雄安三周年记（下）：三年了，当年投资雄安的人还活着吗？
白沟的街头，前方10公里就是如火如荼的千年大计——雄安工地。
站在这里，还是会恍惚想起3年前——
突如其来的投资客蜂拥而至，为了抢到一套房，无所不用其极。
此刻，重新站在北方的寒风中，看着白沟重新恢复一片祥和。
而一片祥和的背后，填满了投机客的累累白骨。
抢房
2017年4月1日，晚上18时，中央决定设立河北雄安新区的通知发布后。
有房产中介连夜落址雄县，外地人纷纷赶往雄县购房。
外地购房者深夜冲进雄县抢房，宾馆一房难求。
雄安的高速出口，因为来自全国各地的抢房者的涌入，从4月1日夜里12点就开始堵车，从县政府门口一直堵到高速口。
雄县平时均价3000元、4000元的二手房已经卖到了8000多元，需要全款支付，且目前房子不能过户，只能买卖双方私底下签署协议。
4月2日早上，一家中介机构已被蜂拥而至的人群挤满，一名中介人员称：
“反正昨天有成交的房子。现在所有的买卖房都不能过户，都是私下交易定好的。”
8000多二手房已经被一扫而空，但是这并不阻挡投机情绪的狂热。
二手房买不到，那就买别的啊！！
“大产权”房也成为了抢房者的备选。
除了大产权房，“新民居”也被抢房者盯上。
新民居指在农田或村里的自盖房，当时也卖到了每平方米5000、6000元左右。
雄县召开紧急会议，要求停止一切售楼行为。
雄县的市场被稳定下来，但是购房者的投机热情却在雄安的限购之下被再一次的催化。
雄县买不了，那就买周边啊！！
拿距离雄安最近的白沟镇为例：
成立新区的消息宣布不到几小时，一套商品房的价格就从每平方8750元人民币激增到每平方1.2万元人民币。
第二天，这个价格又上涨了3000元人民币。
最终在4月3日当地政府封盘之前，白沟的房价整体上涨了10000元。
人性的贪婪，在2017年的春天，淋漓尽致的展现。
40年前的春天，深圳特区成立，深圳的街头走满了充满梦想的年轻人。
那一年，所有人都想去深圳大干一场。
40年后的春天，雄安新区成立，雄安的街头走满了前来炒房的中年人。
那一年，所有人都想去雄安买上一套。
投机
三年前，我在雄安看到遍地都是眼睛里布满血丝的炒房客，我在思考一个问题——
为什么？
为什么雄安能被炒成这样？环雄能被炒成这样？
为什么白沟一个乡镇的房价能被炒到超过2万？
为什么定兴一个县城的房价能被炒到1万8？
直至今天，我再次站在雄安的土地上，我才慢慢找到答案。
第一个原因是，2017年的全国市场正处于楼市最亢奋的时期。
2017年前后，先是深圳，然后是上海，接着是广州，再然后是北京，四个一线城市全部完成一轮房价翻番。
紧接着，行情从一线城市，向二线城市蔓延。合肥、苏州、南京、郑州，西安，重庆等等，房价翻番像一场传染病，在2017年的几乎所有二线城市和省会城市里横行肆虐。
当时的楼市，只有两类人——
第一类是，尝到房价上涨甜头的有产者；
第二类是，眼热别人尝到房价上涨甜头，红了眼也想抿一口的无产者。
所有人，都在等待下一个风口的出现。
雄安新区的成立，仿佛是在狼群中丢下的一块肉，每个人都想咬下一口。
第二个原因是，当成千上万的饿狼冲进一个小市场后，市场规律被彻底击垮。
雄安新区成立后的第二天，全国通往雄安的高速公路上跑满了杀红眼的投机客。
雄安的各个高速口，被远道而来的全国投机客堵了个结结实实。
对于雄安，乃至环雄的几个城市来说——
这几个小县城和小乡镇，是接不住如此规模庞大的全国投机客的。
在环雄的四小龙城市——定兴、白沟、霸州和徐水，考察的这几天，我们发现——
四个城市，每个在售的住宅项目不超过10个；
四个城市，每个在售的新房房源，不超过2000套。
这还是在三年后，市场已经被激活的今天。
2017年的环雄四小龙，在售的住宅几乎只有今天的一半不到。
这样的小市场，面对这成千上万蜂拥而来的全国投机客，几乎用不了半天，住宅就会被扫荡一空。
