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研析 | 民法典视角下房屋买卖预告登记在破产程序中的效力
预告登记的法律性质
预告登记制度作为“舶来品”，其起源于早期普鲁士法上的“异议登记”制度，随后被德国、奥地利、日本等国所接受，用于应对物权和债权区分原则对交易安全的威胁。预告登记制度自《物权法》确立以来，在我国已有14年历史，并因其对不动产物权变动的保障效力而被《民法典》继受沿用。根据《民法典》第二百二十一条规定[3]，预告登记是指为保障将来实现不动产物权合同约定的物权变动，当事人按照合同约定向登记机构申请的一种不动产登记类型。同时，在未经预告登记权利人同意的情况下，处分该不动产并不发生物权的效力。从法律性质上来看，王泽鉴教授认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具二者的性质，可认为系于土地登记簿上公示，以保全不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[4]王利明教授则直接提出，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。[5]严格地说，在预告登记的权利人办理预告登记时，其尚未实际取得物权，而只是享有以物权实现为内容的债权请求权。[6]综上，笔者认为虽然预告登记介于债权和物权之间，是一种债权物权化现象，但究其本质仍为一种债权请求权。只不过其相较于一般债权，具有公示公信效力、对抗第三人效力等物权属性。
预告登记的破产保护效力分析
学理上一般认为，预告登记具有权利保全、顺位保证、破产保护等效力。所谓破产保护效力，即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。[7]立法层面上，《民法典》物权编基本沿用了《物权法》关于预告登记的规定，明确预告登记具备保全效力，并明确债权消灭或权利人怠于申请登记原因会导致预告登记失效。相较于学理观点，立法层面上对于预告登记是否具备顺位效力和破产保护效力并未作出规定。而作为大陆法系的代表的德国，在立法上对预告登记效力作出更为细致的规定，即确认预告登记的保全效力、顺位效力和破产保护效力。但值得注意的是，《德国民法典》在第八百八十三条第二款规定，“在预告登记后就土地或权利所为的处分，在它会妨害或侵害请求权的限度内，不生效力。即使处分系以强制执行或假扣押方式或由支付不能程序中的管理人为之，亦同。”[8]由此可知，德国在预告登记保全效力上采取相对无效的不动产处分原则，也就是说，经预告登记的不动产处分行为在不妨害请求权的前提下是有效的。而我国在预告登记保全效力上，对经预告登记的不动产权利的处分采用限制处分原则，且未限定处分主体，即未经预告登记权利人同意，在司法执行程序、破产程序等其他程序中处分该不动产的，均不发生物权效力。那么也就是说，一旦房屋买卖协议经预告登记后，在不具有债权消灭或未经房屋买卖预告登记权利人同意的情况下，处分经房屋买卖预告登记的房屋行为，并不发生物权变动的效力，即使在破产程序中，管理人也不得随意处分该资产，侵害预告登记权利人的权益。在司法实践中，如前所述，最高人民法院通过裁判文书主文内容确认预告登记具有破产保护效力。在山东省高级人民法院在相关纠纷中亦确认通过预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，具有物权化的效力，在预告登记未失效的情况下，仍具有破产保护的效力。[9]而这一司法实践法律依据的来源更多的是基于我国在预告登记的保全效力上采取限制处分原则，且考虑到登记制度的公示公信效力，从而认为我国的预告登记制度具有破产保护效力。综上所述，由于我国对预告登记不动产采用限制处分原则，预告登记的保全效力具有物权排他性，且登记具有公示公信效力，使得普通债权具有对抗第三人的效力，从而可以在一定条件下实现预告登记在破产程序中向本登记转变，达到破产保护的效果。
破产程序中，预告登记的法律效力
