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首发于2016年4月10日

住宅小区地下车库产权该归谁？

这两天一篇“南京星汉花园车库被判归全体业主”的假新闻在网上、一些公众号、微信群和朋友圈里疯传，找来相关内容看了看，有点哭笑不得：探讨小区车位产权问题不是认真学习研究物权法及产权设定和转让实务，而是以讹传讹转发一个基层未生效的错误判决，弄出一个开发商大量侵占小区业主权益的噱头，实在是只能叹息一声了……

今天又看到南京鼓楼区法院的【郑重声明】：

【郑重声明】说：这些网上、一些公众号、微信群和朋友圈里疯传的内容都是该院最初并未生效的一审判决，事实是当时星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中院撤销原判，发回重审。鼓楼法院重审后，2014年9月作出了重审判决。

具体如下：

星汉公司辩称：

1.业委会作为原告主体不适格，其既未与被告签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故其无权提起诉讼；

2.根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠、或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；

3.被告销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权。

请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。

鼓楼法院重审后认为：

业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。

星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。

被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

综上，2014年9月，鼓楼法院经审理，作出重审判决：

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；

二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。

宣判后，双方均未上诉，判决已生效。

鼓楼法院声明，这才是生效的判决内容，且该判决并非新闻，而是2014年9月作出的。

认真学习了鼓楼法院的郑重声明和生效判决，还是觉得应当好好学习物权法，按照物权法建设用地使用权可以在地上、地表、地下设立。谈论产权问题离不开产权法定、产权设定和产权登记三部曲：由物权法等规定产权类型和内涵（产权法定）；其次要在供地环节通过出让合同、划拨决定书、作价出资或入股协议等进行设定（产权设定）；再通过建设、销售、赠予等转移（产权交易）；最后通过不动产登记予以确认（产权登记）。

说到底车库产权归谁还要看物权法规定、出让合同约定和谁建设、是否销售或赠予等来判断。一般来说，地上车位产权、权益都归全体业主，因为地表使用权已经分摊到房屋中了；地下车库产权首先看出让合同约定，这是初次设定不动产产权，一般都设定给开发商，开发商要交相应部分的出让金（没交出让金的一般都是人防工程配套，人防工程属于国防资产）；然后通过车库建设，开发商取得车库的产权；最后看建成后开发商是否销售、交易（看销售合同等，单独销售或作为房屋配套一并销售或附赠、赠予），未销售或赠予的地下车库产权原则上是开发商保留下来了。

车库产权归属与车库成本是否计入房价无关，房价是市场供求决定，从来不是按成本核算出来的计划经济价格。

如果是开发商超过规划多建了地下车库，则违反了规划法和出让合同约定，首先应当由规划部门进行行政处罚，处罚后允许保留的应当到国土部门补缴出让金，不允许保留的则应当拆除整改等，而不是简单的不经行政处罚而直接司法判给归属业主。具体分析如下：

车库产权的产生

不动产的产权，产生于政府供地环节的建设用地使用权设定，之后随建筑物、构筑物建设而形成不动产产权。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，开发商依法取得建设用地使用权后，通过合法建设行为完成，成为不动产原始权利人。

物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”开发商作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，是这些不动产的初始产权人。只有两种情况例外：

一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。

二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及售房资料，表明某些车位为业主共有，开发商让与或者放弃了自己的权利，车库产权自然转移到受让人手中。

除了这两种情况外，车库的所有权一般开发商的，但应首先满足小区业主需要，在满足小区业主需要之前，不得向业主之外的其他单位、个人出售、出租或赠予。

满足下列条件之一，地下车库产权才可能属于全体业主，开发商应当在交付房屋的同时把地下车库无偿交付全体业主使用：

1.开发商在计算小区对外销售房屋的共摊面积时已经把地下车库的建筑面积计算在内，即开发商销售单元房屋时已经把地下车库一并销售给小区业主了；

2.开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；

3.开发商在出售单元房屋时承诺附赠或赠予地下车库。

关于车库产权的一些似是而非观点：

一是“成本决定车位产权”。有人认为，车位建设成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。

这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，房价是市场供求决定，从来不是按成本核算出来的计划经济价格，建设成本如何分摊，不是判断所有权的依据，车库产权归属与车库成本是否计入房价毫无关系。

二是“功能决定车位权属”。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，车库产权应随房屋销售一起转移，不能单独作为交易的标的。但功能不决定产权，并且地下车库有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易标的，符合区分所有权建筑中专有部分的属性，不是房屋的从物。

三是“容积率决定所有权”。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现产权。这个说法有一定道理，但物权法明确建设用地使用权可以在地上、地表和地下设定，因此，地上车位产权、权益一般都归全体业主，因为地表建设用地使用权已经分摊到房屋中了；但地下车库属于地下建设用地使用权设定，可以单独计算地下容积率并单独设定。至于超过政府核定的容积率，多建了地下车库，产生的是违反行政管理的后果，应当由规划管理部门处罚，但不能因为超出容积率多建车库，就归业主共有。

四是“业主的利益高于开发商利益，应当明确车库权属归业主”。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。但同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益也应当保护，只要是合法的利益，都应当得到保护，否则，谁还有积极性建设地下车库呢。

因此，住宅小区的地下车库，原始产权应当是开发商的（作为人防工程的除外），业主可以通过建设单位的出售、出租、附赠等行为，取得地下车库产权。 

 专有车位和共有车位

《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

地下车库一般都属于规划内的车位，产权一般属于开发商。而规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧很大。尽管物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外，并未区分车位的形态，规划内的车位属于建设单位，并未规定露天车位除外，但个人认为，小区内的地表建设用地使用权已经分摊到全部房屋中去了，地上车位应该都属于占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，也就是说地上车位一般应当属于小区业主共有。

人防车库的产权归属

《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。

因此，住宅小区建设中，通常会要求配建地下人防设施，平时可以作为地下车库使用，形成了所谓的人防车库。对于这部分地下车库，在政府供地时，实际是以划拨方式向开发商提供的地下建设用地使用权，开发商并不需要交纳出让金，只是开发建设资金是由开发商投资的，这部分地下人防工程设施按规定建成后是要移交给人防办的，开发商办理相应手续后可以在平时作为地下车库使用。因此，这部分地下车库的产权就很难说完全属于开发商了，但也不能因此说就属于全体小区业主，准确说应当属于国防资产，由人防办管理，但投资建设的开发商也有一定权益。

存在不清楚认识，特别是一篇以讹传讹的假新闻能流传如此之广，说明这个问题是个焦点问题，车库归属问题也还需要法律法规进一步明确。对于国土资源部门来说，一是需要在供地公告、供地文件对于供应的建设用地使用权要准确界定。二是在国有建设用地使用权出让合同中对供应的建设用地使用权空间范围需要准确界定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。为准确标示出让建设用地使用权的权利范围，保证合同约定的标的物的唯一性，在出让合同中，不仅要约定出让合同的平面界址，还要同时约定宗地的上下高程，及地上、地下容积率。三是在不动产登记的开发商初始登记及随相应的销售、出租、赠与、附赠等行为而来的变更登记和业主取得的产权登记方面，都要仔细审核供地文件、规划条件、建设内容、销售、出租、附赠协议等内容，准确确认相应的不动产产权。