加州建屋减少，或提高房价和租金

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洛杉矶华人资讯网4月4日综合LA Times报道 加州及全美范围内开发商在2023年开工建造的房屋数量有所减少。专家表示，随着供应短缺情况的恶化，这种下降最终可能推高房价和租金。

开发商列出了几个推迟建造新房的原因，包括劳动力和材料成本的上涨以及新的地方法规，这些因素都增加了盈利的难度。

但其中最大的因素，也是影响全美的一个重要因素，就是高昂的借贷成本。利率上升不仅提高了美国人买房的成本，还增加了开发商的额外成本，他们需要为建设和管理项目支付更多的资金。

因此，有经济效益的项目越来越少，建造的房屋也越来越少。

房地产研究公司CoStar的分析师Ryan Patap表示：“债务成本是最重要的因素。”

美国人口普查局的初步数据显示，2023年全美的新房建造许可较上年下降了12%，而加州下降了7%。单户住宅和多户住宅的房价都出现了下降，其中大部分都是待售的，而多户住宅主要是出租。

加州建筑行业协会（California Building Industry Association）主席Dan Dunmoyer表示，房价下降的一个主要原因是，许多待售房屋建造商预见到“大规模衰退”，并在2022年抵押贷款利率上升时停止了购地开发。

然而，一件有趣的事情发生了——买家对房屋的需求并没有像预期的那样大幅下降，这在很大程度上是因为现有房主不想出售房屋。

随着待售房屋建筑商重启机制，利用房源短缺的机会，情况出现了改善的迹象。人口普查数据显示，今年头两个月，加州的建筑商发放的单户住宅许可证比去年同期增加了35%。

多户住宅许可证继续下降，下降了33%。

John Burns research and Consulting的研究主管Rick Palacios表示，不同的路径可能是由几个因素造成的。

总体而言，单户住宅建筑商可以获得更广泛的债务来源，不那么容易受到利率上升的影响。在独栋住宅市场，供应短缺也在加剧，房价也在攀升。

与此同时，随着空置率的上升，包括洛杉矶在内的许多地方的租金略有下降，部分原因是近年来公寓建设相对强劲。

在洛杉矶市，开发商必须应对另一个因素——Measure ULA。去年全市范围内实施的房产转让税为经济适用房提供资金，引起了房地产行业的强烈反响。

虽然它被称为“豪宅税”，但它实际上适用于所有售价超过500万美元的房产，不论是加油站、商业街、公寓楼还是真正的豪宅。根据该措施，售价在500万到1000万美元之间的房产，卖方需要缴纳售价的4%的税；而对于售价超过1000万美元的房产，税率为5.5%。

公寓开发商和房地产经纪人表示，Measure ULA带来的额外成本使他们在这个风险较高的行业中获得合理利润更加困难。

Marcus & Millichap的房地产经纪人Greg Harris表示，这是因为建造公寓时，开发商通常需要出售他们的成品，这可能会导致对任何超过15个单元的建筑征收联合购房税。即使是持有房产的开发商，通常也需要对完工的建筑进行抵押贷款。Greg说，贷款机构愿意提供的贷款更少，因为如果他们执行抵押品赎回权并出售房产，他们也需要支付税款。

洛杉矶开发商Robert Green说：“Measure ULA就像是棺材上的最后一颗钉子，它来得不是时候。”

许多公寓项目是在不同的经济环境下开始的，近年来或即将完工。南加州大学拉斯克房地产中心（USC Lusk Center for Real Estate）的执行董事Richard Green表示，这样的供应应有助于在一段时间内降低租金，但这种情况不会持续太久。

他说，在未来两三年内，随着完工公寓的减少，“我们将看到租金再次开始上涨。”

这对加州来说将是一个打击，因为加州的房价昂贵，成千上万的人无家可归，难以找到住房。

美联储计划在今年晚些时候降低利率，这可能会使更多项目在财务上变得可行，同时租金也可能会上涨。

土地卖家可能会降低要价，以适应开发商的成本上升，包括洛杉矶的Measure ULA。

房地产研究公司CoStar的分析师Ryan Patap表示，通常情况下，他预计公寓建设会随着土地成本的降低而反弹。但他指出，开发商们表示，他们对在洛杉矶建房持谨慎态度，因为洛杉矶的政治环境发生了变化，更加倾向于限制房东权利，更加保护租客。

人口普查数据显示，2023年，洛杉矶市的多户住宅许可证下降了24%，洛杉矶县下降了19%。而建筑业研究委员会（Construction Industry Research Board）的数据显示下降幅度更大，市区下降了49%，县区下降了39%。

世邦魏理仕（CBRE）的商业地产经纪人Laurie Lustig-Bower表示，洛杉矶的一些土地所有者已经开始降价出售，但除非迫不得已，他们更愿意等待，直到开发商能支付更高的价格。

近年来，州立法者已采取措施，通过削弱地方对土地使用决策的控制权，使建房变得更容易。

洛杉矶市长凯伦·巴斯（Karen Bass）也根据她的“一号行政指令（Executive Directive 1）”加速了100%经济适用房的建设步伐，同时该市最近还免除了一些小型项目的雨水收集要求。