最高涨幅超10%！首轮土拍，究竟藏有哪些“小心机”？

上海一批次19宗地块已于上周四（3月16日）正式挂牌，将于4月18日开始举行竞拍。

同期公布了地块的详细信息、出让规则，以及大家最为关注的房地联动价。通览这19宗地块后，我们发现——

部分板块“涨价”了！

今天，我们就来聊聊这批地块，究竟涨了多少，又都有哪些精彩“看点”。

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从公示的19宗涉宅地块分布情况来看，约1415.4亩涉及浦东（2）、徐汇（1）、静安（1）、普陀（1）、闵行（3）、宝山（1）、嘉定（3）、松江（1）、青浦（3）、奉贤（2）、金山（1）等11个区域。

总建筑面积约198.9万㎡，总起拍价约483.6亿元。内环内仅静安1宗；内中环徐汇田林；中外环仅宝山大场、桃浦两宗，其余15宗宅地均位于外环外。

出让面积TOP3区域分别为青浦、嘉定、松江；起拍楼板价和房地联动价TOP3均为徐汇田林13.36亩、静安中兴社区6.39亩、莘庄19.43亩宅地，均为mini地块。

19宗宅地初评：『体量小』『“微瑕”』『地缘性』。

此外，本次土拍还应该注意到——部分地块相较片区有调整空间，涨跌均有其理。

 外环外——大虹桥 

会展中心南侧地块房地联动价69500元/㎡，刷新青浦全区房地联动价，且远超招商虹桥璀璨时代的63000元/㎡，几近10.32%的涨幅。

1.2的容积率指标更低，前期也有同一地区因指标差别联动价价差达5000元/㎡的先例，标榜着购房者的置业成本将大幅上升；

相反，蟠龙天地东侧约37.2亩宅地房地联动价64000元/㎡，受地块大小、位置、指标，远低于蟠龙天地的取证均价，价差达4700元/㎡。

2020年蟠龙天地取证均价约61500元/㎡，在不到两年的时间内上浮超7000元/㎡，进一步说明大虹桥的强溢价能力和未来潜力。

 内中环——徐汇田林 

房地联动价来到131000元/㎡，超出徐汇滨江保利西岸项目123000元/㎡的房地联动价；

而田林已售罄的鑫耀中城前期销售均价104500元/㎡，更南侧的汇樾庭（待售）房地联动价10.2万元/㎡，待拍的这宗宅地位置更优，单价上浮也在情理之中。

反观内中环，仅普陀、杨浦、北蔡仍有单价10万元/㎡新房可售，未来，10万元/㎡以内的新房或许只能在中环外可寻。

此外，江桥、静安中兴社区地块房地联动价较同片区也有细微上调，不过，地理位置更优更便利；

相反，闵行莘庄两宗宅地较古美更西南，房地联动价价差约2500元/㎡，桃浦地块并非位于智创城核芯地带，相较于宝华、金茂地块79000元/㎡的房地联动价也在合理区间。

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值得注意的是，本轮土拍在现场交易会程序和现场竞价规则等做出调整，从预公告增加地块相关内容，周边配套、红线图和招商联系方式均可以找到，提前一个月公布清单也为意向房企增加更多研判时间，避免盲目拿地。

针对去年集中土拍现场发生的情况，土拍流程还进行了微调优化。针对不同情况，主持人在举牌竞价和一次书面报价阶段将点算竞买人，且有权重新组织竞价和报价，避免突发情况。

依据地块自身素质、地段价值、配套成熟度及周边供应量等信息维度，我们又将这19宗地块划分为三个“级别”。

↓ ↓ ↓

其中，A级地块，自带红盘基因，地块本身素质较高，又有稀缺地段与成熟配套加持，具有较高的市场价值，为本次土拍需重点关注的目标。

以上就是关于此次土拍的一些前情信息整理。

最后，值得一提的是，万科、中海、华润“三子”的禁期即将满三年，大概率将出现在本次竞拍现场，届时或许会有一些新的“亮点”。

4月18日，拭目以待！

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购房通 出品

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