深圳城市快报 | 楼市中考成绩发布：住宅成交先扬后抑，后劲不足；特区建发、深圳地铁、华润置地领衔销售榜！
作者：价值研究院 | 首发：瑞联资信平台微信公众号
新房市场
深圳
01
新房成交分析
上半年新宅市场成交先升后降，后劲明显不足，需求疲弱。
6月销售旺季不旺，新建商品住宅均价为63,128元/㎡，环比下跌0.20%。网签量3,049套/31.0万㎡，套数环比上升9.40%。
新兴豪宅片区安托山超级网红盘海德园以备案208套/21,522㎡、27.1亿元（均价125,993元/㎡）霸屏，问鼎全市金额冠军。6月12日，海德园经历近10小时鏖战，最后一批房源A区237套住宅完美售罄，不负众望成为2023年第一个日光盘。
坪山区花样年·旭辉·好时光成交477套/46,474㎡、19.4亿元（均价41,660元/㎡），喜提本月成交套数冠军。
其他较活跃楼盘包括超核中心|润府（146套、均价72,342元/㎡）、云海臻府（137套、均价45,962元/㎡）、越秀·潮樾府（98套、均价72,539元/㎡）、会展湾雍境花园（76套、均价47,395元/㎡）等。
上半年，特区建发投资旗下创智云城（酒店式公寓113,608㎡，87.1亿元；写字楼50,496㎡，22.5亿元）、云海臻府等4个项目火力全开，以权益销售178,750㎡/115.8亿元辉煌成绩，领衔深圳房企销售榜。
深圳地铁集团9个楼盘在售，包括超核中心·润府（与华润置地合作）（88,409㎡/64.2亿）、深铁懿府（53,643㎡/58.2亿）、深铁璟城、弘基·朗寓等9个项目，以权益销售116,715㎡/101.7亿元总成绩，位列销售榜次席。
传统地产豪门华润置地（80.5亿）、万科（66.5亿）、前海建设（60.5亿）、卓越集团（48.1亿）各有明星楼盘销售喜人，挤身销售榜前列。
宝安区本月成交718套，摘得成交第一大区宝座。
坪山区成交659套，龙华区成交471套，龙岗区成交381套，分列第二至第四位。
02
新房可售及去化
近期购房者信心下降，多数新盘去化表现不佳。截至6月底，深圳在售新建商品住宅43,237套/436.82万㎡，可售套数上升8.6%，创下2014年以来的高位。库存压力最大的行政区包括龙华区9,203套，龙岗区8,855套，宝安区6,366套。第三季度新盘供应计划里，有14,957套住宅跑步进场，库存拉响警报，考验着深圳楼市的购买力。
当前深圳新建住宅库存去化周期为15.0个月，精准维持在调控目标区间（12～18个月）内。
存量市场
深圳
2023年上半年，存量住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止。
6月，具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,200元/㎡，环比下跌0.26%，同比下跌3.10%。房价连续20个月阴跌，市场非理性需求褪去。存量住宅网签2,407套/23.7万㎡，套数环比下跌13.67%。暑期淡季将至，市场难见起色。
从今年以来，深圳有效存量住宅源增幅达35.4%，全市共有53,942套有效存量住宅源在售，实现跨越式增长。在成交量萎缩的情况下，一些楼市“刺客”低价成交刺痛房东们的敏感神经，楼市预期进一步减弱。
深圳存量住宅房价收入比高达25.6，从2021年初（30.9）以来呈趋势性下降形态。
但从绝对数值而言，即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2023》房价收入比数据，香港18.8、悉尼13.3、温哥华12.0、洛杉矶11.3、伦敦8.7、纽约7.1、新加坡5.3。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。
住房租赁市场
深圳
深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。
一季度，深圳地区生产总值为7,772亿元，同比增长6.5%，这一增速远高于2022年全年增速3.3%。在中国式现代化建设和高质量发展道路上，深圳奋楫争先，勇当尖兵。从GDP到投资、消费、出口等各项主要经济指标，深圳都实现了较快增长，经济持续回升的态势已经明确，为全年经济稳中向好打下坚实基础。
中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。
本月存量住宅租售比为1:716，静态租赁回报率仅为1.6%。
楼市非理性繁荣是建立在高净值人群基于“财富效应”加杠杆之上的，刚需和换房者被裹挟着进场，房价更多是信贷泡沫的滥觞。房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约61.5年才能收回成本。
商业市场
深圳
01
一手商业市场
一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升
6月份，深圳一手商业物业均价为69,858元/㎡，环比下跌9.3%。成交面积52,519㎡，环比大升77.1%。
商务公寓方面，南山区招商太子湾·瑞玺大厦成交公寓16套（5,236㎡），成交金额5.18亿元（均价98,963元/㎡），遥遥领先，勇夺成交金额首位。项目坐落南山最核心的商业地段太子湾片区，由招商局集团与10Design联手打造，与高端艺术消费场所K11、世界一流文化中心、游艇码头和新型的蛇口邮轮中心等相邻，是走向全世界的门户。本项目批准上市公寓191套，累计成交69套，目前销售率为36%。
其他较活跃公寓楼盘包括会展湾东城（47套）、恒大悦玺大厦（42套）、华润笋岗中心（35套）、和昌·拾里花都（18套）等。
商业营业用房方面，位于光明区的勤诚达正大城，月内成交18,734㎡，成交金额6.13亿元（均价135,785元/㎡），蝉联全市成交金额冠军。勤诚达正大城住宅、商业、公寓批准上市489,519㎡，共分四期开发，目前一、二、三期基本都已售罄。本项目批准商业营业用房46,408㎡，累计成交30,748㎡，目前销售率为66%。
