大量高层住宅，将注定沦为贫民窟？

中国现在大量存在的高层住宅，将来是否会大规模沦为贫民窟？这一直是个热门话题。所以我想在此进行一个客观的探讨。

我们首先需要厘清高层住宅这个现象的性质。

首先，何为高层住宅？以前通常都是指10层以上，但按照现在的规模和标准，恐怕要定义为30层以上。

另外要了解的是，为何会建设如此之多的高层建筑？

都说中国楼市是复制了香港模式，这只是原因的一部分。还有一部分原因存在争议，那就是中国因为土地可用面积少，不得不建设高层住宅。

复制香港模式，其实就是复制“囤地”模式。

去过香港的人都会看到，在寸土寸金的香港，其实却存在着大片大片的撂荒野地，真正允许建楼居住的，只是小小的一块地皮。所以香港的高层住宅之密度，真的吓人。但这样就炒高了地价，才有了李嘉诚家、霍启刚家这样的巨富。

当初中国走向商品房制度，主要就是借鉴了香港和新加坡模式。但问题是只借鉴了炒地皮盖高楼这个模式，却没有借鉴新加坡的廉租房和“组屋”的配套设施，只是把香港楼市的坏处继续放大了而已。

不能不说这是当年一个商品房战略上的缺陷。现在许多人手里都握着价格奇高的商品房，作为几乎唯一的财富，但国家和个人却像是拖着房子走的蜗牛一样困难——这种畸形的财富模式就是因为当年的战略缺陷。

再说土地供给问题。具体的数字有人测算过，但是涉及到耕地红线等政策，你算了也没用，而且也不大可能改。所以只能做个类比。

跟谁类比？我想日本比较适合。

日本的人口密度极高，领土又以山地居多，可利用土地面积是很低的。但日本人的居住，即便是在东京这样拥挤的超级大城市，也有相当一部分人是住在“一户建”二层小楼里的。

下图是东京涩谷区的一个一户建：

就更不要提小城镇和农村了，这些地方基本上没有高层住宅，绝大部分人都住“一户建”或者独栋别墅。但是中国即便在小县城和乡镇，高层住宅的数量也很庞大。

日本即便是在大城市京都，老城区的人也是住在历史悠久的独栋房屋之中，只有新城区的人才有一些会住高层公寓。

那么日本稠密的人口和狭小的地域，怎么就能满足人们如此的居住模式呢？所以我认为中国土地供应不足所以需要高楼，可能是个伪命题。

再考虑到美国、欧洲，其实也没有中国这样全国性的、覆盖到乡镇的大规模高层住宅现象，所以我们可以认知到一点：中国大量的高层住宅这种现象，在世界大国里面基本上是独有的现象。

欧洲其实也在五六十年代，兴建过很多高层住宅，但规模是远不及中国现在的。

在欧洲城市，绝大部分高层住宅，都有着极其完善的住户自我管理机制、物业管理机制，物业是真正为住户服务的。

比如物业大会必须公开透明召开，建筑的一切改变和支出，还有维修基金的管理等等，都是透明和民主的。对于存在的问题，都会通过集体决议进行整改。

这种状态能实现的基础，除了法制完善之外，主要是居民的自我管理意识非常强，他们都不会轻易地让渡权利给物业或者政府，而是很珍惜自己的一切知情权和管理权。

尽管如此，旧的高层住宅还是有少数发生了“贫民窟”化的倾向，也面临安全等诸多问题。比如伦敦曾经发生过的高层公寓大火，那幢楼就是典型的“贫民窟”。

所以高层住宅的保养确实很难做到完美，即便是在富裕而物业法律相对健全的欧洲，想要保持一直有充裕的条件维护好高楼，也不是那么容易。

另外，欧洲近些年有大量的第三世界移民搬入，但大部分新移民管理意识、权利意识差，找的物业也相对比较差，所以建筑维护、物业管理等也不好，于是移民聚居区的高楼居住质量也越来越下降。

在这些几乎沦为“贫民窟”的建筑中，不仅存在建筑本身的问题，还存在犯罪率高等问题。不过相对欧洲城市的体量来说，这种情况还是极少数。

欧洲当年为什么要建设那么多的高层住宅？其实五六十年代整个欧洲都在大兴土木建设高楼，主要是因为战后的婴儿潮带来人口暴增，以及大量工人阶级、中产阶级的改善住房需求。

在那时就跟中国一样，欧洲人住在崭新的高楼中，也是一种体面的象征。

不过后来随着欧洲人口增长的停滞，以及人们对环境保护、居住舒适度的重新认知，就很快停止兴建大量的高楼，中产阶级有条件的都还是尽量住在郊区的别墅中。

但是现在，其实欧洲又有了新一轮的“高楼热”。但这次并不是大规模兴建高层住宅，而是走“少而精”的路线。

现在新建的漂亮高层住宅，住进去的又是一些“新中产”，他们一般从事互联网、金融等工作，对居住环境的要求更高。所以在这些高层住宅附近，都有着很好的配套设施：游泳池、健身房、绿地和公园等等。

下图是巴黎新建的一个高层公寓：

在美国其实也类似，现在又到了富人住新高楼的时代。当然还是那句话，高楼的数量和规模，还是远远比不了中国。

其实综合以上，中国的高层住宅到底会不会沦为贫民窟？答案已经可以浮现了。

欧美的高楼虽然也存在老化和贫困化的趋势，但总体而言问题不严重。因为老旧高楼的数量少，也有国家的富裕和法制的健全支撑，总归不会特别差，不会沦为像巴西贫民窟那种情况。

另外，人口的缩减、置换是个重要因素。于中国而言，现在也到了人口缩减阶段，但又有着比欧美数量多得多的高层住宅，那面临的住宅老化和贫民窟化风险肯定也是巨大。

但很多讨论这个话题的人，只专注于高楼的维护。其实我们要明白这一点：贫民窟之所以是贫民窟，因为里面住的是贫民。所以有没有产生大量的贫民，才是最核心的因素。

欧美之所以情况还不错，是因为欧美所谓的贫民和非洲、南美的贫民，定义本身就不同。

在欧盟国家，贫民只要愿意去工作，月收入就很容易达到1500欧元以上，再加上高福利，足以维持有基本尊严的生活。

在香港，高层住宅也没有大面积沦为第三世界那种贫民窟，因为香港到底还是富裕，并没有产生大量的赤贫阶层。

所以，国家的经济要一直发展，尤其是民众的收入要能不断提高、社会保障也要健全。当然，住房法制也要不断提升，居民的自我管理意识、权利意识也必须加强。只要做到上述几点，高层住宅其实并不怕沦为贫民窟。

一句话：中国要想避免贫民窟问题，“发展才是硬道理”。