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"大湾区"楼市的最大红利:500万深圳人,将住在深圳外!

作者:刘晓博


“粤港澳大湾区”的规划方案,很有可能在未来两周内公布。

 

这将是2018年中国区域经济发展的最大红利,其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单,“粤港澳大湾区”体量实在太大了,一降生就是世界级的。

 

这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模,还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。由于这些数据此前列举过,这里就不再赘述。

 

而海南的“自贸区+自由港”的试验虽然力度非常大,但海南经济目前的体量只相当于东莞而已,其汇聚的资金总量只有大湾区的28分之一。

 

对于大湾区,普通老百姓只关心三个问题:第一,谁是龙头;第二,买房的机会在哪里;第三,我所在的城市有什么利好。所以,我的文章也未能免俗,将分别探讨这三个问题。

 

一、谁是龙头?

 

这个话题最容易引发争论。其实,每个人怎么想不重要,最终还是要看:第一,官方如何表述;第二,真实情况如何。

 

“粤港澳大湾区”方案是四方协商的结果,所谓四方:中央政府、广东省、香港和澳门特别行政区。之所以要协商,是因为存在“一国两制”,以及“三个关税区”。所以,中央政府充当协调人,四方协商。

 

在四方协商之下,三个省级区域:香港、澳门和广东省都有自己的需求。所以,香港、澳门和广州很重要。然后才轮到深圳、珠海、东莞、佛山等。换句话说,深圳你再NB,也不能超过香港澳门广州;东莞佛山再NB,也不能超过珠海。珠海体量小,但辈分高,人家是特区(持有粤C的车牌),还是广东省的三大副中心之一(另外两个是湛江和汕头)。

 

至于实际的中心,当然是“深港”。“深圳+香港”,面积只有3000平方公里,不到广州的一半,占大湾区5%的面积,但汇聚了65%资金。香港是全球四大金融中心之一,深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以,仅仅金融业,“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量,深圳全球第四、香港全球第五,加起来全球第一。

 

大湾区内的世界级企业,也基本上都在深港两个城市。此外,香港还是中国跟世界联系最大的经济门户城市,中国对外投资的55%,外部对中国投资的65%,都通过香港进行。仅仅这一点,就足以让香港傲视上海。

 

香港还是中国重要的外交门户,拥有的使领馆数量超过上海,是广州的2倍多。

 

此外,香港—深圳—东莞—广州,还形成了大湾区的黄金轴线。大湾区北轻南重、西轻东重的态势是非常明显的。如果把大湾区简化为一个大写的英文字母“A”,则右下角是最闪亮的,右边这一条斜线是最有活力的。

 

下图是大湾区11个城市主要经济、社会指标的对比,海南省也参与了比较。

 

大湾区内城市2017年主要指标对比

排序

城市

资金总量

(万亿)

地方财政

(亿)

汽车拥有量

(万辆)

小学生

(万人)

1

香港

9.93

4641

65

35

2

深圳

6.97

3332

321

97

3

广州

5.14

1533

240

100

4

佛山

1.40

661

228

54

5

东莞

1.25

592

263

77

6

澳门

0.80

921

12

3

7

珠海

0.69

314

63

16

8

惠州

0.55

389

105

56

9

中山

0.54

313

89

30

10

江门

0.43

222

67

32

11

肇庆

0.23

95

49

37


海南省

1.00

674

110

81

注:香港的统计数据是截至2017年5月,其他城市截至2017年末。财政收入,香港、澳门为全口径(包含卖地),内地城市均为“一般预算内收入(不含卖地,扣除了上交部分)。”上述数据都折合成了人民币。

 

二、楼市的最大机会在哪里

 

广东,尤其是珠三角地区,是中国城市化最大的熔炉,也是汇聚外来人口规模最大的区域。广东公布的官方人口是1.13亿人,但根据我的推算,广东实际生活人口在1.321.4亿之间,而且高度集中在大湾区的9个城市。

 

大湾区属于广东的9个城市,被广东官方分为三个组——广佛肇、深莞惠、珠中江。在这三个小圈子里,人口增长最好的是“深莞惠”。你拉长10年,观察一下9个城市的“小学生人数”就一目了然了。表面上看,广州小学生在四个一线城市里率先突破了100万,但事实上广州增速并不快,其基数一直很大。

 

