[问与答]出让土地想改用途该咋办理？ 

【问】我公司2008年4月竞得某市一宗工业用地，出让年期50年。目前工厂经营状况不好想转型，经向该市规划部门咨询，这一片区已规划为城市住宅区，我公司想申请将该宗地由工业用地变更为住宅用地，进行房地产开发。请问该如何办理相关用地手续？

【答】从你所说情况看，城市规划已将该区域规划为城市住宅区，因此，将你公司的工业用地变更为住宅用地是符合城市规划的，但应当办理规划和用地批准等手续：

    一、你公司向出让方（市国土资源局）和规划管理部门提交变更土地用途的申请文件；

二、规划部门依照城市规划进行审查同意后，向你公司出具同意改变土地用途的批准文件（不符合城市规划的，规划部门不予批准）；

     三、市国土资源局根据原《国有土地使用权出让合同》和规划部门意见审核，按不同情形分别办理：

（一）《国有土地使用权出让合同》没有特别约定，法律、法规、行政规定也没有明确规定必须收回土地使用权的，出让方（市、县人民政府国土资源主管部门）同意你公司变更土地用途的申请，对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定后，与你公司签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

一是分情况具体确定新用途土地的出让年限：

      1．城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限或更短期限确定；

      2．城市规划对土地使用没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。

      二是确定应补缴的国有土地使用权出让金额

      土地用途和出让年限确定后，可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平，确定应补缴的土地出让金额。具体可按下式确定：

      应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件（新用途、新年期）下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

      三是出让方与你公司签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

四是你公司按出让合同变更协议或者重新签订的出让合同约定，缴清应补缴的土地出让金差价，申请变更登记，领取新的国有土地使用证。

（二）原《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权，或者法律、法规、行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，由市、县人民政府收回土地使用权依法重新公开供应。土地使用权收回时，应当对你公司给予相应补偿，补偿金额根据剩余年期出让土地使用权市场价格确定。

需要指出的是，如果原土地使用权人未向出让方和城市规划部门申请或虽申请未经出让方和规划部门同意擅自改变土地用途等土地使用条件的，属于违法行为，违反了《城乡规划法》和《城市房地产管理法》等规定。应当首先由城市规划部门对其违反《城市规划法》的行为进行查处。城市规划部门责令改正或拆除多建部分的，违法责任人应当自行改正或拆除；城市规划部门处罚后同意改变用途或提高容积率的，应当告知出让方。出让方接到规划部门通知后，应当要求土地使用权人补交土地出让金差价，土地使用权人应当与出让方签订出让合同补充协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。

【关联政策】

1.《城市房地产管理法》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（根据《城市房地产管理法》第18条和第44条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。）

    2.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）

 第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

( 根据21号令第16条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，在取得出让方和规划管理部门同意后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，按变更后的土地用途，补缴土地出让金。)

  3.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

      国务院28号文件明确规定：供地时，要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。

4.《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）

 8.出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。