（一）经预告登记的不动产仍属于债务人财产/破产财产预告登记的权利虽然可以是债权产生物权化的效果，但并不意味着可以直接使债权转变为物权，其本质仍是债权。只是相较于一般债权，其可以产生强化保证房屋买卖合同目的的实现效力，用以保障物权和债权区分原则下债权能够向物权顺利转变，维护交易安全。依据《民法典》规定，预告登记在具备本登条件时，经权利人申请完成本登记后才发生物权变动的效果。在未本登记之前，预告登记仅是保障实现债权请求权转变为物权的期待，并未发生物权变动。甚至在权利怠于行使时，预告登记会失效。在不动产物权登记生效原则下，经预告登记的不动产因未完成本登记，所有权并未发生变动而仍属于债务人／破产财产。预告登记权利人只能基于房屋买卖合同和预告登记的保全效力请求管理人履行合同义务，完成本登记。而不能径直向管理人主张财产所有权，而行使取回权。（二）管理人有权依破产法规定撤销预告登记的房屋买卖协议《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《企业破产法》”）为保障债权公平受偿，防止债务人转移资产或不当交易损害债权人权益，而赋予管理人对破产受理日前一年内的债务人相关行为[10]或在破产受理日前六个月内在具备破产原因债务人仍实施个别清偿行为[11]的撤销权。因此，若进行预告登记的房屋买卖合同约定中存在无偿转让或交易价格明显低于市场价格的，管理人有权行使撤销权，向人民法院请求撤销该房屋买卖合同。由于房屋买卖合同被撤销，造成债权消灭，从而预告登记失效，管理人处置该房屋时便不会受到预告登记的限制。另外，虽然房屋买卖合同约定的交易价格符合市场规律，具备合理性，但是若合同没有约定预告登记义务的情况下，债务人在破产受理日前一年内进行房屋预告登记的行为也应当撤销。因为预告登记是一种实现物权变动的担保工具[12]，其使得没有担保的房屋买卖合同债权具有了限制债务人财产处置，增加债务人财产权利负担，担保房屋买卖合同债权人物权实现，其行为等同于对无财产担保的债务提供财产担保行为，使得原本没有预告登记保护的债权具有了被登记房屋担保的属性，侵害债权人权益，易造成偏袒性清偿。如若对此行为进行撤销，极易造成行为人滥用预告登记制度和破产制度转移财产或进行个别清偿，这与破产程序公平受偿的价值理念相悖。值得关注的是，预告登记行为发生在破产受理日一年前，但本登记发生在破产受理日一年内或六个月内的情况下，预告登记的权利人申请并完成本登记，发生所有权的转移并不能视为管理人可撤销的情形。这是因为预告登记在具备能够进行不动产登记之日起九十日内未申请本登记的情况下会失效，预告登记权利人及时申请变更本登记是预告登记制度的应有之义。若将此变更行为视为转移资产或偏袒性清偿行为，是对破产中撤销权的过度解读和滥用，是对预告登记权利人对不公平和不公正对待，更不利于维护市场经济的交易安全与稳定。因此，管理人在撤销因房屋买卖合同所为的预告登记或本登记行为时，应以预告登记的时间作为是否享有撤销权的判断标准。（三）预告登记不因管理人行使合同解除权而失效在我国《民法典》规定中，预告登记的失效主要是两个方面的原因，即预告登记能够进行不动产登记之日起九十日内未申请和债权消灭。在民法典物权编解释（一）颁布实施前，圄于我国《企业破产法》未像德国《支付不能法》那样明确限制管理人对经预告登记的不动产合同的解除权。但在破产法实践中，管理人常常以《企业破产法》第十八条双方均未履行完毕或以合同目的不能实现为由，解除不动产物权协议，主张预告登记因债权消灭而无效，致使预告登记权利人请求物权变动目的的落空。这与我国采用限制处分原则的预告登记保全效力相违背，直接导致具有债权物权化效果的预告登记无法在破产程序中产生对抗第三人的效力，限制管理人处分不动产的效力，破坏了登记制度公示公信力的社会根基。
如上表所示，民法典物权编解释（一）并未完全采纳《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的内容，而是将债权消灭情形解释为预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销和预告登记权利人放弃债权三种情形，并未将协议被解除作为债权消灭的情形。此种变化在一定程度上限制了除房屋买卖预告登记权利人之外的其他主体对合同解除权的滥用，平衡了相关当事人的利益，有利于维护司法公正。换言之，在破产程序中，管理人行使合同解除权并不能注销房屋买卖预告登记，即便是房屋买卖预告登记权利人尚未有未履行完毕的或是本登记条件在破产程序中尚未成就的情况下，房屋买卖预告登记并不因协议的解除而失效。（四）预告登记权利人可请求变更为本登记，行使取回权如前所述，相较于德国等大陆法系国家，我国《民法典》在预告登记的保全效力增强，限制了对预告登记不动产的处置。管理人解除权因不能达到注销预告登记，涤除破产财产权利负担的效果而被限制行使。因此，在房屋买卖预告登记权利人可请求管理人继续履行合同，且具备本登记条件时，其有权向管理人请求变更本登记，行使取回权，从而实现破产保护效力。需要强调的一点是，在破产程序中，房屋买卖预告登记的权利将有可能会加速到期。