名称概念经常交叉使用，他们总体上指的都是计划在香港岛西部、大屿山东部填海建设的一座大型新城，这些概念之间的空间范畴略有不同，可以简化表达为下图。
根据2021年公布《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》）最终建议的概念性空间框架，开发处于维港都会区延伸部分战略性位置的交椅洲人工岛，可通过填海提供约10平方公里的建设用地，应对香港中长期的部分土地需求。2022年《施政报告》进一步指出交椅洲人工岛将为香港发展扩容扩量，提升香港作为金融、商业和贸易中心的竞争力。
▼《香港2030+》概念性空间框架中对交椅洲人工岛的定位
交椅洲人工岛距离中环一带仅约8公里，距离香港国际机场约15公里，其开发将一方面增加公营及私营住房供应，另一方面将建设香港第三个CBD（CBD 1为中环-尖沙咀地区、CBD 2为启德地区），进一步提升香港的经济竞争力。此外，支撑交椅洲人工岛开发的轨道快线将大幅提升维港都会区与北部都会区、深圳前海等地的连接，以及进一步完善香港整体交通网络。
交椅洲人工岛预计最快2025年动工，2033年入住，轨道估计会延后几年开通。
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总体方案
初步总体方案建议10平方公里的交椅洲人工岛由三个岛屿组成，即A岛约3.8平方公里、B岛约3.8平方公里和C岛约2.4平方公里，并以一“Y形”水道分隔各岛。拟议的“三岛设计”充分考虑生态、水质、工程可行性、海上交通及港口运作等因素。
▼附图：填海範圍 Reclamation Extent
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功能分区
“明日大屿”新城的首要目的是解决香港住房问题，其次才是发展商务办公，所以10平方公里填海区中9平方公里均用于居住区，约1平方公里作为CBD 3。CBD 3选址于A岛东北端，享有较近港岛的地理优势，其余9平方公里划分为7个围绕轨道站点的TOD生活圈。
▼附图：概括土地用途概念圖Broad Land Use Concept Plan
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轨道交通
本次公布的支撑交椅洲人工岛的轨道线路分为两级，各一条线路。
高等级轨道线路为连接港岛-洪水桥-前海的市郊/城际快线，线路计划起于中环站西2.5公里处的香港大学站，北至新界洪水桥站，全长约30公里（至前海站约50公里）。该线路设站少、站距大、旅行速度快，交椅洲A、C岛各设一站，主要解决新界西北前往港岛、交椅洲的中途市郊客运需求；根据港府官员早先表示，该线路还将接入穗深城际前海站，并入珠三角城际线路网，兼作为深圳西部、东莞西部等珠三角地区往来港岛的城际线路，弥补东铁线取消城际客运的不足及广深港高铁覆盖站点少的问题。
▼附图：港島西至洪水橋鐵路走線 Alignment of Hong Kong Island West –Hung ShuiKiuRailLink (HKIW –HSK Rail Link)
第二层级轨道线路为交椅洲局域捷运系统（规划称为“交椅洲人工島環保集體運輸系統”），线路共设置8个站点，主要用于串联7个居住区及1个CBD, 可以与市郊/城际快线两站换乘。
这种“大站快线+局域捷运”的组合轨道模式在香港既往开发的屯门、天水围、元朗等较远的新市镇均采用过，这种模式即保证了市郊线路的“快”需求，同时也提供了覆盖每个居住区的高品质公共交通服务（新加坡榜鹅、盛港、登加等外围新市镇也采用了这种模式），香港正在开发中的洪水桥发展区同样会沿用这种组合轨道模式。
此次规划只确定了局域捷运线路的总体线位、站点数量及大概位置，未确定具体采用的制式，有可能采用BRT、胶轮路轨、现代有轨电车、单轨或其他中运量轨道制式。
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TOD生活圈总体开发指标
交椅洲人工岛将延续既往新市镇的高密度开发标准。
居住密度方面，10平方公里范围内将新建约20万套住房，容纳约50-55万居民（户均2.5-2.7人）。平均每个轨道站点TOD生活圈约1.3平方公里，人口毛密度约5-5.5万人/平方公里，每个站点服务约7-8万人，与近些年开发的新市镇差不多，如东涌东站周边。
居住区内住宅地块的容积率上限为6.5，这个人口密度确实……（看下面效果图）。大陆城市轨道站点周边规划人口毛密度通常为2-3万人/平方公里，约为香港新市镇的一半。
▼附图：未來生活社區之間的藍綠走廊模擬圖 Rendered Illustration of Blue-green Corridor between Living Communities
不过，高密度住宅会配套高比例的公共绿地（约20%），而且这些住房中70%将是公共住房，公服配套会很完善，这是开发此海上新城的核心目的。规划中还提出了围绕站点修建连续步行街、单车径的策略，以鼓励“轨道交通+慢行交通”的生活方式。步行街、单车专用径会独立占地，与城市道路用地、铁路用地合计占25%。
▼附图：未來生活社區模擬圖 Rendered Illustration of Living Communities（包含通向轨道站点的地面步行街与单车径）
▼附图：未來區域公園及水上活動設施模擬圖 Rendered Illustration of Regional Park and Water Sports Facilities
刘德华很支持这项能够大规模增加公共住房的填海新城计划，2018年他还义务为“团结香港基金会”制作的该项计划的支持视频《让下一代看见》录制旁白。
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CBD 3总体开发指标
CBD 3总面积只有约1平方公里，但是非常紧凑，毛容积率达到4.0，可以提供面积约400万平方米的商业、办公建筑，非住宅地块的容积率上限为15.0。
CBD 3可创造就业岗位20万个（不只面向本新城居民），就业岗位数约占规划总人口的40%、占规划劳动力人口的70%（劳动力占比以55%计）。
▼附图：未來人工島模擬圖Rendered Illustration of KYCAI （从B、C岛之间水道向南鸟瞰CBD 3塔楼群）
400万平方米的规划商办量在香港仍有很大争议，反对意见认为这个规模远远超过了未来几十年香港的商办需求。
▼附图：未來第三個核心商業區模擬圖 Rendered Illustration of CBD3
今年年底，香港立法会发展事务委员会将就政府提交的规划方案召开特别会议，届时市民、社会团体及议员将会围绕填海成本、开发规模、公共住房比例、开发时序等核心问题质询相关官员。
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