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房价会下跌吗(二)

慕峰 太阳照常升起 2024-04-07

这两天,地产“多空双方”的隔空喊话愈发激烈,媒体预警频现,同一波分析师们甚至出现了周一三五鼓励购买一二线,周二四六则反复提示泡沫日趋严重的“单双号精神分裂”状态。这里面当然有两会召开之际的相关考虑,我认为,无论观点怎样,都要冷静为先,具体问题具体分析,理据充分才能考虑周全。比如,有的观点认为要开始警惕美国式的次贷泡沫,这个说法,只能放在特定环境下来讲,并且,有些“泡沫”真的就是“美国式”的“次贷”泡沫吗?再有,有的观点从人口角度出发,指出至2015年末,上海市常住人口总数为2415.27万人,较2014年度的2425.68万人少了10.41万人,于是得出了上海市人口已经开始净流出,上海房价将要开始“颤抖”的结论。请问,上海是人手一房吗?在20092011年上海房价回撤的时候,是否上海市人口也在净流出呢?一篇分析文章的好坏,在于隐去作者的名号和职位,虽不求全,但仍然能够逻辑清晰,言之成理。波普尔的试错论大概是最好的思维工具,在听到每一个重要观点时,是否都能举出一些反例,一个往往就够了。

我仍然希望,这一系列的文章,基于多年的思考,能够帮大家建立一些关于中国房价的思维方式。我们无法精确的预测未来的房价情况,但至少可以先做到一点,能以自己的眼睛,看透那些专家的万字长文,守住自己的财富,追求自己的幸福。

(今天这篇好像有点长,但有了昨天那篇做基础,读起来应该不会太费劲)

 

二、需求

让我们来回忆一下昨天文章中从供给端看房价波动的几个主要观点:

其一,在以刚需为主的地区,一手房价格的拿地成本基本决定了一手房的定价区间,也就是地产商的利润空间;一手房价相比二手房价可能回撤的幅度,决定了当地房价是否仍有下跌的可能,以及下跌的空间。

其二,在一手房源仍然充分,仍以居住需求为主的地区,一手房价会更多受制于二手房价。如果拿地成本仍然较低,那么后期一手房价回撤的空间仍然存在,未来下跌仍是可能的,但越稀缺的房源,对回撤的抵抗力越强。如果这个地区是在正向膨胀发展阶段,那么随着地产商拿地成本越来越高或者土地储备越来越少,一手房价回撤空间也将越来越小。当新建楼盘的楼面地价逐渐接近或者超过周边二手房价时,只要不出现大的经济波动,导致二手房集中抛售的情况,二手房价将趋于稳定,甚至步入正向上升区间。

其三,在动用杠杆较多的城市,泡沫化的可能性较大,作为自住或者保守投资者都应当保持相当的距离,在下一篇“杠杆”中,我们会集中讨论。

1、需求严重不足的状态

这世上不能只有供给,还得有需求,有没有不存在需求的供给呢?有的。比如大家耳熟能详的鄂尔多斯。只要去过鄂尔多斯的新城康巴什,你就会知道没有需求的房产供给是什么概念。一座新城,建筑物壮观,城市美丽,还拥有全亚洲最大的音乐喷泉,可是你在这个城市的中心广场走上一个小时,会发现连个帮你拍照的人都找不到。所以,去康巴什旅游,一定要记得带的东西是——自拍杆。这是供给严重过剩、需求严重不足的典型。这种城市的形成一般都是因为地产泡沫破灭导致,最根本的原因,是产业崩坏,就业丧失,人口全面迁出,美国的底特律也是如此。而往往这种城市在崩溃之前,房价会达到一个高点,并且杠杆严重。

一个城市所处产业如果面临的是可预期的淘汰化产业,那么人口大规模迁出的可能性会增加,只有在产业崩坏、人口全面迁出的情况下,二手房才会有不断降价出售的情况,此时新建楼盘无异于求死,二手房价格也是混乱到一房一价,一天一议,根本没有可分级讨论的市场价格。所以,人口流向决定房价下跌,主要是在大规模迁出的情况下。在中国现实中,除了曾经康巴什这样局部泡沫化非常严重的城市外,面临此类问题的,可能就是去传统工业化产能的城市。去传统工业化产能城市在杠杆不严重的情况下,人口迁出的进程可能是相对缓慢的和稳定的,往往有时间主动调整产业结构,维持相当就业岗位,此时人口也自然选择留下或流出,城市规模可能缩减到一个相对稳定的新状态,达到平衡。但如果逆其道而行,在这样的城市人为引入杠杆,人造泡沫,就很可能会冲击到产业调整的时间和空间,走向短期泡沫,最终昙花一现,加速人口流出。

那么,回到之前的问题,上海2015年末人口统计比2014年少了10万人,你觉得上海的人口流出趋势会导致二手房集中抛售从而导致“上海房地产泡沫”破灭吗?

