新浪法问 李诗韵 王茜

“500万拍下房，法院判原房主不用搬走”。近日，一条关于法拍房的新闻登上了微博热搜榜。

回溯事情起因，李先生以560万竞得陈某某位于广州市天河区龙口中路的某处房产，该房屋自2007年起一直由陈某某和其家人居住使用。但陈某某以涉案房屋为不交吉（未清空）拍卖，同时自己是为能在原址居住及不影响孩子学业低价拍卖为由，不愿搬离。

一方花了大价钱购房却不能入住，另一方以“不交吉”为由不愿搬走，两者矛盾无法调和，最后闹上了法庭。

根据法院的一审判决，法院于2017年7月31日作出（2016）粤0106执6793-1号执行裁定书，裁定涉案房屋归李先生所有。法院要求被告陈某某腾空并搬离涉案房屋。此外，被告陈某某需支付原告房屋占有使用费。

但随后被告陈某某不服并且上诉。

广州市中级人民法院经在二审判决中认为，涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，原告在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果。现原告在取得房屋所有权后立即要求被告腾空搬离房屋，理由欠充分，该院暂不予支持。

简而言之，二审判决驳回李先生要求原业主腾房的诉讼请求。

二审判决被报道后，舆论炸开了锅，一些律师也提出了异议。广州中院在2018年12月4日作出情况通报，称对该案件依法启动审判监督程序，由该院再审。再审期间，中止原判决的执行。

聚焦案件：再审原告胜诉可能性大吗？

对于上述案件，广东金卓越（深圳）律师事务所主任朱江华律师对新浪法问指出，“不交吉的房屋拍卖陷入交房纠纷，购房者胜诉的机率较大。

通过随机查阅广州、佛山两市法院的11个类似的判例，所有通过司法拍卖的房屋买受人请求法院判令房屋原所有人或承租人迁出涉案房屋并支付房屋使用费，均获得了法院支持。”

对于该案件，朱江华律师认为改判的可能性较大。他进一步表示，本案二审法院认定原告应当承担房屋不交吉的法律后果没有法律依据。

二审判决称：“但涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，原告在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果。现原告在取得房屋所有权后立即要求被告腾空搬离房屋，理由欠充分，本院暂不予支持”。

对此，朱江华律师认为，房屋是否交吉是法院在拍卖时对购买者的约定，该约定并不能使本案被告获益。原告请求判令被告立即迁出房屋与该房屋在拍卖时是否交吉无关。“影响类似案件判决结果的重要因素是房屋原所有人或原承租人在拍卖后继续占有使用该房屋否符合法律规定。”

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师也持类似观点，她表示不交吉的房屋陷入交房纠纷，业主维权的胜诉（可能性）还是比较大的。

不过，郭韧律师分析称，从二审判决来看，原业主并不是说肯定“不交吉”，只是说不需要他及时办理，存在一个时间差，且还需要原业主承担一定的占用费（根据判决书是68元/平方米/月为限）。

“那么说明从某种程度上来说，已经保障了购买人的使用权，即保障了购买人购买房屋的占有使用收益的这个权利，至少收益的权利已经保障了一部分。”她说。

案件延伸：法拍房能买不买？

该案的二审结果引发了一些网友的疑问：法拍房能买不买？选择法拍房应该注意哪些法律风险呢？

郭韧律师提出三个建议：第一买主购买法拍房时要注意交房及户口风险；第二点注意需付全款；第三则是注意税收承担可能比其他正常房屋多。

她进一步表示，与普通房屋相比，法拍房可能涉及到较多的诉讼纠纷和风险。比如：涉案房屋是原房主的唯一房产；或者原房主已经将房屋出售、出租给他人；或者有其他权利人占有该房屋等；在占有和使用权利上存在一些其他争议。法院对于这类风险会明确标明，由购买人自行解决。

郭韧律师指出，大部分情况下这种不交房的问题最终还是能够解决的，只是过程会比较复杂，会有一定的风险和需要解决时间。

朱江华律师提醒购买法拍房者需要注意：1、房屋的产权现状，如该房屋是否系经济适用房需要补交地价？拍卖前是否获得合法产权登记？法拍房如拍卖前未获得产权登记，则购买后涉及的办证手续可能比较复杂。

2、房屋是否被合法租赁及实际使用情况，如果拍卖前有承租人合法租赁，则房屋的使用权将受到影响，房屋的购买价值将会降低。

3、购买房屋可能涉及的税费以及房屋的物业费、水电费欠费等情况。特别注意拍卖前的房屋所有权人为单位时与个人相比其税费缴纳的数额可能有很大不同。

他同时呼吁，“根据法律规定，法院在拍卖财产时有依法移交拍卖财产的义务。如果购买拍卖的房产其权利人的所有权得不到法律的保护，则既可能损害购买法拍房的权利人对房产的所有权，也严重影响类似案例的房产拍卖价格，从而损害当事人的权利，严重影响法院的执行工作。”