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近期房地产市场的一些信号 预示了什么？

近期，中美贸易战步步升级，经济形势稳中有变，中央强调要“六稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）。房地产市场也出现了一些值得关注的信号。

一、中央政治局年中会议加码房地产市场调控力度，要求“坚决遏制房价上升”。

7月31日召开的政治局年中会议进一步加码房地产市场调控，将2016年以来“抑制房地产泡沫、遏制房价过快上涨、防止大起大落”的调控基调进一步严厉，取消了“遏制房价过快上涨”中的“过快”二字，表述为最严厉的“坚决遏制房价上涨”，强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。

近期中央关于房地产市场调控政策的表述  

在中美贸易战升级，中央扩大内需、释放宽松信号后，一些人认为房地产市场调控可能随之松动，将迎来新一波行情，此时加码房地产市场调控可以去除这些不当期待，稳定房地产市场预期；同时，管住房价，抑制政府、企业和居民资金涌入房地产市场的冲动，促使资金进入房地产以外的投资和消费领域。

二、深圳等城市房地产市场调控加码，“四限”升级，部分城市市场面临“冻结”。

7月底，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委、市市场和质量监管委、市公安局、市民政局、市住房建设局、市金融办、深圳市税务局等单位《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，随后深圳市规划国土委下发《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。两个《通知》明确了深圳市的最新调控措施，即由老“四限”（限价、限购、限贷、限转）升级为新“四限”，即：限单位（停止企事业单位购买住房）、商务公寓限售（新建商务公寓只租不售且不得改变用途）、购买房屋限转让（购买房屋后一定年限内不得转让）、限离婚购房信贷。随后苏州等城市也出台了类似的调控措施。

目前一些和强二线城市基本都出台了类似的新“四限”政策，市场和房价基本“冻结”。

2016-2018年7月深圳市商品住宅月度量价走势

2016-2018年7月北京市商品住宅月度量价走势

2016-2018年7月上海市商品住宅月度量价走势

2016-2018年7月广州市商品住宅月度量价走势

三、部分城市土地流拍增加，开发商观望情绪显现。

8月10日，太原年度大土拍爆出大冷门：地处南内环西街的8宗土地，全部流拍。

这8宗土地，黄金位置，总面积827142平方米，起拍总价130亿，楼面起价不足5000元。周边房价1.2万起。8宗土地，开拍后2宗地有华润和金茂象征性的举牌，但出价不达底价未成交，其他6宗地无人报名，8宗土地全部流拍。

一个月前，苏州也有3宗土地流拍。其中一宗，两次上架，总价下跌3亿，楼面价下调2000，依然再次流拍。另一宗地，在主城区、地铁口，起拍楼面价1.5万元，同样流拍，而两年前的这里，鲁能以2.6万元的楼面价抢得一宗地。

上海1宗、徐州2宗、宁波2宗、苏州3宗、许昌5宗、合肥6宗、太原8宗……，据南方都市报8月14日报道，今年以来，一线城市住宅用地流拍11宗，二线城市流拍132宗，全国土地流拍超800宗，远超去年同期，近期有增多迹象。

土地流拍背后可能有各种原因，但归根到底还是在新老“四限”等严调控之下，特别是近期的“限涨令”和开发资金紧张，让对市场最为敏感的开发商们观望情绪显现，对房地产市场未来预期信心不足。

四、深圳房地产市场住房供应模式酝酿变革，“香港模式”向“新加坡模式”调整，市场面临整体变革。

8月3日，深圳市正式公布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确了2035年前的住房供应模式。要求正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，进一步深化住房制度改革，构建系统完善的住房供应与保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。在制度设计上坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。 

简单说就是从“香港模式”（少量保障房多数商品住宅）转变为“新加坡模式”（多数保障性质少数商品住宅，新加坡二者比例为8:2）。从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%（各20%），同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例，商品住宅用地不超过40%。

