查看原文
其他

这个强省会城市,打响了第一枪

凯风 国民经略 2022-05-12

文|凯风

 

历史总在重复上演。

 

01

限购限贷

双松绑第一城

 

楼市调控,走到了十字路口。


日前,郑州市出台了“19条”楼市新政,全面放松限购限贷:

1、引导金融机构下调住房贷款利率2、首套房结清贷款,购买二套房可执行首套房贷款政策。3、鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房4、推行货币化安置。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。5、外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的,购房可申请住房公积金贷款。6、土地竞拍保证金最低比例下调20%,可在成交后1年内实行分期缴纳。……

 

郑州是9大国家中心城市之一,也是首屈一指的万亿强省会、千万人口大市。


国家中心城市,率先祭出最具系统性、公开性的重磅松绑政策,背后的政策信号不容低估。

 

其一,这是今年全国首个尝试大幅放开限购、限贷的强二线城市。

 

楼市遭遇困境不到一年时间,但市场从高热到冰封,速度之快,令人咋舌。

 

目前,虽然各地都在试图松绑,但市场预期仍未真正扭转。


从全国来看,2022年2月,百强房企销售额相较2021 年同期下滑43.2%。


而在70个大中城市里,二手房价环比下跌的城市虽然有所回落,但占比仍旧接近8成。



面对这一困局,此前各大城市顶多以人才政策之名变相松绑,而郑州这一次则是限购、限贷比翼齐飞、空前宽松。

 

首套还清贷款,二套可按首套房贷执行,相当于二套首付降到3成,这是对差异化调控的逆转。

 

而老人投靠子女、亲属,家庭还能多买一套房,相当于给了许多家庭以突破限购的机会。

 

如果这一模式被其他城市复制开来,新一轮大松绑,就成了现实。

 

其二,这也是首个公开重提“货币化安置”的大城市。

 

众所周知,上一轮三四线城市房价暴涨,背后正是棚改货币化的支撑:大拆大建的棚户区改造,加上直接发钱的货币化安置,将三四线房价推上历史高点。

 

然而,棚改早在2020年就已接近收官,而货币化安置比例也从高峰时期的60%回到了10%以下。



失去了棚改货币化的支撑,三四线城市普遍面临下行压力。

 

这一次强二线城市公开鼓励“货币化安置”背后的政策信号可想而知。


 国民经略主笔 凯风 新著,清华大学出版社出品

 

02

为何是这个国家中心城市?

 

郑州,经济基本面并不差。

 

作为强二线省会,郑州是过去10年增长最猛的城市之一,GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地,稳居TOP20城市之列。(参阅《过去10年,谁是全国进步最大的城市?》)

 

同时,郑州也是人口增长最多的城市之一。


从2010年到2020年,郑州常住人口从862万增加到1260万,首次超过武汉,跻身中部人口第一城。

 

经济、人口底子相当不错,郑州为何如此着急“救市”?

 

过去一年来,郑州先后遭遇洪涝灾害、新冠疫情的双重冲击,经济发展远远不及预期。(参阅《2021年,全国TOP50城市GDP排行榜》)

 

2021年,郑州GDP为1.27万亿,同比增长4.7%,增速在万亿城市中仅高于西安,处于垫底位置。



同时,由于土地放量供应以及疫情影响,郑州楼市已经横盘了4年之久。


可以说,自从上一轮高点之后,郑州楼市一直不温不火,楼市成交量更是大幅下滑,创下5年新低。

 

2021年,郑州全市新房销售仅为16.2万套,较去年同期下降了33.55%;



然而,郑州新房库存处于高位,按照目前的销售速度,要消耗完目前的库存,郑州需要2年多时间,更不用说每年都还有大量新房上市。

 

事实上,郑州遭遇的不只是市场低迷,房价同样回到了2年前。

 

根据国家统计局数据,2022年1月,郑州二手房价相比2020年下跌了0.7%。



而新房,受到本地市场横盘以及全国房企资金链紧张等影响,已经出现了大面积降价。

 

基于此,无论是稳楼市的需要,还是经济稳增长的需求,郑州率先打响松绑第一枪,都不是没有理由的。

 

03

涨价去库存

卷土重来?

