YY | 广州区域2022年房企透视：粤系惨淡后梯度化国资接力

2022年，广州土地市场和楼市呈现以下特征：

广州土市情绪冷淡，是一线城市中成交金额下滑最严重（-29%）、溢价率最低（2%）的城市，国企拿地九成的托市前提下，中心城区流拍率最高仍达31%。

楼市低迷，量价齐跌，广州是一线城市中唯一新房（-5%）和二手房（-3%）价格同比均下滑的城市；住宅成交面积同比下滑亦达34%。

宽松政策出台，22年广州房地产宽松政策涉及优化限购、下调房贷利率、优化公积金政策、发放购房补贴等多个方面，但提振效果一般。

广州楼市低迷之下，对区域内涉房主体进行观察，归纳出如下特征：

（1）资质分化，投资级和投机级各占半；

（2）股权派系上，国资民营各占半壁江山，国资以广州市政府下属企业为主（6家）；

（3）经营方面，房企规模与盈利能力背离，大型房企毛利率相对偏低（20%左右），部分中小房企可达40%以上；

（4）财务方面，整体债务压力较大，未展期组中红、橙档过半。

进一步聚焦分析三家市级国资委旗下涉房主体：越秀地产、广州地铁与珠实集团，得出如下结论：

经营层面：

（1）业务构成：越秀地产、珠实集团、广州地铁的地产开发业务营收占比差异显著，分别为95%、60%和18%。

地产展业模式：越秀地产和广州地铁均涉及TOD模式（开发时间长，但拿地成本低，毛利率可高达60%）；珠实集团的“股权+债权”模式合计敞口90亿元，风险较大。

（2）销售视角：22年销售表现，越秀地产（1,252亿元，+8%；毛利率23%）＞广州地铁（114亿元，-6%；毛利率69%）＞珠实集团（88亿元，-30%；毛利率32%）。

（3）拿地视角：22年广州地铁逆势扩张，拿地建面同比增65%，新增土储均位于广州；越秀、珠实则收缩拿地。

（4）土储视角：越秀地产扎根广州（45%），但外拓城市深耕不足，广州以外单城市占比未达10%。珠实集团清远土储占比大（62%），去化仅三成。广州地铁土储均位于广州，以近郊区为主（67%）。

财务层面：珠实集团踩中三条红线，债务压力显著；广州地铁、越秀地产为黄档，整体看压力不大。

市场认可度：市场对越秀地产和广州地铁认可度较高（YY隐含3左右），而珠实集团认可度有一定弱化（YY隐含22年下半年来自4上升至5.5）。

整体来看，广州土市和楼市均在一线城市中表现较弱，当下修复速度亦较慢。区域内涉房主体债务压力整体较大，样本中展期违约主体达6家，未展期组中红、橙档过半。重点观察主体越秀地产逆市飘红，销售增长，但其重仓广州之余（45%），外拓城市深耕不足。广州地铁逆势扩张，其依托TOD模式，毛利率高（69%），地产业务实现反哺。珠实集团土储不佳（清远占62%），债务压力大（红档），典型弱国企。