这一模式改变，土地规模的六成以上被分割给保障性住房，必将直接影响房地产市场结构、购房者市场预期和市场运行。 

五、国家“棚改”政策变动，货币化安置收紧，房地产市场需求有所减少

回头看一看，本轮房地产市场上涨，实际上是始于2014年9月、2015年3月的政府放松房地产限购限贷（认贷不认房、降低首付，缩短营业税免征年限等），加速于“棚改”新政（鼓励棚改、货币化安置）和信贷加杠杆。尤其是“棚改”新政的货币化安置，国开行累计发放棚改贷款3万亿，有效放大了购房需求，加之羊群效应，房价上涨从一线二线重点城市蔓延到三线四线城市。

前一段国开行开始收紧棚改货币化安置政策，随着去库存政策和棚改货币化政策的逐渐退出，推动本轮房价上涨的最主要推手失去基础，住房需求明显抑制，房地产股股价下跌，房价在各种预期的改变下，可能已经进入微妙的调整周期。

六、不动产税的脚步似乎越来越近，会是压倒房价的“最后一根稻草”吗？

7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇在国新办发布会上表示要加快推进房地产税相关政策，似乎又加大了人们对开征房地产税的担忧。

不动产税的脚步一直没停，有关部门一直在研究推进中。其实社会上担心的土地使用权出让、不动产登记信息全国联网等反倒不是开征房地产税的障碍，开征的前提是要先理顺不动产税收体系和出台《不动产税法》。

开征不动产税需要对房地产保有和流转环节的税收进行梳理、整合，减少流转环节税种、税负，整合保有环节税种开征不动产税。按照税收法定原则，必须经过全国人大的相关立法程序，对相关税法进行修订或废止，出台《不动产产税法》，这是开征不动产税的基本前提。

开征不动产税方向是肯定的，《不动产税法》的立法也一直在推进中，何时出台取决于中美贸易战影响下的经济形势和全国人大的立法进程。《不动产税法》需要三读通过，估计最快能在2020年审议通过，2021年前后推出。

不动产税开征后，必将加大房地产保有成本，对有房者和购房者的心理预期有重大影响，很可能造成抛售潮而促使房价下行，成为压倒房价的“最后一根稻草”。

上述诸多政策和信号交织，今后一段时间房地产市场面临诸多不确定性，但以下几点应该是明确的：

一是调控“四限”措施升级，8月7日住建部在沈阳会议上强调调控不力的城市将被问责，估计新“四限”措施将扩大实施范围，目的就是房价不能上涨，多数城市房地产市场和房价面临“冻结”。

二是强调因城施策调控，一线城市、强二线城市调控措施严厉，房价难以上涨，有的已经开始下行，弱二线和强三线城市估计会成为下阶段因城施策调控重点。

三是房地产不会成为扩大投资拉动内需的着力点。中美贸易战升级，经济形势下行，加之美元处于强势加息期，扩大投资拉动内需的着力点应是补短板，重点是交通等基建和产业实体经济，抑制政府、企业和居民资金流入房地产。

四是尽管近期国家释放了货币宽松信号，但国家已经明确抑制放水资金流入房地产行业，下阶段房地产行业仍将面临“钱紧”局面。

五是住房供应模式改革、棚改政策调整和不动产税的走近，极大可能改变人们的住房市场的预期，住房需求有可能面临下行，房价有可能逐步进入调整期。

针对上述情形，开发商和购房者可能都比较纠结，但无论如何，有一些基本原则应该明确：

对于房地产开发商而言，一是要密切关注政府政策和市场信息变化，对于严厉调控面临市场“冻结”的城市、面临政策重大变动城市和市场基本饱和的四线城市慎入；对于写字楼、商务公寓等去化速度慢、只租不售或销售限制多的物业类型慎投；加快已有项目的开发销售速度，加快资金回收，尤其三四线城市和可能强化调控的城市项目，唯快不破；密切关注公司现金流，量入为出，慎重把控拿地进度、开发建设进度和销售进度，避免盲目冒进。

对于购房者而言，无房或需要改善居住的刚需，有合适房屋合适价格，该买还得买；投资性购房需要慎重决策，确实资金充裕需要投资的，也要选好城市、地段、物业类型和价格水平，现阶段不建议冒进型投资；已有房屋，特别是已有多套房屋的，需要考虑适度减仓，最好在2020年前减到三套以内。