对房价的分析,我一般是从可能下跌的角度出发,因为房产是一般是长期持有资产,一旦持有,可能要做好10年左右的预期分析,即便可能在5年之后就进行处理,但10年的预期会使投资更有保障。所以,如果是希望做一项短期投资,或者借助投资短期致富,其实并不适合投资房产。因为,就像夏洛特烦恼中的大川一样,他会在2700元购入北京2环房产后在2900元时就卖掉。

2、自住需求和投资需求对房价的影响

任何一个人,在买房时都会问自己两个问题:还会涨吗?或者,还会降吗?通过供给端分析,你已经知道,在某些地区,除非出现全局性的系统性风险,房价其实会逐渐进入到没有回撤余地的稳定区间,所以事情变得很简单,就是去挑选你能够承受的满意的房子就行了。那么你会较真说,如果真的出现全局性的系统性风险呢?比如,北京上海的人口大规模流出,大量人口抛售二手房,该怎么办呢?其实,我觉得更该考虑的是,明年自己的工作是否稳定,还贷是否有很大压力,此类比较正常的问题。

1)自住需求是房产市场的第一需求

刚需比例越大的城市,房价的稳定性越强。比较理想的住房结构是,双独子女与下一代居住一套,各方父母在同一个城市各自居住一套,从家庭照顾来讲,这是合理的。三套房其实可以解决三代人的居住问题,因为各自父母居住的一套,在未来是可以留给比如两个子女的。这是对个体需求的简单易懂的分析。但事实情况是,在北京上海的限购模式下,大多数家庭无法实现上述愿望,所以两套房基本是刚需需求,而不是投资需求。而随着房价高启,对很多年轻人来讲,首套居住需求尚能奋力满足,但在进入“百万美元时代”后,获得改善型的第二套住房的难度将越来越大。本公号的第一篇文章《一线:百万美元时代》和《二线:追求幸福的权利》中,已经集中讨论了这些内容,并且,在第三篇文章《挤出:从商业地产到电商》中,我以商业地产发展历史为例,说明了商业地产价格高启是如何击溃了现场消费商业,从而使商业地产开始没落,使电商在中国崛起成为可能。所以,一个城市去满足相当人群的自住需求,是一个城市稳定发展的前提。

反过来讲,如果一个城市已经膨胀到无法容纳更多的人口,那么地价高启导致的人口流动,也是顺其自然的过程。商业地产价格高启挤出的是现场消费和现场消费就业人群,而住宅地产房价高启将会导致无法承受住房价格的年轻人另行选择,这对于人口过度膨胀的超大规模城市而言,大概是一个必然的结果。但作为个体,我们应当知道,除了个体之间的竞争外,城市之间也存在着竞争。与欧洲、日本等国家国土面积狭小的情况不同,中国地大物博、幅员辽阔,早在千余年前就是政治统一而经济上多中心的国家,当一两个城市过度膨胀而使房价和其他城市资源趋于固化时,其他中心城市就会自动承担起容纳新增人口的重任。在一线城市产生挤压时,二线城市就会进入新的发展阶段,实际上这也是二线城市发展的重大机遇。人口迁徙,对一个城市乃至一个国家而言是很大的命题,对于个体和家庭而言,也不需要回避,因为,幸福往往不在于你身在何处,而应当不时问问自己,身在此处的自己是否已经幸福。至少,对一个身在香港或者东京的年轻人来讲,他们的可选项其实要比北京和上海的年轻人少多了。

