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挤出:从商业地产到电商

慕峰 太阳照常升起 2024-04-07

昨天,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》由官媒披露,本来这份文件看点极多,部分内容值得高度赞赏,但真正使这份文件炸开锅的,是其中关于开放式小区的规定。这个热门话题,暂且不表,我觉得最高院今天关于《物权法司法解释一》的媒体发布上,很好的回应了这个问题,也即:“党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。”

昨天两篇写就,有朋友说我在鼓励买房,鼓励去二线。事实上,我只是希望通过从一个个体角度去分析,去记述当下这段历史。每个人的每一步选择都是自己做出的,不同年龄段的人所考虑的问题也不一样,独立的思考才是弥足珍贵的。如果前两篇我好像在讲“京沪永远涨”这样的口号,那么今天这篇,我想集中说明的是地价高启与产业兴衰的关系。

在开始这段故事之前,让我们先将视野拉回到风起云涌的1996年。今天,中国大多90后们并不知道,在他们刚刚咿呀学语、蹒跚学步时,在神州大地有一家声名最为显赫的互联网公司——瀛海威。1996年,这家公司在中关村南大门树起一块牌匾,上书“中国人离信息高速公路有多远——向北1500米”。这句口号,在当年犹如深圳那句“时间就是金钱,效率就是生命”一样,刻画在后来各位一将功成万骨枯的互联网大佬的脑海中。这一年,杭州小伙马云还在折腾他最终失败的中国黄页,3年后才集中了十八罗汉,有了阿里巴巴;这一年,宿迁青年刘强东正在一家外企开始他的第一份工作,并于2年后终于创办了京东,开始在中关村卖光驱和光碟。同样是在这一年,万科已在深交所上市5年有余,但距离第一座万达广场落成,还有5年时间。

1996年,我的父母在国家鼓励创业的号召下,已经离开国有单位,赚了些小钱,他们将手中的资金分成三份:一份投资了一个商铺,一份投入了热火朝天的A股,一份给我购置了一台当年最为先进的AST奔腾电脑(俗称586)。地产、A股、互联网,我这个升斗小民的人生,就这么神奇的与这个国家紧密相连了,甚至我后来的三份工作,都是在这三个行业里打转。与夏洛特烦恼中的夏洛一样,我也经常幻想,如果当年我的父母将资金投资房产,哪怕,只把当年那台电脑的钱集中投资于住宅,我是否已经可以纯粹的享受人生了。要知道,1996年的一台电脑,可以买到30个公房折子,也就是,30套位于市中心的住宅。

我至今仍然相信,代际传承,无论是经验的积累还是教训的总结,才是一个家庭真正能够留给子女的,而理性的思考,并不是每个人在困难和挫折中能够做到的。我从小见到太多所谓的百万、千万富翁,也眼睁睁看到他们怎样在第二代就彻底沦为平民甚至贫民。我父母的一位朋友,我曾经的一位阿姨,在80年代就创下千万家产,但由于操劳过度,40出头即罹患癌症过世。在她弥留之际,我们一家曾去看望,我永远无法忘记她当时所说,她真希望哪怕自己的先生是一个民工,她每天就在家做好饭,一家子能在一起就行了。所以,当2015年股灾袭来时,我丝毫不奇怪为什么有那么多千万家产灰飞烟灭,因为2015年的千万家产,比起20世纪80年代的千万家产,实在是太渺小了。我从来没有被“财务自由”这个说法所绑架,因为自由虽与财富相关,但人的索取和获得也是相关的。

回过头来,我们讲讲互联网。纯粹的互联网经济,在相当长时间内,只是游戏和广告业,如果在国外,还要加上色情业。事实上,去看看腾讯、百度的年报,这两项仍然构成其收入的大头。电商的崛起,在全球范围内,都是一个偶然的现象。美国投资者对亚马逊的估值,一直充满争议。中国为什么会诞生阿里、京东这样的电商巨头?为什么国美、苏宁也会“沦为”电商?为什么在全国地产商学习如日中天的万达后的短短几年时间内,万达就开始急于将资金投向文化行业,并且收缩商业地产线条?难道真是因为电商很美丽?电商吸引人吗?