根据《企业破产法》第四十六条未到期债权加速到期的规定，作为具有债权请求权的预告登记，在预告登记权利人无履行义务时，且房屋本身具有办理登记的条件是，破产债务人办理本登记的履行期限也应加速到期，预告登记权利人应在加速到期日起90日内申请登记，否则，将承受预告登记失效而无法变更本登记的法律后果。（五）无法实现本登记时，预告登记权利人债权具有优先性预告登记的义务人进入破产宣告后，预告登记转为本登记的条件尚不满足，此时预告登记的权利人不享有取回权。[13]但是本登记条件无法满足，并非预告登记失效的法定事由。在破产程序中，预告登记由于债务人原因无法转为本登记的情形一般表现为尚未办理建筑物所有权首次登记。在宣告破产后，此类房屋也将纳入破产财产范围。虽未办理所有权首次登记，但其作为期房仍具有市场交易价值。若是局限于理解预告登记仅保全物权实现，而不保全在物权无法实现时债权的优先性，不给予预告登记权利人债权优先权，那么在管理人依照表决通过或裁定认可的破产财产变价方案的处置过程中，则会出现无法将预告登记进行注销，该房屋因此无法实现变价，造成预告登记权利人与资产处置之间的僵局。所以在非因预告登记权人的过错导致预告登记不能转为本登记时，考虑到预告登记权人独享期房价值的利益格局，应允许预告登记权人实现其“专属的”“锁定的”利益，即就期房变价款优先受偿，从而破解预告登记僵局，实现实质正义。[14]这也是管理人在处置此资产的唯一选择。
结语
虽然民法典视角下并未对房屋买卖预告登记具有脱离破产财产的破产保护效力进行规定，但是我国预告登记制度保全效力更为强硬的限制处分原则，并给予登记的公示公信力，产生对抗第三人的物权化效力。另一方面，通过司法解释排除了房屋买卖协议解除对预告登记效力的影响，使得管理人合同解除权并不能达到预告登记失效而处分房屋的目的，这也为预告登记权利人在本登记无法实现时，具有要求债权进行优先清偿的基础。由此可见，我国的预告登记制度虽未明确破产保护效力的规定，但基于我国采用限制处分原则的保全效力，实现了预告登记权利人有权继续履行合同并请求办理本登记，进而行使取回权的破产保护效力。
[1] 预告登记一般分为所有权预告登记和抵押权预告登记，本文主要探讨房屋买卖合同中的所有权预告登记，因此，文中如无特别说明，预告登记均指房屋买卖中的所有权预告登记。
[2] 详见张世超、威海广信房地产开发有限责任公司等破产债权确认纠纷民事裁定书，（2020）最高法民申2674号；张文光、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，（2020）最高法民申6469号；张艳玲、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷其他民事民事裁定书，（2020）最高法民申3618号等。
[3] 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
[4] 王泽鉴：《民法物权：通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第128页。
[5] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第213页。
[6] 王利明：“论民法典物权编中预告登记的法律效力”，《清华法学》，2019年第3期。
[7] 房绍坤，吕杰：“创设预告登记制度的几个问题”，《法学家》， 2003 年第 4 期。
[8] 陈卫佐译注：《德国民法典》，法律出版社，2015年版，第334页。
[9] 威海广信房地产开发有限责任公司、宁雷破产债权确认纠纷二审民事判决书，（2019）鲁民终2808号。
[10] 《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：
（一）无偿转让财产的；
（二）以明显不合理的价格进行交易的；
（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；
（四）对未到期的债务提前清偿的；
（五）放弃债权的。
[11] 《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定：人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。
[12] 庄加园：“预告登记的破产保护效力”，《南京大学学报（哲学·人文科学·社会科学）》，2014年第6期。
[13] 同前注7。
[14] 徐银波，孟涛：“预告登记效力规则的反思与完善”，《安徽大学学报（哲学社会科学版）》，2021年第3期。
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