土语 | 寻找高价值投资地块2 综述篇：决定土地价值的主要因素
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2.综述篇：决定土地价值的主要因素
各种决定土地价值的说法：前面从基础篇列举了可能影响土地价值的各种因素，这么多因素如何综合影响地价？如何找到主要因素或主要矛盾呢？很多专家都有自己的理解和判断：
2.1 区位决定论
不动产投资名言：Location、Location、Location（区位、区位、区位）
来自西方的不动产投资名言，被李嘉诚引用而成为不动产投资的不二法则。认为决定不动产投资价值的第一是区位，第二是区位，第三还是区位。强调区位决定地块价值，当然，这里的区位不是指自然地理位置，而是综合概念，包含了自然、经济、社会等因素综合决定的位置。
区位也是一个从宏观到微观的概念，比如城市区位就是指城市在国家城市体系中的位置，区域区位往往指城市某个区域在城市发展体系和布局中的位置，地块区位则指具体地块在城市和区域中的具体位置。
城市区位的判定：
2.1.1.胡焕庸线：黑河-腾冲线东侧生活了94%的人口，城市人口比重更高。
2.1.2 中心城市：国家明确的国家中心城市有北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安等9座
2.1.3 一线、二线、三线、四线城市划分：采用商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标划分：
2.1.4 交通，尤其是高铁对内陆城市区位的影响
2.2 城市群理论
2.2.1 最主要城市群：“3+2”长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群和成渝城市群、郑州武汉长沙中部城市群
2.2.2 19大城市群以1/4土地集聚74%人口，创造90%GDP，其中城镇人口占比77%。到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。
中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级城市群，10个以上1000万级城市，12个左右2000万级大都市圈。
2.2.3 东部沿海→中部→西部
东部沿海经济带：北京、上海、天津、广东、江苏、浙江、山东、福建、海南，双核城市省份；
中部经济带：安徽、河南、河北、江西、湖南、湖北，单核城市省份；
中西部经济带：山西、四川、广西、重庆、陕西、云南、贵州、辽宁，
西北东北经济带：甘肃、青海、新疆、吉林、黑龙江、宁西、内蒙古
2.3 人口决定论
有人认为不动产价格是由人口决定的，有人才有住房消费需求，因此有人认为人口才是决定房价的根本因素，甚至也有人仿照区位决定论提出：决定房价的因素第一是人口，第二是人口，第三仍是人口。
人口指标有户籍人口、常住人口等，但在分析不动产投资价值时最有效的指标一般是常住人口或中小学在校学生数量等。因为，常住人口、中小学在校学生数等反映了人口迁移的过程和结果。
2.3.1 人口迁移的基本逻辑：经济-人口分布平衡。
1）决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，简单地讲，就是人随产业走。在市场作用下，人口流动将使得区域经济份额与人口份额比值逐渐趋近1。
2）工业发展需要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向一二线大城市、大都市圈和区域中心城市集聚。
2.3.2 人口迁移规律：从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。
在全域层面，一线、二线城市人口持续流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市持续流出。但与一般三四线城市明显不同，发达城市群的三四线城市人口仍稍有流入。2016年，一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.4、1.6、1.1、0.6。
2.3.4 需要关注人口下降与城市收缩：中国城镇化进程中相当多的城镇在收缩： 2000-2010年间，中国有三分之一的国土人口密度在下降，有1万多个乡镇和街道办事处的人口在流失，人口密度在下降，有些甚至成了“空心街道办事处”；中国行政意义上的600多个城市中，有180个城市的人口在流失。
有人研究表明：2007～2016年间，中国有84座城市出现“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。东北地区的收缩城市已经连成了带状，长三角和珠三角地区的黑点也成片出现。按照城市生命周期，这些城市很可能继续‘收缩’下去。
铁锈地带与东北经济：经济结构的调整，人口结构调整，城市空间结构调整、矿山资源枯竭等，造成东北地区因经济衰退与人口流失成为中国的“锈带地区”。
2.4 经济指标决定论（GDP与人均指标）
主要看目标区域GDP、人均GDP、居民人均收入、消费等数据
2.5 综合决定
比如：国土资源部的城市土地等及其他城市分等成果
2.6 小结
以上说法都有一定道理，总体而言，不动产投资地块的选择应当：近期看金融、中期看土地、远期看人口。
中国目前的不动产市场实际上是个金融、货币现象，房地产调控更多的成为一个金融工具、货币工具，成为长期超发货币的蓄水池。近些年央行量化宽松超发的货币，如果不是房地产这个大蓄水池，物价难以想象。
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