我们在追求幸福的过程中,常常忘记了什么是幸福。如果你家门口是一个大型商圈,出门就是琳琅满目的商品,在购买衣物时有专业人员替你用标尺测量,一口一个Sir,并提出他们的专业建议,而这件衣服只价值300元人民币,你会选择通过电商去购买吗?当我们去到国外很多地方时,这样的服务堪称常见。大多数中国人,并不是有钱了去国外购物,而是一个理性的消费者在选择“价廉物美”的商品和服务。而这样的商品或许在国内能够买到,这样的服务能够买到吗?中国电商的崛起过程,是伴随着商业地产剥削的过程进行的。商业地产的价格,是伴随住宅价格不断提高的。因为一个商业地块的土地出让金,往往与当地住宅价格捆绑,价格还要更高,无论是纯商业地块,还是住宅底商,在很长一段时间内,都要高过住宅。我们不用过多苛责地产商,因为在商言商,地产商本来就是赚个钱的。在过去若干年的地产投资过程中,商铺跟住宅,并没有被加以区分,投资商铺甚至是更有钱的人的象征,只有在资金不够充足时才去投资住宅。然而,凡是持有这种投资思路的,绝大多数都被现实击得肝脑涂地。因为,事实告诉我们,住宅是一个人必需的,而商铺能否收到足够高的租金,是要看现场消费是否能够持续,当小商户无法持续赢利时,电商趁虚而入,商业地产的溃败,就只争朝夕了。

在伟大祖国首都北京,有一个神奇的地方,叫做XX之家靓屋灯饰城。这里以出售质优价奢的灯饰品出名。时至今日,标价仍然是动辄数万。一个装修极其奢华的灯饰城,但其实已经鲜有顾客。我很好奇这里的租金怎样维持,于是坐下来跟老板们聊天,终于知道原来他们已经不用缴纳租金,场租模式已经改变,除了每个月很少的管理费外,卖一个灯饰,商场提成一部分,严格意义上的租金已经没有了。而事实上,老板都是从广东进货,因此同款产品通过天猫、京东就可以购到,这部分现场消费,真是异常勉力在维持。两三年前,我到广东江门出差,当地正在建设一座外观永远一致的万达广场,招商工作正在热火朝天的进行中,当地人问我,个人投资其中一个商铺怎样?我问到:你觉得你们这里有多少人会在里面买东西?回答说:可能不多,本来人就不太多。于是我说,那可以投,每一个商场,都会有几个卖珍珠奶茶的摊位出售,你别的不要买,就买这个摊位就行了,可能贵一点,但问题不大。因为我大概知道,其实这样的摊位往往是一个商场里现金收入最稳定的,在二线城市以下,大多数人去商场只是为了吹吹空调,看看玲琅满目的商品,顶多,在逛累了之后,他们会买一杯水喝。

时至今日,中国几乎所有的商业综合体都将现场消费纳入到自己的重点规划中,而你看到的服饰和化妆品品牌,几乎全国一致。把你放在一个商场中,你根本分不清自己是在一线二线哪个城市。商品的同质化,主要原因是商业地产与大型品牌快销产品的捆绑,ZARAH&M、优衣库这些品牌企业在商业上取得了巨大的成功,其供货模式和品牌效应使其可以摆脱地产商的剥削,获得额外的免租期,而地产商必然将相关损失转嫁给其他租户。我丝毫没有批评地产商的意思,因为这实在是在商言商,没有任何不妥。正是因为诸如此类的地产租金价格转移,加上现场消费税费和人工的高昂,使得电商在中国彻底崛起。

我们不能否认,阿里和京东彻底改变了中国的商业版图,并不是它们击败了地产商,这里面掺杂了消费者有限资金下的选择、以及政府税费收取模式的现状,市场选择力量也是其中重要的因素。只是,正如刘强东在回到宿迁时感叹现场消费的萧条那样,毕竟,地产经济的牵涉面远比电商要广得多,如何恢复现场消费的活力,这个问题的重要性丝毫不比发展互联网经济要弱,甚至更为关键。

写这篇文章,并没有诉诸详尽的数据,但相关思考,已长达多年。本文的主旨,是希望从中国商业地产与电商发展的角度,去说明地产价格高启带来的社会变革。我们可以把上述商业地产与电商发展历史阶段概括为两个字——挤出。哪里有压迫,哪里就有反抗,那些最早能够认识到这些的人,将会看到无限的机遇。商业地产的历史,可否为住宅地产之镜鉴呢?

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