我们的团队曾统计过2010年到2016年广东所有城市“小学生人数”的变动情况,在这6年里深圳增长了47%,惠州增长了33%,东莞增长了34%,而广州、佛山、肇庆分别增长了17%17%-3%。珠海、中山、江门的增幅是:23%22%4%

 

换句话说:珠三角9城市里,人口增长最慢的板块是“广佛肇”。这可能让很多人感到意外。

 

上图:肇庆经济有点“撑不住”的感觉。


我一直在专栏里强调:粤港澳大湾区最大的机会,是深圳带来的,而不是香港、广州。原因很简单:深圳目前才是“大湾区”最大的人口、资金增长中心,而且由于深圳面积狭小,资源必须外溢。

 

对于广州来说,面积很大,很多区域还没有发展起来,能外溢的能量不多。香港那边,因为汇率等原因,资金其实是流向欧美的,回流内地的很少。看看李嘉诚家族的资金流向,就明白了。

 

深圳在2016年底,曾出台了“深圳市住房建设规划(2016-2020)”,这份文件值得细读。在这份文件里,深圳预计在“十三五”期间(2016-2020),全市住房总需求约180万套,其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。

 

期间深圳的住房供应量有多少?说出来吓人:只有65万套!其中“力争新建商品住房批准预售与现售30万套;保障性住房和人才住房供应35万套”。

 

180万减去65万,还有115万套房子从哪里来?当然只能靠周边城市。

 

对此,深圳官方已经直言不讳,多次表态要跟周边城市合作,来解决这个问题。最近有消息说,深圳又在跟东莞、惠州商谈,仿照“深汕(汕尾)合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区,一般会有配套的住房。此外,深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线,建设一些能安置深圳居民的小区。当然,这涉及到落户、教育和纳税等诸多问题,需要协商。

 

115万套房子,每套住4个人,就是将近500万人。而这,仅仅是“十三五期间”。

 

事实上,过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子,被深圳人买走。据“乐有家”统计,2017惠州的房子58.6%被深圳人买走,东莞的房子57.3%被深圳人买走,中山的房子51.4%被深圳人买走。(估计统计的是新盘)

 

由于缺乏便捷的“通勤方式”,绝大多数临深区域的购房行动,都带有投资性质。如果深圳连接上述城市的地铁、大桥能通车,这些房子就可以真正发挥居住功能了。

 

下面这份表格,列举了深圳跟东莞、惠州之间准备在未来对接的地铁线,其中连接东莞的有10条线,连接惠州的有3条(注意,尚未确定)。至于深圳中山之间的“深中通道”则有望在2024年通车。“深中地铁”虽然尚未规划,但这个概念已经被两地高层关注了。深圳目前的市长,此前就是中山的市委书记。

 


想想看,当500万深圳人真正住到东莞、惠州、中山,这将是一番怎样的景象?一个真正的、高度互动的城市群就诞生了。其中带来的商业机会将非常巨大。

 

深莞惠轨道衔接示意图

 

三、大湾区谁最受益?

 

大湾区是一个共赢的方案,11个城市都可以获得红利。但相比之下,红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利,或许更大一些。

 

东莞位于“大湾区”黄金轴上,是中国唯一一个被“三个一线城市”(香港、深圳、广州)包围的城市,占尽天时地利人和。尤其是华为终端业务总部的迁入,让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心(将带来整个产业链条的迁入)。更可怕的是,东莞未来有10条地铁连接深圳,可以源源不断地从深圳“吸收资源”。

 

惠州至少有3条地铁会对接深圳。目前深圳发展的热点仍然在西部,但最迟5年之后,深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场,也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。从前文的表格可以看出,惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山,这都跟深圳资源的外溢有密切关系。

 

深中通道的建成通车,将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时,中山的优势甚至比惠州还明显。如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁,那么中山就更不得了。从这个意义上看,未来中山可能超越珠海,成为珠江口西岸的老大。

 

深圳资源的外溢,会让深圳竞争力受损吗?当然不会,恰恰相反,深圳的总部经济会更发达。深圳应该乐于看到企业把生产线搬到周边城市,这比搬到内地更好。如果搬到内地,总部就有可能也迁走了。


在大湾区里还有一个非常受益的区域,就是广州的南沙。广州大力发展南沙,让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。近年来,广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现,珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙,显然是大赢家。

 

至于区域内其他城市,也都可以获得“大湾区”的利好,只是肇庆距离稍远一点。这里不再赘述了。



延伸阅读:

如果再不多加米,深圳必将最排外!