2)投资需求是房产市场的第二需求

真正的投资需求对北京上海这样的城市来说,应当至少是从第三套房起,但住宅投资已经受到了限购的抑制。从房产的投资需求来讲,往往要考虑的是房产两方面的价值,一是房价本身的上涨,二是租金的收益。尽管我们一直在讲怎样去考虑房价下跌,但在面对投资需求这个话题时,我们必然要讨论的是房价上涨。房产作为投资性资产最稳定之处在于租金价值,在最不济的情况下,哪怕房价下降,租金仍然能够保持现金流入。事实往往是,一个好地段的房产,租金和房价是共同上涨的,甚至,在房价下跌过程中,租金还会继续上涨。租金,真正衡量房产内在价值。房产投资的第一要义是看租金收益。没有租金收益,或者租金回报差的房产,应当慎之又慎。这里需要区分的是商业地产和住宅地产,这两类地产的租金类型有很大区别,简单讲,商业地产租金是源于租户的经营收益,并且商业地产的出售也局限在仅投资商业地产的群体。而住宅地产租金则以当地人群的收入承受能力来衡量。坦率的讲,住宅地产租金过高对一个城市年轻人发展的影响是最大的,最终突显的挤出效应可能是由于租金普遍过高,而在房价高启的情况下,北京的租金价格已经逐年提升到一个相当的高度。

房价的上涨有各种原因,一手房价的不断提升是促使周边二手房价格提升的直接原因。从根本上讲,还是城市发展、人口收入增加所致。但人们往往关注的是非正常上涨现象。例如,最近一线和部分二线城市的房价急升,原因是什么?房价急升无非几个方面的原因,一是投资需求释放,短期投资需求释放可能有背景性原因,比如在长三角地区,传统外贸产业转型不利,去年受到A股股灾惊吓,且没有其他合适投资渠道,随着限购打开将近一年,转而进入房产购买阶段;二是自住需求释放,比如在刚需为主城市,因为学区房等概念,以及一批人群因年龄结构到了住房结构调整、以小换大的区间,步入集中购买阶段;三是杠杆因素,在低利率区间,首付进一步降低,促使杠杆承受力增强,刺激集中购买;四是心理预期增强,政府不断以政策信号强调消化库存,加之上述政策影响和周围人购买状态,或担心今后房价进一步上涨,或担心错过这一波升幅。但事实上,现在是房产投资的最好时机吗?我们不太好说现在就不是好时机,因为有可能未来房价还会进一步上涨。当然很多城市也有相当的回撤空间。那么怎样才是投资需求满足的好时机呢?

一个新楼盘,要矗立在众人面前,需要根据城市规划进行具体项目立项,同步拿地,预售、建设施工然后才能正式交房。一个好的房产投资始于未成形时。如果你在一线和主要二线城市,购买的是一个期房,未来周边有良好的商业和教育配套,后期还可能通地铁,那么后期升值潜力将是巨大的。如果购买的是周边配套已经完善的期房,那升幅会小一些。如果购买的配套完善的二手房,那么上述两个阶段的升值空间已经不能够享受了。所以作为投资来讲,是投于未成形之时。大多数人不敢投资未成形之时的房产,是因为大多数普通人并没有城市规划的概念。事实上,城市规划并不一定可能实现当初的设想,但的确会影响房屋的价格。多了解城市规划,无论是自住需求还是投资需求,都是极为重要的。

3、限购对需求的影响

政府对房价需求端的影响,除了利率政策外,最直接的就是限购政策。严格执行的限购从中长期来看会抑制投资,当然会基本抑制住投机。但短期来看,限购刺激购买,集中推高房价。任何一次限购,在实行前,和打开后,都将短期内推高房价,造成一波升幅。限购同时也是维持房价的砝码,因为限购造成了资源稀缺性,一旦打开一部分,例如两套限购变成三套限购,或者五年社保缴纳变成三年社保缴纳,都会促使新购买人群入场。目前,除北京上海还在严格限购外,深圳的限购其实已经不严格。对于没有限购的城市,未来房价波动的可能性要比北京上海大很多。从供给端看,一手房产的回撤空间在大多数二线城市仍然是存在的。但需要注意的是,正常发展的城市,即便是下跌,也难以出现“断崖式下跌”的局面,因为如前所述,大多数城市房价的正常下跌是一手房价回撤导致的,除非你所在的城市可能出现二手房大规模抛售的局面,否则大幅下跌或急跌的可能性都会小很多。当然,在经济十分不景气时,如果恰逢一个城市的产业受到了打击,就业人口收入普遍下降,而恰巧这个城市的人群都持有多套房产并且有杠杆压力,那么最终还是杠杆问题导致此类下跌。

我们将在下一篇中集中讨论杠杆问题。

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