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珠江新城卖了一栋楼！每平米5万！琶洲卖了三栋，每平米约4万

小鱼 小蛮腰商业地产 2023-03-23
摄影：小鱼
2022年上半年，广州写字楼市场大宗交易频现。
市场人士透露，核心区域写字楼，出一栋卖一栋！
01
在珠江新城、琶洲等区域，整栋式的写字楼物业备受市场青睐。
来看看这几例大宗交易。
据南方都市报、克而瑞的数据，位于珠江新城的粤海金融中心-T1栋，被太平洋保险以34.9亿元整栋买下，成交面积约69000㎡，成交均价约5.06万元/㎡。
以下为粤海金融中心效果图👇
粤海金融中心效果图，图源：公众号粤海金融中心
据悉，粤海金融中心位于珠江新城板块黄埔大道首排，总体量30.6万平方米，由2栋超甲级写字楼及8个花园体验式独栋商业组成，其中T1栋38层（高度179米）已出售，T2栋58层（高度284米）由开发商自持。
粤海金融中心项目周边交通路网发达，项目周边5条地铁环绕（13号线、APM线、18号线、1&3号线、3&5号线），其中13号线花城广场北站地铁无缝上盖，同时直连CBD出入最便捷的主干线——黄埔大道。
珠江新城已经多年没有供货了，所以粤海金融中心的出现，被媒体称为珠江新城最后的“王炸”，其实珠江新城今年还有个高端公寓项目面世，名叫嘉裕中心J公馆。
琶洲由于货量多，大宗交易也就更多。
琶洲总部企业效果图，图源：广州海珠发布
位于海珠区琶洲板块的TCL大厦-东塔，被东升实业以15.9亿元总价拿下，成交面积约37000㎡，每平米4.2万元。
琶洲板块的小米大厦-副塔楼，被凯龙瑞基金以11.4亿元拿下，成交面积约24,000㎡，每平米4.75万元。
最大的一笔成交，是下面这一宗。
琶洲板块的复星国际中心-南地块楼宇，被丰树集团以42.9亿元拿下，成交面积约110000㎡，每平米约3.9万元。
据克而瑞，统计了上半年超10亿元的大宗交易：
从成交均价看，珠江新城写字楼均价在5万左右，琶洲在4万左右。
以上统计的都是超过亿元的大宗交易，除此以外，像番禺的保利大都汇、金融城汇金中心、广报云汇等项目上半年成交也较为活跃。
上半年广州写字楼市场大宗交易频现，背后原因是为何？
有分析认为，是由于商务区的招商模式由房地产商承包开发建设及后期运营的传统模式，转向了直接引入产业主体进行开发建设的新模式。
产业方向明确，企业将更加有信心拿地或者买楼。
这种模式的好处在于前期以土地直接绑定产业主体，为区域未来的发展奠定产业发展方向，保障商务区建成后的产业导入的纯粹性。
以金融城为例，金融城起步区开发之初仍主要引入房地产企业拍地，以至于起步区产业发展不纯粹，目前金融城东区开发模式已经直接引入尚品宅配、酷狗音乐等龙头企业拍地，发展更加稳健。
值得一说的还有，广州写字楼空置率一直是国内最低的，其甲级写字楼空置率远低于我国其他优质商务区。
琶洲是近年来广州交付最密集的商务区，其空置率出现结构性上升，但租金水平仍然处于波动中持续上涨，说明市场非常看好。
02
广州2000多栋商务楼宇，哪些板块最能打？
据广州日报，截至2021年底，广州共有标准写字楼2164栋，十层以上写字楼943栋，年税收过亿楼宇超160栋，税收超10亿元楼宇25栋，广州全市“百户楼”中，超过80%坐落于中心五区。
以甲级写字楼为例，主要有4大板块：珠江新城、天河北、琶洲、越秀。
根据第一太平戴维斯统计，2022年一季度，广州主要板块甲级写字楼租金排行：珠江新城177.9元/㎡/月，天河北162.2元/㎡/月，琶洲141.8元/㎡/月，越秀135.7元/㎡/月。
从空置率看，珠江新城6.2%，天河北6.3%，越秀7.1%，琶洲14.8%。
目前来看，最能打的商务区是珠江新城和天河北。
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