万科郁亮：地产商光熬下去是不行的

“你看到的是火圈，但它可能是个火把。”10月20日，万科董事局主席郁亮对《最话》等说。这个充满玄学的对话发生在一年一度的万科媒体交流会席间。

这句话多少反应了当下房地产市场的心态。由于房产具有消费和投资两重属性，所以大家买房，不仅是用来住的，还会买个预期，而预期就像那个旋转的光轮，你不知道在未来的某一刻，它是火圈还是火把。

例如，现阶段，如果你问一位地产从业者，现在应该卖房吗？得到的答案大多是，“如果不着急用钱，倒也不必着急”。

但如果问“现在可以买房吗？”得到的回答也是，“如果不是刚需，那也不如再看看吧。”

从这样的回答里，你读不出任何预期。我理解这样的回答，毕竟我们谈论的是几百万甚至上千万的标的，如果主意出错了，是要遭人埋怨的。

应该是一种预期管理，据万科联席总裁张海介绍，截至9月底，万科今年已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”，也就是收房的同时，业主就可以拿到房产证。要知道，以前，这个周期很可能长达一年。

当然，对于有些地产同行来说，交房、办证也可能是遥遥无期，属于“你猜”，“你再猜”。

万科不想让他们的客户去猜，而是让客户们看得见。今年万科在全国360个项目举办了7267次工地开放行动，比方说搞云监工，实时直播工地进度，这应该也是一种预期管理，针对业主心里隐隐的、对坏的那部分预期。

在地产不确定的年代，郁亮说，他更愿意去看到好的一面。在整个问答环节中，郁亮这个视角贯穿始终，在他看来，目前我们的人均居住面积相当于日本40年前的水平，随着经济的发展和人民生活水平的提高，我们不可能停留在当下水平。此外，还有更多的居住问题可以产生住房需求，例如旅居和养老。

“总的说来，还是原来那句话，短期市场有压力，长期我们还是有信心。”郁亮说。

作为一个马拉松爱好者，郁亮坚信坚持的力量，在他看来，现在地产行业的状态有点像马拉松中的“撞墙”，他认为，“由糖来提供能量已经不够了，脂肪还没用起来，但只要熬过去，就还能跑下去。”

这句话同样充满隐喻，但也是万科当下的选择。那么，万科又将采取什么样的战略，去渡过短期，走向长期呢？

以下为这位从业33年的地产老兵的部分战略判断，有删节。

01

短期有压力，长期有信心

根据第七次人口普查的数据，中国城镇人均居住面积 38.6 平方米，但打开来看，城市居民的人均居住面积是 36.5平方米左右，城镇居民人均是42.3 左右平方米，城市居民被城镇居民所“平均”。而一二线城市居民人均居住面积大概 34.39 平方米，也就是说大城市居民又被中小城市“平均”了，甚至深圳这人均居住面积才 21 平方米。

即使是人均居住面积 38.6 平方米也是建筑面积，折成使用面积的话，仅仅相当于 40 年前日本的居住水平。

我相信随着中国经济的长期发展，老百姓生活水平提高，老百姓的居住水平不可能停留在 40 年前日本的水平上。

老百姓对房子的需求越来越多样化，除了居住，还有文旅、商旅等需求，不能只按人均需求面积计算。根据多样化需求的话，测算得出，需求量中枢值应该每年在10亿到12亿平方米左右，这是一个合理的需求量。今年大概有超过7亿平方米的开工量，离10亿到12亿平方米中数值还离得很远。

通常来说压缩得越厉害，反弹也就越大，市场自身有向上修复的力量。9月份市场的好转是市场本身的修复力量和政策发力的共同结果，所以说政策很有用的。已有政策，希望能够落实到位。

过去政策在需求端发力比较多，在供给端方面好像关注不太多，比如有些城市库存特别多的话，是不是应该可以放缓、减少、暂停土地供应？有些城市存在土地资源错配、商业办公闲置，能否调整成适合市场的项目？