资料来源:尹香武

2006~2017年这十二年里,深圳每年的新生儿数量分别是:10.9万人、13.5万人、16万人、15.8万人、16.7万人、18.1万人、21.3万人、20.7万人、20.17万人、20.04万人、23.1万人、24万人。

 

也就是说,十二年里深圳合计新生儿220.31万人、年均新生儿183592人/年,去年更是达到了创纪录的24万人,而据主管部门预计2018年将维持这个速度。


而且深圳还有一个渠道未被统计在内,就是比较庞大的深圳产妇在港生子、赴美加澳等地产子的境外生育,也就是说24万是被低估了的。

孩子太多而地方太少,所以小河沟也被占领了!


按照最新版城市规模划分标准:超大城市---1000万人以上、特大城市---500至1000万人、大城市100~500万人(300~500万人为Ⅰ型,100~300万人为Ⅱ型)、中等城市---50~100万人、小城市---50万人以下,深圳这十二年仅仅新生儿就生出了一座大城市、去年一年就生出一座小城市!

 

即使深圳的职场竞争压力这么大、资产竞争浪潮如此汹涌、城市节奏无比之快,深圳的妈妈们还在产子这个领域狂飙突进,深圳的妈妈们啊,还有哪个城市的妇女能够和你们相提并论,你们表现出全线、全面、全体的竞争优势!

 

以上数据足以让人们相信,最伟大的妇女群体、当今人类最具生产力的神级女性群体、里里外外全能的女性群体,肯定是在深圳啊,倒底是你们赋予了深圳活力、还是深圳赋能给了你们?!

 

这些新生儿三年后进入为期3年的幼儿教育、六年后进入为期6年的小学教育、九年后进入为期三年的初中教育、十二年后进入高中教育。按照上述年均生育速度、深圳必须持续保证单年级计有18.4万个学位,从小学到高中合计十二个年级需要221万个学位。以一个学校一个年级4个班、每班40个人算,单年级就是160人、全年级为1920人,这意味着深圳必须有2300座学校(含幼儿园但不含高等院校)才能满足要求!

 

深圳城市建设用地合计大约980平方公里,这就意味着深圳的学校建设密度必须达到每平方公里2.35所、出门不到200米内必有各类学校是必须的!这将是我国城市中学校密度最高的城市。而以每座学校占地1万平米计算,深圳需要24平方公里的土地用建学校,而深圳市政府手上的净地已经少于16平方公里,新建学校的用地恐怕也只能另寻它途了!

 

各位啊,体谅当家人之难吧,深圳土地市场已经无米下锅,如果中央再不给深圳多一些米,深圳只能从包容、吸纳转向排挤、排外了。给深圳加米的速度得快啊,再慢下去拖个5年,深圳单一个学位问题就足以焦头烂额。

 

中国的父母可都是一群为了后代教育可以不计成本投入、可以豁出去了的有远见的群体,学校不够是社会问题,而且一旦爆发涉及的家庭数量就不仅是这新增的这些孩子,而是影响到所有有教育阶段孩子的家庭,其实就可以理解为所有家庭都将受到影响,这是全民问题!

 

结论是:

 

1)深圳已经不是名校学位稀缺、而是学位的整体性稀缺。深圳学位的稀缺程度,已经超过房子。

 

2)其它城市都在说老龄化的时候,深圳是年轻化、少龄化,这种人口年龄结构在全国一枝独秀,并深刻影响之后的经济、楼市。

 

3)之前都说深圳的商品住宅只能依赖于旧改提供,现在要说,深圳的学校建设也必须依赖旧改提供,深圳只能提速旧改,否则已无发展空间。

 

4)深圳的土地呈现出最紧约束的态势,是包括港澳台在内的全国土地资源最紧缺的城市,还很可能是全球50大城市列强中,土地最最紧缺的。

 

5)如果不尽快给深圳加米,上述条件很可能导致原本最开放的深圳,产生极强的排外效应,从而成为最排外的城市,当然排外的方式是文明的:你买不起、你进不来!所以要尽快给深圳加米!


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粤港澳大湾区是指由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群 ,与美国纽约湾区旧金山湾区日本东京湾区并肩的世界四大湾区之一,国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。

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