当市场被扫荡一空时——
市场规律会被击碎，定价权也会被颠覆。
当一个房东，面对一个购房者的时候，定价是公平的；
当一个房东，面对一千个购房者的时候，定价是失衡的；
当一个房东，面对一万个购房者的时候，定价权完全取决于房东。
你觉得不值，不重要。
因为，后面还有99个购房者等着来谈。
当时的雄安，平常每晚80一间的小旅馆，都被炒到1000一晚，而且还一房难求。
村民当时的自住房，都被炒到5000多一平，而且还抢不到。
整个市场都是混乱的，楼市是被杀红了眼的投机情绪裹挟的，定价已经没有规则可言。
彼时的雄安及环雄，不是值不值2-3万/㎡的问题。
而是卖家想卖多少的问题。
回归
在经历过17年的那轮上涨之后，环雄城市限购令下，房价基本回归到了正常面。
那稳定后的环雄房价是怎样的情形呢？
我们以白沟为例，来跟大家聊一聊。
下面这张图，是白沟的房价变化图——
在2017年的时候，白沟新房市场均价在18000元/㎡左右，有的项目甚至卖到了20000+的价格。
2020年的白沟，新房在9000-12000元/㎡左右；
对比2017年和2020年，白沟的新房价格相比于之前，跌幅达到50%！！！
而且17年限购之后，让很多项目从当时的期房，卖成了现房。
新房市场的不景气，二手房市场也备受牵连。
目前白沟二手房面临以下几个问题：
1、白沟的限购限售政策，在17年之后一直收紧的状态；
2、新房和二手房价差不大，本地客户优先选择新房；
3、二手房中介过多，整个二手房市场都在疯狂出货。
▲新房售楼部旁边随处可见的二手房门店
整个白沟楼市，还未能从炒作的阴影下完全走出来。
白沟是这样，环雄的四个其他城市，也是这样。
结语
站在今天的时间节点上，我们回顾2017-2020的雄安和环雄市场，我们会发现——
它几乎是中国楼市投机史的完美样本。
它经历了一轮完整的从泡沫诞生，再到泡沫破裂的过程。
在这个过程中，投机情绪被放大到了极致！
以雄安和环雄的市场作为研究样本，通过房价的走势变化可以发现——
大概念在房价中的作用其实是微乎其微的。
概念刚出来的时候，所有人都进去抢。
并不会去关注这些概念是否有用，也不会去关注概念背后是否政策的支撑，更不会去考虑这个概念是否会落地，落地周期会不会很长；
只考虑一点：抢房！抢房！就是抢房！！
但是，当政策出来的时候，当概念的兑现周期非常长的时候，再加上调控政策的加码，所有的投机客会全部跑步退场。
留下的市场，只剩下一地鸡毛.....
作为大碗楼市耿直少年团的我们，曾深入雄安现场：雄安三周年记（上）：我们进入了雄安工地现场！（←点击直接查看）
我们会发现——
雄安的概念很好，规划更好，规划落地也很快。
但即使概念这么好，落地这么快的一个地方，三年开发仍然是一片工地，真正的兑现周期也需要10-15年左右的时间。
也就意味着10-15年之后雄安才能真正的形成规模，具备客户的外溢能力。
在这个过程中，雄安的价值是不断兑现的，但这是一个长线且缓慢的兑现过程。
环雄也一定是有价值的，随着雄安的价值的兑现，也将是一个长线且缓慢的过程。
这个过程，可能是又一个三年，可能是又一个五年。
2017年的那一拨环雄投机潮，最大的问题就是——
把五年才能兑现的长线价值，在短短三天的时间里，彻底透支了。
把五年才能完成的涨幅，用了五天时间炒完了。
接下来，自然就是等待泡沫的破裂。
我们一定要记住一点：
推动房价上涨的真正的驱动力，来自于真实的居住需求，而不是一时的概念，更不是一时的炒作。
庆幸的是，雄安以及环雄终于回归到了理性，价格又回到了最初的起点，泡沫都已经被撇去。
可悲的是，当年被套牢的那些人。
但是，对于我们这些幸存者来说，现在反而可能是机会。
只是这一次，我们的眼光要重新放的长远，静等花开。
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本文为大碗楼市原创