可以协议出让的五种情形和五大类型

关于国有建设用地出让方式,相关法律、法规、规定都有规定（55号令、城市房地产管理法、土地管理法、土地管理法实施条例、物权法和国办发【1999】39号、国发【2001】15号、国发【2004】28号、国发【2006】31号文件以及国土资源部第11号令、21号令、39号令、土地出让规范等），但一些规定之间往往有交叉，容易造成理解和执行上的困惑，为此，需要认真学习上述相关规定的实质，将相关规定梳理集成，形成可执行可掌握的具体细则。

一、可以协议出让国有建设用地使用权的范围

 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》实际上就是对上述法规政策的梳理和集成，根据两个规范及其后的规定，下列五种情形的国有建设用地使用权可以采用协议方式出让：

1.供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。其中，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；

2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4.出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

5.法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

除上述五种规定情形，《协议出让国有土地使用权规范》还建立了程序认定机制，明确通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议出让方式。

二、国有建设用地使用权协议出让的类型

根据国有建设用地使用权出让时，政府、土地产权人与拟出让土地的经济法律关系，协议出让可以分为以下五大类：

1.政府供地环节的协议出让

（1）集体农用地办理转用和土地征收审批后形成的新增国有建设用地，依法可以协议出让的；

（2）政府收回收购的国有建设用地，依法可以协议出让的。

2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

（1）原划拨土地使用权人申请办理协议出让的；

（2）原承租土地使用权人申请办理协议出让的。

3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让

（1）原土地使用权人办理协议出让后转让；

（2）划拨土地使用权转让，由受让人办理协议出让的。

4.改变土地用途申请办理协议出让

（1）原划拨土地使用权人申请改变土地用途办理协议出让的；

（2）出让土地使用权人申请改变土地用途需要变更出让协议补交土地出让金差价的。

5.出让土地使用权续期需要办理土地出让的

【链接1】

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）相关规定：

第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

【链接2】

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）(国土资发[2006]114号) 相关规定：

【链接3】

《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）相关规定：

第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖和挂牌方式出让外，方可采取协议方式。

【链接4】

《协议出让国有土地使用权规范》（试行）(国土资发[2006]114号) 相关规定：

4.3协议出让国有土地使用权范围

5. 供地环节的协议出让

6  原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

7  划拨土地使用权转让中的协议出让

8  出让土地改变用途等土地使用条件的处理