注意!借名买的房,这些情况下可能被判给别人
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借名买房引争议
分手情侣对簿公堂
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法官说法
借名买房,是当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中,由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系(如夫妻或父母子女)等原因,借名买房合同纠纷较为普遍。在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下,借名买房合同有效,借名人享有房屋权益。
本案中,双方签订了《协议》,对于借名买房关系进行了约定,以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。从借名人和出借人的角度出发,该做法值得肯定,但借名买房依然存在很多法律风险。
除了本案的情况外,常见风险有:
登记人反悔,在出资人证据不足,不能证明双方之间系借名买房关系的情况下,要想取得房屋产权或收回买房款都很困难;房屋被征收,征收补偿款被登记人领取从而产生纠纷;房屋实际购买人意外死亡,导致实际继承人无法继承房产等风险。
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法官说法
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力,我国采登记生效主义的立法体例,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。仅有出资事实并不能对抗不动产物权登记的效力,也无法设立不动产物权。
在继承诉讼中,一方继承人经常会提出诉争房产系借名买房的抗辩,称虽然房屋登记在被继承人名下,但实际系其中一方继承人出资购买。在此情况下,因涉及审查遗产范围,继承纠纷案件会区分不同情况,予以不同处理。
如果当事人范围一致,继承案件中会予以吸收,一并审查处理遗产范围。如果当事人范围不一致,可由主张存在借名买房法律关系的一方当事人另案提起合同之诉或所有权确认之诉,在另案中审查借名买房是否成立,以明确房屋权属。此时继承案件仅对权属确定的遗产进行处理。
对于借名人而言,除出资事实外,主张借名买房一方当事人还需举证证明双方之间存在借名买房的约定,且该借名买房的约定不违反国家法律、行政法规的规定,在借名买房约定合法有效的情况下,法院可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。本案中,李甲对于借名买房法律关系的成立未能提交证据,故法院驳回了其诉讼请求。
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法官说法
基于借名买房合同,能否直接请求确认享有物权?在司法实践中,对于借名人以出名人为被告提起诉讼,直接要求确认房屋归其所有的,通常不予支持。但要求出名人履行借名买房合同,办理房屋过户登记手续,如果符合登记条件的,可以予以支持。
原因在于,借名人享有的并非排他的物权,而是基于合同约定的债权。在借名买房合同纠纷中,应区分内部法律关系和外部法律关系,借名人基于借名买房合同,即内部法律关系取得债权请求权,但不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。
本案中,即便李女士主张借名买房属实,但其基于借名买房产生的也只是债权请求权,并不能产生物权变动的结果,也不足以对抗宏远公司享有的强制执行的债权,因此,其要求排除对案涉房屋强制执行的诉请不能成立。
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