我觉得这些应该是政策可以发力的方向。所以总的说来，市场有短期压力，长期还是有信心的。

02

光熬是不行的

两年前，确实，我说过，我们要“尊重常识，回归常态”，震动之后有机会。

坦率的讲，确实没想到，这个阵痛比我预想中更长，也更痛一些。今天，这个行业的各个方面，相关的利益方都很煎熬，压力很大，都很不容易。但是光熬也是不行的吧，我觉得今天的状态有点像马拉松中的“撞墙”。

不少人在跑到大概30多公里以后，就会开始“撞墙”跑不动了。为什么？这是因为原来消耗的动能主要来自糖，但是这时候体内的糖已经被消耗完了，开始消耗脂肪，用脂肪燃烧产生的热量推动你往前跑。

这有点像油电混合动力，电用完了，就要开始烧油，但是人体会有个转换过程，持续五分钟、十分钟，这时候是最痛苦的，因为由糖来提供能量已经不够了，脂肪还没用起来，但只要熬过去，就还能跑下去。

这种动能的转换其实就是经济新旧动能转换，我们这个行业要也从过去的传统阶段往新发展阶段走。

03

做时代让你做的事情

万科有一句座右铭：“没有成功的企业，只有时代的企业。”这句话是从海尔“借过来的，它告诉你，只有顺应时代的变化，做时代让你做的事情，你才有可能成功一些。

所以在发展策略上，万科有两个同步，一是和客户同步发展，现在客户的要求越来越高了，它导致我们行业特别内卷，当然，无论是卷行业还是卷公司，对客户是好的，客户满意了。就像做咖啡，刚开始品质好，可以卖个高价钱，现在不单要品质好，还要便宜，还要花样百出。

第二是和城市同步发展，新的阶段，我们的城市也发生了明显的变化，再次向城市中心区发展；还有就是向新发展，包括两个含义，一个是说中国城市发展不像过去那样摊大饼发展，向城市中心聚集，第二是要求在空间上，各种业务场景上融合发展。

这是因为很多城市、半城市在完成新旧动能转换时，都以创新产业为主，这就需要大家在一起，充分的交流。

前不久，在上海，我见了美国铁狮门的老板Rob Speyer，他告诉我，每十年都有一股声音说纽约不行了，但到今天为止，纽约仍然是美国乃至全世界最繁华的城市。所以，城市永远不会落幕，如果一个企业能跟上城市的发展，一定是有机会的。

04

赚小钱、赚慢钱，赚辛苦钱

向新发展造成了在两个方面难度很大，一是如何赚小钱、赚慢钱，赚辛苦钱。无论是长租公寓还是物业服务，都属于赚长钱、赚小钱，其实开发赚钱也不多了，用地价、房价一算就知道了，和过去不一样了。

长租公寓算是特别难赚钱的业务，万科经过了这么长时间努力，终于在今年的 6 月份开始赚钱了，到 9 月份开始，才算是完全赚钱了。这个业务万科做了 8 年了， 8 年以后，我们终于赚钱了，这些年赔了很多钱下来了。你看这么多不容易啊。

另外一个难点在于商业闭环，经营属性的业务往往周期长、见效慢，利润比较低，过去都靠开发业务补上，但现在开发业务也不够投入了，只能在做这个事情的时候，前期投入特别大，缺少REITs。以往，REITs（不动产投资信托基金）政策被大家忽视，它的作用是非常大的，它类似于当初的按揭买房，如果没有按揭，老百姓的居住问题不会这么快得到解决。

REITs使得要长期持有的、要经营的经营服务类业务有了空间。所以现在万科把这类业务叫消费型基础设施，目前长租公寓，物流业务都在积极申请REITs的安排，落地之后，我们的经营服务类业务的商业模式就闭环了。有了REITs之后,万科就实现了从发展商到不动产商的转变。

05

好企业绝不是算账算出来的

一个好企业绝不是算账算出来的，本身企业好，做账的不太好，也能做的很好，你要靠做账做出好企业来是不可能的事情，。

一个企业的未来不是靠省钱省出来的，是靠创造创造出来的。你见过哪个是省钱省出未来的吗？

我们省钱是很好的美德，但更需要创造价值。如果你光省钱，没人买你的东西有什么用？

所以，我们要做性价比的管理。

手艺好、产品好，“双手做工，养活自己”，这个才是根本。