 

历史总在重复,许多人已在寄望于新一轮涨价去库存。

 

郑州楼市新政,虽然对过去几年铁板一块的楼市调控打开了缺口,但离所谓的“涨价去库存”仍有一段距离。

 

上一轮“涨价去库存”,是在7年前。


2014年以来,借助涨价去库存,房地产不仅走出泥潭,而且还创下新一轮大涨,除了偏远三四线城市,几乎所有城市房价翻倍,最高的甚至翻了2-3倍。


不妨看看当年涨价去库存做出了多大的行动,又付出了多大的代价。

 

第一步,取消限购。


到2014年年底,全国除了北上广深以及三亚之外,其他41个城市全部取消限购。

 

第二步,松绑限价,全面宽松。

 

2015年3月,央行联合住建部等五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政:


首套房公积金贷款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

 

第三步,大幅降准降息。

 

从2015年开始,央行连续五次降准5次降息,累计降息125个基点,商业按揭贷款利率一度降4%以下,为前后10年的最低值。


这些政策将楼市从凛凛寒意里扭转过来,市场开始复苏,深圳厦门率先重启上涨之路,但大多数中小城市仍旧不温不火,政策刺激亟待加码。

 

于是第四步终极大招来了:去库存。

 

2015年年底,房地产去库存被列为来年五大任务之一。


自此各大城市开始主动上阵,从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户乃至直接发放购房补贴等层面,全面刺激楼市,政策之宽松,为后来者所难以想象。

 

第五步,三四线城市,棚改货币化。

 

仅靠货币松绑,并不会雨露均沾,三四线依旧低迷。因此,三四线迎来来空前的定向放水——棚改货币化。

 

为此,当时提出了三年拆建1800万套棚户区的目标,同时加大货币化补贴,

从传统的拆一补一的实物安置房,转向了真金白银的“发钱”。

 

大拆大建大补贴,在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。


然而,随着棚改货币化全面退潮,三四线楼市开始直面基本面的考验。这在《》一书中有详细论述。

 

所以,要想实现涨价去库存,需要一系列组合拳,松绑限购限贷只是必要条件,而非充分条件。

 

04

三大巨变

 

涨价去库存,会否卷土重来?

 

所谓涨价去库存,实质是将地方政府与房企的债务转移到居民身上。

 

为什么只有涨价才能去库存?

 

根据《》一书的分析,因为房子不只是消费品,更是投资品和金融抵押品,市场向来买涨不买跌,没有上涨预期,去库存就无从谈起。

 

涨价去库存,貌似能扭转楼市困境,然而,无论是宏观经济还是居民收入,还能不能支撑起新一波房价上涨?

 

与当年相比,如今至少有3个层面发生了翻天覆地的变化。

 

一是,居民杠杆率创下历史新高,而居民收入增长远远不及疫情之前。

 

2014年,居民债务杠杆率(居民债务/GDP)不到35%,而2021年已经高达72%,赶上了发达国家水平。


这意味着,居民已经基本没有加杠杆的空间。居民债务如何继续放大,未来恐怕会产生金融风险。

 

二是,人口基本盘发生了历史性巨变。

 

2021年,全国人口出生率仅为7.52‰,出生人口1062万人,全年净增加人口仅48万。(参阅《出生人口再创新低,最大变局即将降临》)


 

正如《》所分析的,人口形势已经到了拐点时刻,负增长为时不远。少子化叠加老龄化,将成为房地产最大的灰犀牛。

 

三是,共同富裕已经成为新的时代主题。

 

在共同富裕之下,房地产必然要从暴利行业向民生行业回归,买房致富的路子同样会受到各种各样的限制,房地产税试点的横空出世就足以说明一切。

 

所以,楼市政策见底,并不意味着历史重复上演。毕竟,涨价去库存固然能暂时缓解问题,但未来的代价极其高昂。

 

时代变了,环境变了,基本面变了,房地产的角色也变了。

 

房地产未来或许仍旧重要,但会逐渐从暴利行业变成基础民生行业,而房价也将在城市之间形成明显分化。

 

当然,面对楼市下行,政策必然以宽松为主,楼市维稳是应有之义。

 

但维稳与涨价去库存,还有漫长的距离,不妨继续观察。


-END-

国民经略主笔 凯风 首部城市著作

清华大学出版社出品

新一轮“双一流”大学,这些省市是赢家

9城竞夺!谁能拿下特斯拉第二工厂?

“南水北调”之后,第4大超级工程来了

过去10年,谁是全国进步最大的城市?

“金融核武器”出手,影响有多大?

俄乌冲突“炸”出安全底牌!这些大省有多重要

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存