其他成交商业楼盘还包括合正新悦（1,404㎡，均价61,347元/㎡）、润峯云上府（1,052㎡，均价76,723元/㎡）、恒大悦玺大厦（450㎡，均价35,287元/㎡）等。
6月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为170.3万㎡，环比下降1.6%，下降趋势显著。
库存去化周期30.5个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要2.5年。
02
存量商业物业市场
存量商业物业市场：租金回升，空置率保持平稳
6月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积24,057㎡，环比上升32.3%。
一季度，深圳社会消费品零售总额2,358亿元，同比增长11.8%。整体商业市场逐渐摆脱了疫情的影响，成熟商圈逐渐完成业态调整，客流量有序恢复，整体租金回升。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。
办公市场
深圳
01
一手写字楼市场
一手写字楼市场：价跌量升
6月份，新建写字楼成交均价40,586元/㎡，环比下跌3.3%；成交57,584㎡，环比暴增239.4%。
万科星天地热销10,062㎡，成交金额5.8亿元（均价58,000元/㎡），名列全市成交金额冠军。项目邻近罗湖区地铁9号线向西村站，占地6,676㎡，建筑面积83,430㎡。已批准上市写字楼31,456㎡，累计成交20,115㎡，目前销售率为64%。
其他热销楼盘还包括花样年·旭辉·好时光（10,324㎡，均价17,647元/㎡）、恒裕柏悦湾（8,454㎡，均价54,976元/㎡）、岁宝壹品（3,890㎡，均价24,292元/㎡）、旭生和韵华庭（3,695㎡，均价47,635元/㎡）等。
6月份，深圳新建写字楼可售面积高达153.3万㎡，库存量下降5.1%。
02
存量写字楼市场
存量写字楼市场：租金趋势性下行，空置率基本稳定
6月，深圳存量写字楼销售成交9,657㎡，相对于超过800万㎡的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。
一季度，龙岗区坂田街道星河WORLD双子塔、宝安中心区卫星通信运营大厦入市，写字楼招租面临较大竞争压力。受复杂的国际形势和国内宏观经济的影响，深圳写字楼新增需求转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金趋势性下降。
一季度，深圳商务区甲级写字楼租金继续下行，平均租金为190.3元/㎡·月，环比下跌1.2%，同比下跌5.1%。静态租赁回报率为2.9%。
深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是近期租赁市场的主旋律。
一季度，深圳甲级写字楼平均空置率为21.9%，环比下降0.5个百分点，整体空置率走势基本稳定。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，未来两年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的800万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。
土地市场
深圳
6月，深圳推出共4宗地，其中3宗为居住用地，建设用地面积14.48公顷，规划建筑面积47.00万㎡。
本月共有9宗地顺利拍出，规划建筑面积261.00万㎡，成交总额170.24亿元。
本月成交两宗居住用地，其中中海斩获深圳湾超级总部基地T207-0060宗地，备受瞩目。
T207-0060宗地占地36,293㎡，规划建筑面积207,660㎡，最高限制地价125.32亿元。限毛坯均价13.33万元/㎡，不限制户型比例，没有配备保障房。本宗地共有6家央国企竞拍，分别是华润+建发、中海、保利发展、招商+华发、中铁建、越秀。历经1个半小时，出价39次触顶后，开始竞自持的租赁住房建筑面积。鏖战151个回合，最终由中海以125.32亿+自持租赁住宅58,500㎡竞得。
另一宗居住用地A811-0347，由深业以14.41亿底价拿下。宗地位于深圳北站片区，毛坯限价8.05万元/㎡。
本项目包括酒店37,130㎡ ，要求配建一座四星级及以上酒店，引入一线奢华酒店品牌，且该品牌需是深圳“首店”。
┈ End ┈
▼
精彩内容不容错过！星标三连， 瑞联资讯天天准时送达！世联●数据服务
自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，最小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于52万存量小区、1.7亿套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。
340多个
大中城市
52万+
存量小区
1.7亿套
住房
800万+条
有效买卖案例
10亿+
累计案例
365天*24h
1秒精准估价
数据服务
世联评估
以上内容摘自瑞联平台《城市快报》。
更多楼市资讯和专业分析，请参阅瑞联平台《城市快报》。如需免费领取瑞联平台热点城市完整报告，敬请与我们客户经理联系，或点击下图留下您的联系方式：瑞联平台由瑞联资信咨询、瑞联数科、世联资产、世联评估、中瑞世联、中瑞华建、中瑞税务、华房数据等公司共同成立。秉承专业互通、生态共赢的服务宗旨，由平台中台统一品牌管理，系统管理、专业研发、数据共享、资源共享。
平台总部设立于深圳，平台机构下设深圳、广州、东莞、佛山、厦门、武汉、成都、重庆、上海、杭州、南京、北京、青岛等十三家分支机构，服务网点涵盖超120个城市；为客户提供土地房地产评估、资产评估、资产证券化、投后全流程管理、工程咨询、工程代管、地产营销顾问、存量资产运营及存量交易咨询、纾困方案咨询、数据科技与咨询等服务，并提供覆盖项目全周期、全链条的交易&金融咨询全场景服务。
往期回顾 | 点击阅读 |
点击阅读 | |
再获殊荣！瑞联平台荣膺介甫奖「杰出REITs项目资产评估机构」 点击阅读 | |
点击阅读 |